Gayrimenkul fonları devreye girmeye başladı!

Yatırımcıların ilgisi, klasik TL mevduat, döviz, altın üçgeninden kira sertifikaları, fon sepetleri, yabancı hisse senetleri, Eurobondlar, altın katılım fonları gibi araçlara kayıyor. Bu değişimi yatırım fonu pazarında görebiliyoruz.

Ekonomist Dergisi'nden Talip Yılmaz'ın haberine göre, bunun yanında son dönemde piyasaya sürülmeye başlayan ve nitelikli bireysel yatırımcılar ile kurumsal yatırımcılar için dizayn edilen gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve girişim sermayesi yatırım fonları (GSYF) da ilgiyle karşılanıyor.
 
Geçmişte Türkiye'de yatırımcının belirli alternatifleri vardı: TL mevduat, yastık altı altın, döviz, arsa, dükkan, ev... Bu döngü içinde hareket edilirdi. Zamanla para ve sermaye piyasalarının gelişimiyle birlikte yeni yatırım araçları da hayatımıza girmeye başladı. Günümüzde yatırımcı için TL mevduat ve döviz mevduat hala en önemli yatırım araçları. Ancak yatırımcı artık yeni arayışlar içinde. Gelişen ve değişen piyasa koşulları yeni alternatifleri de beraberinde getiriyor. Son dönemde gayrimenkul yatırım fonları (GYF), girişim sermayesi yatırım fonları (GYSF) önemli alternatif ürünler olarak yatırımcılara sunulmaya başladı. Yine fon pazarı içinde aktif yönetilen fonlar arasında da öne çıkan fon türlerinin olduğunu görüyoruz. Kira sertifikası fonları, diğer fon sepeti fonları, yabancı hisse ve fon sepeti fonları, altın katılım fonları, dış borçlanma (Eurobond) fonları artık yatırımcı tarafından daha fazla tercih ediliyor. Bu ürünlerin bir kısmı nitelikli yatırımcılar tarafından, bir kısmı da fon platformu TEFAS üzerinden tüm yatırımcılar tarafından satın alınabiliyor. Haberimizde bu yeni ürünleri araştırdık. Bu ürünlerin ne gibi fırsatlar sunduğunu ve ne gibi risklerinin olduğunu konunun uzmanlarına sorduk.

PAZAR BÜYÜYOR
Türkiye yatırım fonları pazarı, 328 fonla yaklaşık 49,2 milyar TL büyüklüğe sahip. Bu fonlara 3 milyon 574 bin kişi yatırım yapıyor. Fonların dağılımına bakıldığında, ağırlıklı olarak borçlanma araçları fonları ve para piyasası fonlarından oluştuğu görülüyor. Bu fonların içeriğinde devlet tahvili ve repo ağırlığı dikkat çekiyor. Yani belirli ölçütlere sahip olan bu fonlar aktif olarak yönetilmiyor. Ancak son yıllarda aktif yönetilen fonlara da ilginin arttığı, yeni fon türlerinin devreye girmeye başladığı görülüyor.

Ak Portföy Genel Müdürü Mehmet Ali Ersarı'nın verdiği bilgiye göre, 2017 yılında mutlak getiri hedefli çoklu varlık yönetimi fonları, gayrimenkul, girişim sermayesi gibi alternatif yatırım fonları yanında döviz cinsi menkul kıymetlere yatırım yapan fonlarda da önemli hacim artışları gözlendi. 2017 yılında para piyasası fonları haricindeki yatırım fonlarındaki hacim büyümesi yüzde 40'ın üzerine çıktı. Bu, emeklilik fonlarından daha hızlı bir büyüme oranına işaret ediyor. Bu büyüme hızıyla para piyasası harici fonların toplam fon hacmi içindeki oranı yüzde 40'lara ulaştı. Ersarı, bu açıdan yatırımcıların yatırım fonları ile farklı yatırım stratejilerine kolayca yatırım yapabilmeye başlamasının yatırım fonu pazarında beklenen ivmenin yakalanmaya başladığını gösterdiğini anlatıyor. Mehmet Ali Ersarı, 2018 yılında da bu ivmenin artarak devam ettiğini söylüyor.

