GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu açıklandı. Peki ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu’nda hangi veriler yer aldı? Konut satın almalarında son durum ne? İşte rapordaki o ayrıntılar... Çeyrek Raporu’nu açıkladı

“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler şeklinde masaya yatıran ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu’nu açıkladı.

Ziraat GYO sponsorluğunda yayınlanan GYODER Gösterge gayrimenkul sektörüne ışık tutuyor ve birçok başlığı bir arada analiz ediyor. Raporda, ektörün büyüme hızının GSYH’ye yansımalarından yıllık enflasyon oranlarına, uluslararası pazardaki eğilimlere paralel Dolar/Euro paritesinden BIST GYO hisse performanslarına, GYF verilerine, konut kredisi faiz ve kullandırma oranlarından konut ve ofis satış oranlarına, yabancılara satış verilerine ve hatta turizm, otelcilik ve AVM’lere kadar istatistiki verileri yer alıyor. 

Peki GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu'nda hangi veriler yer aldı? İşte gayrimenkul sektörünün 2. çeyrek karnesi...

Konutta 2022 Yılı 2. Çeyrek Genel Değerlendirmesi

GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu'na göre konut sektörüne ilişkin veriler şu şekilde: 

2022 yılı ikinci çeyrek konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %40,2 oranında artış göstererek 406.335 adet olmuştur. Böylece, ikinci çeyrek konut satışları veri setindeki en yüksek seviyesine ulaşmış, toplam satışlar içerisinden birinci el satışların aldığı pay ise en düşük seviyesine gerilemiştir. Toplam satış adetlerinden ikinci el konut satışları %71,9 oranında pay alırken birinci el konut satışlarının payı %28,1 ile sınırlı kalmıştır. İpotekli satışlarda ise toplam konut satışlarındaki artışın üzerinde bir performans gözlemlenmiş ve geçen yılın aynı dönemine göre %79,1 oranında artış kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre 31 baz puan artışla %18,28’e yükseldiği ikinci çeyrekte, ipotekli konut satış adedi 101.975 adet olmuştur. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı da artış eğilimini devam ettirerek bir önceki çeyrekteki %21,4’ten %25,1’e yükselmiştir. Diğer satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre %30,7 oranında artışla 304.360 adet olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan satışlar bir önceki çeyreğe göre %46,7 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre ise %98,4 oranında artış gösterirken ikinci çeyrekte yabancılara toplam 21.039 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Böylelikle, yabancıların toplam satışlar içerisindeki payı geçen yılın aynı dönemindeki %3,7’den %5,2’ye hızlanmıştır. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %42,4 pay ile İstanbul, ikinci sırada %30,4 pay ile Antalya bulunmaktadır. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım birinci çeyrekte İran vatandaşları tarafından yapılmış iken ikinci çeyrekte Rusya Federasyonu vatandaşları %20,3 oranında pay ile ilk sırayı almıştır.

Konut fiyatlarında ise mayıs ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş olup konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %151,4, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %145,5 olarak gerçekleşmiştir. Konut üretimindeki yavaşlama, enflasyonist etkiler ile konut talebinde görülen süreklilik konut fiyatlarını olumlu yönde etkilemeye devam etmiştir. Bu sonuçlarla konut fiyatları on üç ay art arda artış göstermiş ve mayıs ayı itibarıyla reel olarak konut fiyatlarının getirisi %44,9’a, yeni konutlarda ise %41,5’e yükselerek en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. Türkiye genelinde konut birim fiyatları ise 11.945 TL/m² olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden İstanbul’da konut birim fiyatları 19.615 TL/m² ile 20.000 TL/m²’ye yaklaşırken İzmir’de 13.797 TL/m², Ankara’da 8.421 TL/m² olmuştur.

2022 yılı 2.Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %32,98 artarak 114 bin 14 adet oldu. İkinci el konut satışları da %49,30 artarak 292 bin 321 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı 2.çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %25,1 olarak gerçekleşti. 2021 yılı toplamında bu oran %19,7 olarak ölçülmüştü. 2022 2. çeyreğinde toplam 406 bin 335 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %40,23 oranında artış sağlanmıştır.

2022 yılı Haziran verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %11,6 artarak 44 bin 732 adet oldu. İkinci el konut satışları ise %11,8 artarak 105 bin 777 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı Haziran verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ipotekli konut satışı %40,63 artarak 40 bin 610 adet oldu. 

