Gayrimenkul ekspertiz raporu hakkında merak edilenler!

Avukat Elvan Kılıç, gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan ekspertiz raporuyla ilgili bilgilendirmelerde bulundu. 

Ekspertiz raporu diğer adıyla değerleme raporu gayrimenkul ve otomobil sektöründe bir bilirkişi raporu anlamına geliyor.  Eksper uzman demek olup eksper raporu ise uzman raporu deniyor. Ekspertiz de bir uzman tarafından hazırlanan değerlendirme raporları içinde yer alıyor. Bu uzman raporu emlak, kredi hatta sigortacılık konularının yanı sıra gayrimenkul sektöründe ve otomobil sektöründe sıkça kullanılan bir rapor olup bu raporun asıl amacı alıcıya/tüketiciye alınan taşınırın/taşınmazın/hizmetin durumuyla ilgili bilgi veriyor. Bu yazıda iki sektörün ekspertiz raporlarıyla ilgili hukuken değerlendirmelerde bulundu.

Gayrimenkul sektöründe ekspertiz raporu; bir taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi amacı ile bağımsız ve tarafsız olarak değerleme işlemine tabi tutulması demektir. Özellikle konut kredisi başvurularında sıkça karşılaşılan ekspertiz raporu ile taşınmaz gerçek değeri farklı kriterlerin değerlendirilmesi ile ortaya konulur. Bir taşınmazın değerini belirleyen pek çok faktör bulunmaktadır, bunlar; tapu takyidatları, imar durumu, taşınmazın bulunduğu bölgesinin değeri, taşınmazın yeri, taşınmazın konumu, kendi bölgesindeki taşınmazlardan farkları gibi pek çok detay olarak nitelendirilebilmektedir.

Peki gayrimenkulü değerlendiren ve taşınmazda bir ayıp olmadığı ifade edilen raporda neler bulunuyor?

Taşınmazın alanı,

Alanın fiziksel özellikleri,

Konumu (merkeze uzaklığı vs.)

Cephesi,

İnşaat seviyesi, (bitirilmediyse ne kadarının tamamlandığı)

Muhitin ulaşımı,

Bahçe ve otopark varsa konumları

İnşaat kalitesi,

Yakındaki sosyal imkanlar,

Civardaki benzer taşınmazların satış değerleri,

Varsa havuz gibi dekoratif ve peyzaj değerleri,

Bir değerlendirme raporu hazırlamak amacıyla öncelikle yasal kurum gerekli incelemelerde bulunuyor. Taşınmazın imar durumu ve tapu kaydı gibi bilgileri belediyelerden ve tapu ve kadastro müdürlüklerinden ediniliyor.  Akabinde taşınmazın bu yasal kurum incelemelerinde elde ettiği bilgilerle, fiziksel incelemelerde elde ettiği bilgilerin karşılaştırılması ve harmanlanması olayı gerçekleşmektedir. Hemen ardından taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer yapılardan farkları analiz edilir ve son olarak bunlar da rapora eklenerek başka bir değerlendirme uzmanına yönlendiriliyor.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarı kapsamında bankalar ve kredi veren finansal kuruluşlarca tüketiciye sundukları ürün veya hizmetlerde faiz dışında alınacak her türlü ücret, komisyon ve masraf türleri ile bunlarla ilgili usul ve esasların Ticaret Bakanlığının görüşü alınarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nca gerçekleşen Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik, ekspertiz ücretinin kimin ödeyeceğiyle ilgili bir açıklık getirdi. Bu yönetmelik kapsamında taşınır ve taşınmazlarla ilgili rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alındı. Gayrimenkul değerleme raporlarında tüketiciden ekspertiz raporu alınmamalı, bankadan gönderilen ekspertiz ücretini yine bankadan almalıdır. Tüketicinin zararının artmaması açısından ise bankaya ödenen kredi tutarının içinde ekspertiz ücreti de dahil edilmeli, ekstra bir masraf olarak alınmamalı.