ŞİRKETLERİN SAYISI ARTTI
2014 yılında düzenlemesi yapılan gayrimenkul yatırım fonları GYF ve GSYF İle portföy yönetim şirketleri arasına bu sektörlere odaklı yeni şirketler katıldı. 2013'te 41 olan portföy yönetim şirketi sayısı bugün 49'a ulaşmış durumda. 2017 yılında da önce gayrimenkul yatırım fonları ardından da girişim sermayesi yatırım fonları 'nitelikli' olarak tanımlanan yatırımcılara sunulmaya başladı, iş Portföy, Ak Portföy gibi şirketler de koşulları sağlayarak GYF ve GSYF kurmaya başladılar.

Piri Reis Üniversitesi'nden portföy yönetim sektöründe de üst düzey görev almış Doç. Dr. Engin Kurun'un değerlendirmesine göre, bu yeni türde kurulan fonlar tanımı itibarıyla alternatif yatırım fonları sınıfına giriyor. Bu ürünlerin yakın bir zaman İçinde Borsa İstanbul Kurumsal Ürünler Pazarı'nda işlem görmesi bekleniyor.

FONLAR DEVREYE GİRMEYE BAŞLADI
Gayrimenkul yatırımlarının fon yapısı kullanılarak finanse edilmesi ve pay sahiplerinin buradan elde edilen gelirlerden yararlanmasına olanak sağlayan GYF, son dönemde giderek artan bir ilgiyle karşılanıyor. 2014'te yürürlüğe giren tebliğ ile Türkiye'de uygulanmaya başlayan GYF, yatırımcıların büyük ölçekli ve daha verimli gayrimenkullere ulaşmasını sağlayarak hem getirinin yükseltilmesinde hem de gayrimenkule has risklerin asgariye indirilmesinde önemli rol oynuyor.

SPK'nın en son açıklanan Kasım 2017 raporuna göre, halen yedi şirketin 11 GYF'si işlem görüyor. Bu fonların büyüklüğü 2,05 milyar TL seviyesine ulaşmış durumda. Yine bu fonlara 317 nitelikli yatırımcı tarafından yatırım yapılmış bulunuyor, ihracı gerçekleşen en büyük fonlara bakıldığında ilk sırada 462 milyon TL ile İş Portföy yer alıyor. Onu Albaraka Gayrimenkul'ün üç adet fonu takip ediyor. Yatırımcı sayısı açısından İse 167 yatırımcı İle Ak Portföy'ün GYF'si ilk sırada bulunuyor. Onu iş Portföy'ün fonu ve RE-PIE Gayrimenkul'ün fonu takip ediyor.

Bunun yanında Kasım 2017 verilerine göre SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 11 şirketin 22 GYF'si bulunuyor. Ancak kasım ayından sonra devreye giren bazı fonların olduğu da uzmanlarca belirtiliyor.

YÜZDE 10 KURALI
Kasım ayı SPK verilerine göre girişim sermayesi fonlarında iki fon işlem görüyor. Sekiz şirkete ait 10 fonun İse ihraç belgesi SPK tarafından onaylandı. Bu fonlar da 2018 yılı İçinde yatırımcılara sunulmaya başlayacak.

Yeni fon türleri olan GYF ve GSYF'lere yavaş yavaş bireysel yatırımcıların da ilgi gösterdiğini anlatan Deniz Portföy Fon ve Portföy Yönetimi Genel Müdür Yardımcısı Figen Kılıç Ergüzel, asıl talebin ilk aşamada kurumsal yatırımcılardan yani diğer yatırım fonlarından geldiğini söylüyor. "Özellikle otomatik katılım sistemindeki fonlar için konulan minimum yüzde 10 yatırım koşulunun devreye girmesiyle burada daha da hızlı bir büyüme olacağını tahmin ediyoruz" diyen Ergüzel, bu tür fonların önümüzdeki dönemde özellikle mevduat üstü iyi getiriler sağlamasıyla bireysel taraftan da talep gelebileceğini kaydediyor.