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Haziran ayında bir önceki aya göre 10,42%, geçen yılın aynı dönemine göre 67,76% ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise 247,60 % oranında nominal artış gerçekleşmiştir. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre %18,8 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise %39,7 oranında azalış göstermiş olup 2022 yılı 2. çeyreğinde 55,2 olarak açıklandı. 2022’nin 2. çeyreğinde 101,6 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 92,1 açıklanırken, aynı dönemde 181,7 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 144,7 olarak açıklandı.

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2022 yılı 2. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2022 yılı 2. çeyrek dönemde stok erime hızı %7,2 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %27,51’i yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleşti. 

Yabancılara yapılan konut satışları; 2022 yılı 2. çeyreği sonu itibariyle ilk 6 aylık periyotta geçen yılın aynı dönemine göre %72,20’lik büyüme ile 35 bin 383 adet seviyesinde gerçekleşmiştir.

2022 yılı 1. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2021 ve 2022 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2022 yılı 1. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında %40,1 artış görülmektedir. 2022 yılı ilk çeyrekte yabancıların edindiği gayrimenkullerin %17,7’si ise Vatandaşlık işlemine konu olduğu görülmektedir.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde; 2022 yılı 2. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı döneminden farklı olarak Ukrayna ve Kuveyt Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz. Rusya Federasyonu, İran, Irak ve ise sırasıyla ilk üçü paylaşmaya devam etmektedir. 

İstanbul’da 2022 2.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 50,2 milyar TL’dir. İlgili çeyrekteki satış işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %81’lik artış göstermiştir. 2021 yılının aynı çeyreğine göre ise yıllık %300’lük artış sağlandığı görülmektedir. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,45 katı olmuştur. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,45 katı olmuştur. MINTLAB İstanbul Konut Getiri Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Mart ayında bir önceki çeyreğe göre 34,56%, geçen yılın aynı dönemine göre 131,61% ve endeksin başlangıç dönemi olan 2017 yılı Ocak ayına göre ise 330,8% oranında nominal artış gerçekleşmiştir. 

KONUT KREDİLERİ

2022 yılı başında %1,40 seviyelerinde gerçekleşen aylık faiz oranı, 2022 Temmuz itibarıyla %1,42 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde 2022 başında %18,05 seviyelerinde başlayan yıllık faiz oranı 2022 Temmuz itibarıyla %18,45 olarak seyretmektedir. 2022 yılı Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 347 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2021 Haziran ayında %61,95 seviyesinden, 2022 yılı Haziran ayında %65,66 seviyesine çıkmıştır. Haziran 2022’de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,52’den %16,40’a gerilemiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %11,78’ten %9,49’a gerilemiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2022 Haziran ayı itibarıyla %0,21 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Haziran ayında 913,8 milyar TL seviyesinde seyretmiştir. 2021 yılı Haziran ayında %39,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Haziran 2022 itibarıyla 1,2 puan azalarak %38,0 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 6,3 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %19,1 olmuştur. Bu oran 2021 Haziran ayında %22,3 seviyesindeydi.

2022 yılı 1. çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 26.698 milyon TL’ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 367.000 TL oldu. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı 2022 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 azalarak %28,9 oldu. 2022 Haziran ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,41, yıllık bileşik faiz ise %18,24 seviyesinde gerçekleşmiştir. Takipteki kredilerin toplam konut kredileri içindeki payı, 2022 yılı Haziran ayı itibari ile %0,21 olarak gerçekleşti. 

2022 yılı 1. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde takipteki kredi oranı en fazla ilin %0,51 oranla Hakkari olduğu görülmektedir. Hakkari’yi %0,48 ile Ardahan, %0,47 oranla Şanlıurfa takip etmektedir. En çok kredi kullanımı olan ilk 3 il ise sırasıyla İstanbul, Ankara ve İzmir’dir.

OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL

Yılın ilk yarısında Rusya-Ukrayna savaşı, pandeminin ekonomi üzerinde devam eden baskısı ve kırılan tedarik zincirleri ile artan enflasyon tüm dünyanın ve Türkiye’nin gündeminde yer almıştır. 2022 yılının Şubat ayında Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinin ardından Haziran ayı itibariyle İşgalin 5. ayı geride kalmıştır. Bu süreçte Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımların ardından birçok uluslararası firma Rusya’daki faaliyetlerini sonlandırmayı ya da askıya almayı tercih etmiştir. Türkiye ise gerilimin ortasında jeopolitik konumunun avantajı itibariyle birçok firmanın tercih ettiği öncelikli ülke haline gelmiştir. Artan enflasyon ve döviz kurunda devam eden hareketlilik neticesinde birincil kiralarda ₺ ve ABD$ bazında artış kaydedilmiştir. Ayrıca geçen yıl dalgalı kur rejiminin yarattığı endişe beraberinde düşüşe geçen merkezi iş alanı (MİA) bölgesi birincil kirası, bu yarıyıl nispeten stabil olan dolar kuru ile artış göstermiştir. Tüm bunların sonucunda İstanbul alt pazar birincil kiralarının tekrar fiyatlanarak dengeye gelme süreci devam etmektedir.

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 123.424 m² iken, ikinci çeyrekte 120.892 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 244.316 m²’ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 katı oranında artış göstermiştir. Bununla birlikte, ilk yarıyılda gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %83 ve %85 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken yenileme işlemleri önceki yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir. Metrekare bazında anlaşmaların ise %30’u MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %43’ü Anadolu yakasında ve %27’si ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Daimler (13.857 m², Vadistanbul), Yıldız Teknokent (11.000 m², Maslak 1453), Kolektif House (9.800 m², Onur Ofis), Eroğlu Grup Şirketleri (7.500 m², Skyland), Kolektif House (7.200 m², A+Live), P&G (5.800 m², Nidakule Ataşehir Kuzey) ve Amazon (2.738 m², River Plaza) bulunmaktadır. Ayrıca, 2022 yılının ilk yarısında boşluk oranı %19 kaydedilmiştir. Bu süreçte önemli bir yatırım işlemi kaydedilmemiş olup, orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanacağı öngörülmektedir. Genel ofis görünümüne bakacak olursak; Rusya-Ukrayna Savaşı sırasında Türkiye hem konum hem de izlediği denge politikası ile birçok yabancı şirketin merceği altına girmiştir. Operasyon yönetimi amacıyla artan uluslararası şirket talebindeki artışın önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir. Ayrıca, 2022 yılının başlaması ile etkisini gittikçe kaybeden pandemiye rağmen, hibrit çalışma modeli tercih edilmeye devam etmektedir.

Bu bağlamda, ofis mekanlarında nicelikten çok nitelik ön plana çıkarak üretkenliği teşvik eden, inovasyon, sosyalleşme, iş birliğini ve şirket kültürünün gelişmesini sağlayarak çalışanlarını en doğru mekânda bir araya getirme çabaları ve etkin alan kullanımı sunan ofislere olan yüksek talep sürekliliğini korumaktadır. Ayrıca, ilk yarıda artan enflasyon neticesinde mal sahiplerinin kiracılar üzerindeki baskısı artmış ve genel olarak MİA ve diğer bölgelerde ₺ bazında birincil kiralarda ciddi artış kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, ikincil konumlardaki ofis pazarında dolar bazında düşük kalan kiraların yükseldiği gözlemlenmiştir. Küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin yönetilmesi, işletilmesi, burada gerçekleştirilen faaliyetler ve bu faaliyetlere dair teşvik, indirim, istisna ve muafiyetleri düzenleyen ‘İstanbul Finans Merkezi Kanunu’ yürürlüğe girmiştir. Projenin 2022 yılı içerisinde tamamlanarak yaklaşık 15 milyon m² arzın pazara katılacağı öngörülmektedir. Bu arzın yaklaşık 50 ’si kamu bankaları ve finansal kurumlar tarafından kullanılacaktır.

2022 Yılı 2. çeyreğinde genel arz 6,46 milyon m2 olup bir önceki çeyrekle aynı seyretti. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri 120,9 bin m²’dir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinde, bir önceki çeyreğe göre %2,1 azalış, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %122,3 artış gösterdi. 2022 2. çeyrek itibariyle toplam kiralama işlemi 120,9 bin m²’dir. Bosluk oranı ise, toplamda %18,94 olarak gerçekleşmiştir. 

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2022 Haziran sonu itibariyle 318,63 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 120,04 puan artış gösterirken, aylık 10,91 puan artış gösterdi. 2022 yılına 269,37 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 112,47 puanlık bir artış yaşandı.

