Gayrimenkul sektöründe 2010'un gidişi ve 2011'in gelişi!

Cansel Turgut Yazıcı, Capital Mortgage Dergisi'nde "Gayrimenkul sektöründe 2010'un gidişi ve 2011'in gelişi" başlıklı yazıyı kaleme aldı. 2010, büyük yatırımlarda daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edindikleri bir yıl ola

Öte yandan perakende konut açısından bakıldığında, ön finansman yani projeden satışla gerçekleştirilmek için yola çıkılan birçok proje gördük. Firmalar ellerindeki konut stoklarını eritmek için birbirinden ilginç kampanyalar yaptı. Aslında 2010 yılı bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünlerinin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satıldığını gösterdi. Bu açıdan 2010, gayrimenkul sektörünün hareketlenmeye ve ivme kazanmaya çalıştığı bir yıl olarak tarihe geçecek. Ticari krediler açısından projelerin gerçekleştirilmesinin zor olduğu bir dönem geçirsek de sonuçta konut kredileri, 2010'da beklenenin üzerinde büyüdü. Konut kredileri 2010'da bir önceki yıla göre yüzde 40 arttı ve yılı yaklaşık 57 milyon TL gibi rekor bir rakamla kapattı.

2010 yılında faaliyete geçen inşaat şirketleri sayısına baktığımızda takribi 7 bin şirketin açıldığını, ancak 2 bin 500 şirketin ise faaliyetini durdurduğunu görüyoruz. Yine de bu rakam önceki yıllardaki değişimin üstünde.

İstanbul'da yapı stoku ve büyüme hızı...

Elimizdeki son verilere göre İstanbul'daki konut stokunun 2007'de yaklaşık 3,7 milyon adet 2008'de ise 3,8 milyon adet olduğunu biliyoruz. Tahmini konut stokunun yıllık takribi yüzde 3 büyüdüğünü ve 2010 yılı sonunda 4 milyonun biraz üzerinde olacağını öngörüyoruz. Bunların dışında konut satış rakamlarına baktığımızda 2009'un ilk yarısı ile 2010'un ilk yarısı karşılaştırıldığında yeni inşaat için alınan ruhsatlarda yüzde 64'lük bir artış olduğunu görüyoruz, bu olumlu bir gelişme.

Konut satışları ve 2011...

Son üç yılda konut satışlarında farklı bir grafik izledik. 2008'de 437 bin konut satılırken 2009'da 531 bin konut satıldı. Ancak 2010'da rakamlar 357 bine geriledi. Yılın son iki çeyreğinde rakamlara bakıldığında üçüncü çeyrekten dördüncü çeyreğe yüzde 16'lık bir artış olduğu görüldü. Ancak bahsi geçen tapu devir rakamlarını aslında biraz farklı okumak gerekiyor. Özellikle projeden satışın yaygın olarak yapıldığı ülkemizde, tapu devirleri olmaksızın sözleşme ile mülklerin satıldığı gerçeği var. Bu durumda her yıl yapılan satışların takribi yüzde 10-15 gibi bir rakamının 2 veya 3 yıl öncesine dayandığını söylemek mümkün. Yani tapu devirleri bu anlamda krizi geç hissediyor.

Oysa 2009 yılında yapılan devirlerin ciddi bir kısmı, 2006-2007 senesinde yapılan sözleşmeli satışlardan geliyor. Bu açıdan tablo değerlendirildiğinde 2011 senesinde, 2008'e yakın bir satış rakamı ile karşılaşacağımızı tahmin etmek mümkün ama 2009'a ulaşmamız hayal gibi görülüyor. O hedefi 2012' ye bırakmak gerekiyor.

Gelecek nasıl geliyor

Geçtiğimiz yıl ticari gayrimenkul ve arsa sektöründe işlerin daha zor olduğu bir yıl geçirdik. Yapılan büyük arsa ihalelerinin hepsi, satıcı için güzel fiyatlarla alıcı buldu. Bunlar sektöre olumlu dinamikler getirdi, piyasaya olan güveni arttırdı.

Kredi faizleri bir miktar artsa da aslında işin özünde son 30 yılın en düşük rakamlarındayız. Bankaların sağlam yapısı, ülkemizde gayrimenkule olan tutkulu bakış bizi yerli yerimizde sağlam bir şekilde tutuyor. Yabancılar likit ama karar vermede yavaş olduklarından ülkemizde iş yapmaları 2011'de de kolay değil. Ülkemizde yerli oyuncu nakit bir şekilde bekleniyor ama proje yapacak makul gayrimenkul, arsa bulmak kolay değil. Birçok sanayi yatırımcısı gayrimenkule yatırım yapmak için fırsat kolluyor.
Sonuç olarak "2011'de gayrimenkul iyi bir yatırım aracı mı" diye düşünürsek genelde övle olduğunu söyleyebiliriz. Bu senenin son kullanıcı açısından en önemli özelliklerinden biri de yatırımcıların daha seçici olması ve geliştiricinin güvenilirliğini eskiye göre daha fazla sorgulamaya başlaması diye düşünebiliriz.

Bütün verilere bakıldığında 2011 senesinin gayrimenkulde toparlanma yılı olacağı söylenebilir. Bu tüm taraflar açısından sevindirici bir durum. Krizin artık dördüncü yılına girdik, bitişe her geçen gün biraz daha yaklaşıyoruz. Ekonomik verileri de değerlendirdiğimizde önümüzdeki dönemde piyasada kıpırdanmalar olacağı ama yine sektörde daha çok likiditesi hazır yerli oyuncular arasında hareket yaşanacağını öngörmek mümkün. Gayrimenkulde hafif dalgalı, ama genelde olumlu bir yıl bizi bekliyor, bu yılda makul fiyatlı mülk bulmak kolay olmayacak.
Capital Mortgage/Cansel Turgut Yazıcı