AKTİF FONLARA İLGİ ARTIYOR
Nitelikli yatırımcıların yanında herkese açık olan TEFAS fon platformu üzerinden satılan fonlarda da önemli değişimler olduğu gözleniyor. Pasif yönetime sahip likit fonlar, para piyasası fonları, tahvil-bono fonları gibi fonların payının azalma eğiliminde olduğu, yaratıcı ve yenilikçi ürünlerle birlikte aktif yönetilen fonların payının toplam içinde daha fazla pay alacağı beklentisi hakim. Bu da gözlemlenmeye başladı bile. Para piyasası fonlarının toplam sektörden aldığı pay yüzde 70'lerden yüzde 62 seviyesine kadar geriledi. Bu dönemde aktif olarak yönetilen kira sertifikası fonları, diğer fon sepeti fonları, yabancı hisse ve fon sepeti fonları, altın katılım fonları, dış borçlanma (Eurobond) fonlarına ilginin arttığı gözleniyor. Bu altı fon türünün büyüklüğü 2016 yılında 1 milyar 683 milyon TL iken, 2017 yılında 4 milyar 364 milyon TL seviyesine ulaştı. Toplam pazardan aldıkları pay ise yüzde 1,65'ten yüzde 3,49'a yükseldi. Haberimizin tablolarında bu fonların büyüklüklerini ve performanslarını detaylıca görebilirsiniz.

HIZLI BÜYÜYENLER
Altı fon türüne bakıldığında özellikle kira sertifikası fonları hem adet olarak hem de büyüklük olarak en hızlı büyüyen fon türü. Bu yıl içinde Oyak Portföy'ün kira sertifikası fonunun devreye girmesiyle bu alandaki fon sayısı 20'ye çıktı. 2017 yılı getirisi açısından bakıldığında ise en büyük beş fon arasına giremeyen Oinvest'in kira sertifikası katılım (döviz) fonu yüzde 11,6 getirisiyle dikkat çekti. Yine dış borçlanma (Eurobond) fonları kategorisinde büyüklük olarak ilk beşe giremese de 2017 getirisi açısından ilk sırada yer alan fon yüzde 17,92 getiriyle Finans Portföy'ün Eurobond borçlanma araçları fonu oldu.

SAYI ARTACAK
Yukarıda da belirttiğimiz üzere SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 11 şirketin 22 GYF'si var. Bu şirketler bir yıl içinde fonlarını halka arz etmek durumunda. Aksi halde onay belgeleri ve dolayısıyla fonlar tasfiye ediliyor. Yatırımcıların yüksek getirili cazip gayrimenkullere erişimi, büyük gayrimenkul projelerinin finansmanı ve gayrimenkul sektörünün kayıt altına alınması boyutlarıyla değerlendirildiğinde tüm paydaşlar açısından GYF'lerin kazanç sunduğunu söyleyen iş Portföy Yönetimi Genel Müdürü Tevfik Eraslan, "GYF'lerin sayısının önümüzdeki dönemde farklı temalarla çok daha hızlı artacağını düşünüyorum" diyor.

TİCARİ GAYRİMENKULE YATIRIM
Bugüne kadar yaptıkları yatırımların büyüklüğünün yaklaşık 120 milyon TL olduğunu dile getiren Ünlü Portföy yöneticileri de, Tahincioğlu'nun Emlak Konut GYO'nun güvencesiyle hayata geçirdiği Nidapark Küçükyalı projesi ile Maslak 42 projesinde yatırım olanağı sunduklarını belirtiyor. Yakında yeni bir fon daha kuracakları bilgisini veren yöneticiler, "Yeni fonumuzda ticari gayrimenkule ağırlık vereceğiz. Yeni yatırım yaparken ince eleyip sık dokuyoruz. Birtakım finansal kriterlerimiz var" diyor.

