Gayrimenkul değerinin belirlenmesi
Gayrimenkul değerlemesinin temel amacı gayrimenkule ilişkin alınacak kararlara yardımcı olmaktır. Bu kararlar mülkiyetin devrine yönelik olabileceği gibi, finansman ve kredi sağlanmasına yönelik de olabilmektedir.
Gayrimenkul değerleme işlemi ise, tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi unsurların değerlendirilmesi sonucunda söz konusu gayrimenkulün değerinin güvenilir ve uygun bir tahminle saptanması işlemidir. Değerleme işlemi sonucunda elde edilecek bulgular, gayrimenkule ilişkin alınacak kararın temelini oluşturmaktadır. Örneğin, kredi veren kurumlar gayrimenkul değerleme uzmanlarının saptadıkları değerler üzerinden belirlenen oranlarda ipotekli konut kredisi açmaktadırlar.
Gayrimenkul değerleme süreci daha detaylı incelendiğinde, değerleme işlemine konu olan gayrimenkuller birbirlerinden farklı özelliklere sahip olsalar dahi, değerleme sürecinde uygulanan sistematik sonucunda gerçekçi değerleme yapılabilmektedir. Değerleme sürecinin aşamaları aşağıda açıklanan aşamalardan oluşmaktadır.
a) İşin Tanımlanması
Gayrimenkul değerleme sürecinin ilk aşamasında işin tanımı yapılmaktadır. Bu aşama değerlemeye konu olan gayrimenkulün fiziksel ve yasal özelliklerinin belirlendiği, yani gayrimenkulün alıcı, satıcı, çevre koşulları, değerlemenin amacı gibi değerlemede rol oynayacak faktörlerinin incelendiği ve değerlemenin sınırlarının çizildiği aşamadır.
b) Ön İnceleme ve Veri Analizinin Yapılması
İkinci aşama, genel, özel ve rekabete yönelik arz ve talep verilerinin analizini içermektedir. Genel veriler, sosyal, ekonomik, çevresel ve devlet politikalarına yönelik verilerdir. Özel veriler, değerlemeye konu gayrimenkulün niteliği, kalitesi, yerel pazar nitelikleri, inşaat malzeme kalitesi, toprağın cinsi gibi gayrimenkulün kendisinden kaynaklanan unsurlardır. Rekabete yönelik arz ve talep bilgileri ise gayrimenkulün gelecekte yaratacağı ve içinde bulunacağı rekabet koşullarını belirleyebilmek amacıyla gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından toplanır. Görüldüğü üzere değerlendirme sürecinde ciddi ölçüde veri toplanmakta ve analiz edilmek olup, elde edilen her bir veri gayrimenkulün kullanım fiyatının belirlenmesinde önem taşımaktadır.
c) Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması
Bu aşama, gayrimenkul değerleme uzmanının incelemeleri sonucunda ulaştıkları çeşitli değerleme alternatiflerinin analizini ve bir sonucun seçimini içermektedir. Bu aşamada uzman, değerlemenin amacını, uygulanabilirliğini göz önüne alarak analiz sonuçlarını değerlendirir, değerle ilgili bir kanaat oluşturur ve raporunu yazar.
d) Değerleme Raporunun Yazılması
Değerleme sürecini sona erdiren gayrimenkul değerleme uzmanı, nihai değerleme raporunu yazar. Raporun açıklığı ve anlaşılırlığı kullanıcılar açısından son derece önem taşımaktadır.
Gayrimenkul değerinin belirlenmesinde üç farklı yöntem kullanılmaktadır. Bunlar; "piyasa yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı" olarak bilinmektedir. Pazar yaklaşımında, gayrimenkul değerleme uzmanı satışa konu olan gayrimenkulü daha önce satılmış bulunan ve fiziki özellikleri, konumu ve satış tarihi bakımından benzer özellikler gösteren gayrimenkuller ile karşılaştırmaktadır. Gelir yaklaşımında, gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde elde edilecek tüm nakit akışlarının belirlenmesi ve bunların belirli bir ıskonto oranı üzerinden bugüne indirgenmesi fiyat tespiti açısından önemlidir. Maliyet yaklaşımı ise, var olan mevcut gayrimenkulün aynısının tekrar inşa edilmesi fikri üzerine kuruludur.
Ülkemizde de 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" uyarınca, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamaya yönelik olarak "Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği"nin kurulması kararlaştırılmıştır.
ALİ HEPŞEN
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
İŞLETME FAKÜLTESİ
FİNANS ANABİLİM DALI ÖĞRETİM ÜYESİ