AVM

2022 yarıyılı itibarıyla Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı 448 adet alışveriş merkezinde yaklaşık 14 milyon m2 seviyesine yükselmiştir. Yılın ilk yarısında yaklaşık toplam 120 bin m2 kiralanabilir alana sahip 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. 2024 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,8 milyon m2 seviyesini aşması beklenmektedir.

Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2 kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 329 m2 ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 288 m2 perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2022 2. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 448, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 929 bin m2 ’ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %37,4’ünü oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164,5 m2 ’dir. 

GYO’LAR

GYO endeksi 2022’nin 2.çeyreğinde de yükselmeye devam etti. BIST 100’ün 2022 Ç2 performansı %7,7 artış ile sınırlı kalırken GYO endeksi aynı dönemde 912 puandan %18,64 atışla 1.081 puana yükselerek rekor tazelemeye devam etti. Halka açıklık oranının ikinci çeyrekte de %45 seviyelerinde olduğu endeksin fiili halka açıklık oranı ise %2 artışla %30’a yükseldi. Çok sınırlı bir yabancı girişinin yaşandığı 2022 Ç2’de GYO’ların toplam piyasa değeri 17,5 milyar TL’lik artışla 134,7 milyar TL’ye yükselmesi önemli bir gelişme olarak kaydedilebilir. Ancak TL’nin USD karşısında devam eden değer kaybı 2022 2. Çeyrek itibariyle toplam piyasa değerinin 8 milyar USD seviyelerinde kalmasına sebebiyet vermiştir. Halihazırda kurulu 37 adet GYO’nun yerli ve yabancı yatırımcı oranları bir önceki çeyrekle aynı kalarak %88, ve %12 olarak gerçekleşmiştir. Kurumsal yatırımcı oranının %49,3 bireysel yatırımcı oranının ise %50,7) olarak birbirine çok yakın seyrettiği ikinci çeyrek sonunda dağıtılan 6 aylık toplam temettü tutarının 1,7 milyar TL olması sektör adına oldukça sevindiricidir.

Temettü dağıtımında Başkentgaz GYO 865 milyon TL ve Emlak Konut GYO 364 milyon TL ile başı çekerken Yeni Gimat GYO 241 milyon TL ve Alarko GYO 105 milyon TL temettü ile bu firmaları takip etmiştir. Uyruk bazında GYO’lara yatırım yapan yabancı yatırımcılar sıralamasında ABD başı çekerken, Birleşik Krallık ve Hollanda yer değiştirmiş, Bahreyn 4. Sıradaki yerini korumuştur. Listeye uzun zaman aradan sonra 2022 ilk çeyrekte 6. sıradan giren Birleşik Arap Emirlikleri bu çeyrekte bir basamak daha yükselerek GYO’larak en çok yatırım yapan 5. ülke olmuştur. Kurların artış eğiliminin devam etmesi, FED ve Avrupa Merkez Bankası başta olmak üzere birçok merkez bankasının faiz arttırma politikaları, yüksek enflasyonist ortam, yaklaşan seçim süreci, arz yetersizliği, fiyatların iç talep alım gücünün üstüne çıkması, yabancıya verilen vatandaşlık sınırının 400.000 USD’ye çıkarılmasının getirdiği yabancı talebinde nispi yavaşlama sektörün riskleri olarak karşımızda durmaktadır. GYO’ların yatırım kararlarında bu faktörleri dikkate alması ve riskleri yakından takip etmesi önemli olmakla beraber yeni yatırımların da talebe ve yüksek enflasyona bağlı olarak devam etmesi de oldukça olası gözükmektedir.

GMYO endeksi TL bazında 2022 yılı 1. çeyrekte 912,51 ile tamamladığı seyrine 2022 yılı 2.çeyrek sonu itibariyle 1081,39 seviyesinde kapatmıştır GMYO endeksi USD bazında 2022 yılı 1. çeyrekte 62 ile tamamladığı seyrine 2022 yılı 2.çeyrek sonu itibariyle 65 seviyesinde kapatmıştır. 

Konut dışı gayrimenkul satışları yüzde 29,6 yükseldi!

Konut sektörünün 2022 yılı ilk çeyrek karnesi! 

Konut sektörünün 2021 yılı 4. çeyrek karnesi!