FAİZSİZ FONLARA DA İLGİ VAR
Bu yılın başından bu yana artış gösteren mevduat faiz oranları nedeniyle piyasadaki likit fonlardan çıkış gözlendiğini söyleyen TKYD Başkanı ve TEB Portföy Genel Müdürü Selim Yazıcı, aktif yönetilen fonlarda (nitelikli fonlar) yüzde 11,2 büyüme olduğuna dikkat çekiyor. Yazıcı, "Yine yatırımcının mevduat haricinde yeni ürün arayışı nedeniyle Borsa Yatırım Fonları (BYF) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilgisinin gittikçe arttığı gözleniyor. Aynı zamanda GYF'lerin çeşitli vergi avantajları sağ-laması da bu pazarın cazibesini artırıyor" diye konuşuyor.

Selim Yazıcı'ya göre, katılım bankacılığının hızlı yükselişi sayesinde, yatırımlarını vadesiz veya emtia olarak değerlendiren yatırımcıların da sermaye piyasalarında aktif rol oynaması gittikçe hızlanıyor. Faizsiz yatırım anlayışıyla kurulan fonlar sayesinde yatırımcıların seçenekleri her geçen gün artıyor. Yazıcı, farklı varlık sınıflarına yatırım yaparak riski dağıtan fon sepeti fonlarının da popülaritesinde artış olduğunu söylüyor.

Deniz Portföy de aktif yönetilen fonlar alanında çalışmalarına devam ediyor. Bu yıl içinde serbest fonun halka arzı için çalışmalara başlanmış durumda. Figen Kılıç Ergüzel, özel özellikle hisse senedi tarafında aktif yönetilecek ancak fırsat gördükçe diğer sermaye piyasası araçlarına da yatırım yapacak bu fonun nitelikli yatırımcıların ilgisini çekeceği görüşünde. Ergüzel, "Yine yabancı menkul kıymetlere ağırlıklı yatırım yaptığımız ve ağırlıklı olarak özel müşterilerimiz için kurduğumuz döviz cinsi alınıp satılabilecek olan serbest döviz fonları alanında da çalışmalarımız sürüyor" diyor. 

"SOSYAL SORUMLULUK İ DEĞİŞKEN FONU KURACAĞIZ"
Selim Yazıcı/TKYD Başkanı ve TEB Portföy Genel Müdürü 

"Yatırımcıya alternatif olabileceğini düşündüğümüz iki fon üzerinde k i çalışıyoruz. Birincisi fon sepeti fonu. Kantitatif bir model üzerinden seçilen yatırım fonlarından oluşan bir fon sepeti fonu, piyasadaki tüm mutlak getirili fonlar arasındaki en iyileri belirleyip model içerisine dahil edecek. Performanslar çeyreksel bazda takip edilecek. Fonların seçim süreci belli kriterler göz önünde bulundurularak yapılacak. Yine sosyal sorumluluk amacı taşıyan değişken fon üzerinde çalışıyoruz. Yatırımcıların sosyal sorumluluk alanında yapılan yatırımlara destek olabilmesi için tasarlanan bir fonu önümüzdeki dönemde kurgulamayı hedefliyoruz."

"YENİ FONLAR YOĞUN İLGİ GÖRÜYOR"
Tevfik Eraslan/İş Portföy Genel Müdürü

"GYF'mize bireysel ve kurumsal nitelikli yatırımcılardan yoğun talep aldık. Fon, Şubat 2018 itibarıyla 507 milyon TL büyüklüğe ulaştı. Alt Yapı GSYF'miz ise altyapı gibi çok uzun vadeli yatırım gerektiren alanlara yatırım yapıyor olmasına rağmen özellikle kurumsal yatırımcılardan yoğun ilgi görüyor. Bu fonumuz da Şubat 2018 itibarıyla 179 milyon TL büyüklüğe ulaştı. GYF'miz 2017 ikinci yarıda yüzde 7,12 net getiri elde etti. GSYF'de ilk fiyatımız haziran sonunda açıklanacak. Bunların yanında teknoloji ve perakende alanında yeni fonlar üzerinde çalışıyoruz."

