Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun 'Müteahhitten daire almak için peşinat verdik. Aramızda adi kağıda yazılmış, daire numarası ve verilen peşinat olmak üzere maddeleri yazdık. Daireyi bazı sıkıntılarımızdan dolayı alamadık. Dava açarak daireye tedbir koyulmasını isteyebilir miyiz?' sorusuna cevap verdi. İşte Tamer Heper'in yazısı...

Müteahhitten daire almak için peşinat verdik. Aramızda adi kağıda yazılmış, daire numarası ve verilen peşinat olmak üzere maddeleri yazdık. Daha sonra daireyi bazı sıkıntılarımızdan dolayı alamadık. Müteahhit de peşinatımızı vermedi. Biz de alacak davası açtık. Daireye tedbir koydurmak istedik ama avukatımız daire konusunda çekişmeli olmadığımız için tedbir koyduramayacağımızı söyledi. Bizim alacak davası açtığımızı belirtti. Yani başta bize tedbir koymamız için şu davayı da açmamız gerekiyor demiş olması gerekmiyor muydu? Biz ekstradan bir dava daha açarak daireye tedbir koyulmasını isteyebilir miyiz? ● S.B.

Okuyucumun probleminde birtakım hukuki incelikler var. Birincisi; düz beyaz kağıda yazılmış gayrimenkul alım sözleşmesi olmaz. Gayrimenkul tapu dairesinde alınıp satılır ve iş biter. Bir kağıda yazılıp sonradan alınacak gayrimenkul için yapılan işlem gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle bağlı olup noterde yapılması geçerlik şartıdır. Aksi halde sözleşme geçersizdir. Nitekim okuyucumun yaptığı sözleşme satış vaadi olarak geçersizdir.

★ ★ ★ ★ ★

Şimdi ikinci hususa geleyim. Bu para yandı mı? Doğrusu burada da bir incelik var. Borçlar Kanunumuzda iki madde halinde bağlanma parası ve cayma parası olarak isimlendirilmiş iki madde var. Özetle şöyle deniliyor: “Bağlanma parası sözleşme yapılırken verilmiş olan bir miktar paradır. Sözleşmenin yapılmış olduğunun kanıtı olarak verilmiş sayılır. Şayet cayma parası olarak verilmiş ise cayan kimse alıcı ise verdiğini geri isteyemez, satıcı ise iki mislini iade eder. Şimdi bu iki hukuki durumun izahına girersem kitap yazmam gerekir. Okuyucumun verdiği para sözleşmenin kanıtı olarak verilmiş ise parasını geri isteyebilecektir ama meslektaşımın açtığı dava bir tapu iptali ve tescil davası olmayıp verilen paranın iadesi davasıdır. Böyle davalarda bir gayrimenkule tedbir koyulması istenmez. Şayet gayrimenkulün adına tescilini talep etseydi, o gayrimenkulün bir başkasına satışının engellenmesi için tedbir talep olunur ve büyük çoğunlukla da tedbir kararı verilirdi.

★ ★ ★ ★ ★

Bunun yanında bir ihtimalden de söz edebilirim. Dava sonunda borçlu çıkacak tarafın mal kaçırma ihtimali varsa yani sonuçta tahsil kabiliyeti yok olacaksa bu halde de tedbir istenebilir ama tapu iptali ve tescil talebinde olduğu kadar netlikten söz edilemez.

Görüldüğü gibi bizim hukuki meselelerimiz o kadar basit değildir, karmaşıktır. Her zaman söylerim yine tekrar edeceğim. Bu olaylar basit mantıkla çözülmez, hukuk mantığı şarttır. Bu da önce ciddi bir tahsil ve sonra tecrübe ile elde edilir.