"YENİ FONLARIN GETİRİLERİ İYİ"
Mehmet Ali Ersarı/Ak Portföy Genel Müdürü

"GYF'lerin 2017 performansı yüzde 15,44 ve GSYF'lerin yüzde 18,42 olarak gerçekleşti. Ak Portföy olarak GSYF ve GYF'de toplam hedefimiz, 1 milyar TL fon büyüklüğüne ulaşmak. Ak Portföy GSYF'si aynı zamanda kurumsal yatırımcılar için çok önemli bir uzun vadeli yatırım alternatifi, ilk yatırımını Türkiye'nin yeni enerji politikalarının odağını oluşturan 'Yenilenebilir Enerji' alanına yapan fonumuz, ülke ekonomisine ve doğasına da destek veriyor. Türk yatırımcısı açısından gayrimenkul temel yatırım araçlarının başında geliyor. Bu açıdan GYF'miz ise yüksek değer artışı ve kira getirisi sunan A sınıfı ofisler başta olmak üzere ticari gayrimenkullere yatırım fırsatı veriyor."

"YABANCI VARLIKLARDAN OLUŞAN ÜRÜNLERE İLGİ ARTIYOR"
Namık Aksel/HSBC Portföy Genel Müdürü

Yatırımcılar, döviz yükselişinden kaynaklanan kayıplarını dengelemek amacıyla zaman zaman yabancı varlıkların olduğu ürünlere ilgi gösteriyor. Bu alanda son yıllarda ilginin arttığını gözlemliyoruz. Fon yelpazemizin amiral gemisi HSBC Çoklu Varlık Fonları, tek bir yatırım enstrümanı aracılığıyla portföylerini çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için dizayn edildi. Çoklu varlık fonları sayesinde belirli bir ülke veya belirli bir varlık sınıfında yaşanması olası sert değer kayıplarına karşı korunmak mümkün. Bu fon yatırımcıların getiri hedeflerine istikrarlı bir seyirle ulaşmasını sağlayabiliyor. Sukuk tarafında ise getiriler düşük. Burada fonlar için daha fazla alternatif ürün olması gerekiyor."

GYF VE GSYF'LERE YATIRIM YAPARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

1-Bu tip alternatif yatırım ürünlerinin yöneticilerinin yaratacağı katma değer, öncelikle bu alandaki tecrübeyle yakından ilişkili.
2-GYF, kişisel anlamda bireysel erişimin kolay olmadığı, gayrimenkul piyasasının cazip segmentlerine yatırım yapma olanağı sağlıyor. Yatırım yapılacak alanın yatırımcının beklentileriyle uyuşmasına dikkat edilmeli.
3-GSYF'de hedeflenen getiri beklentisinin yatırımcının beklentisiyle uyuşması gerekiyor. Bu tip fonlar risk algısı yüksek ve dolayısıyla getiri beklentisi de oldukça yüksek yatırımcılara hitap ediyor. Fonun ana stratejisinin iyi anlaşılması kritik bir önem teşkil ediyor.
4-Unutulmaması gereken en önemli yatırım kriterlerinden biri de fonların vadeleri. GYF'lerde minimum vadeler genellikle altı aydan başlayıp bir yıla kadar uzayabiliyor. GSYF'lerde ise 5-7 yıl gibi yatırım vadeleri söz konusu. Yatırımcılar bu fonlara yatırım yaparken fonların vade tercihlerinin kendi vade beklenti ve tercihleriyle uyuşup uyuşmadığına da mutlaka dikkat etmeli.