Gayrimenkulde lüks!

Genel olarak lüks nedir buradan başlamak istiyorum. Herkesin kendine göre bir tanımı ve görüşleri olmakla beraber lüks için aşağıdaki genellemeleri yapabiliriz diye düşünüyorum, ve kendime göre “ticari lüks” ile “gerçek lüks” arasında farkları ortaya koymak istiyorum. Bu fark benim için önemli çünkü lüks adı altında sunulan bir çok ürün bence aslında gerçek lüks değil. 

Öncelikle lüks bir ihtiyaç değildir. Örneğin bir arabaya veya saate ihtiyacımız olabilir ama Rolls Royce veya Patek Philippe kullanmamız gerekmez.

Lüks – özellikle ticari lüks (“commercial luxury”) – değişkendir. Göreceli olarak çok üretilir ve genellikle “eskir”. Bundan 30 yıl önce lüks olarak kabul ettiğimiz bir sürü marka ürün artık ya lüks tanımına girmiyor, ya da zaten tükenmiş. Örneğin 3.20 BMW 80’lerde oldukça lüks bir araba iken bugün değil.  Tabii böyle olması ekonomik olarak da gerekiyor çünkü eskisini atıp yenisi almamız, tüketmemiz lazım. Bu mesele en çok da kendisini moda ve otomotiv dünyasında gösteriyor. 

Lüks pahalıdır. Erişilebilir lüks (“affordable luxury”) gerçek lüks değildir. Yani rahmetli Lagerfeld’in Chanel veya Fendi için tasarladıkları ürünler ile H & M için hazırladığı koleksiyonlar arasındaki farktan bahsediyorum.  Erişilebilir lüks bir pazarlama taktiğidir ve çok da başarılı olmuştur lüks merakımızdan ötürü.

Lüks mutlaka marka demektir – yani anonim olamaz. Boğaz’dan örnek verelim : tüm yalılar lüks olabilir ama Sedad Hakkı Eldem’in yaptığı bir yalı ise – daha eski ve daha küçük dahi olsa – bana göre kesinlikle gerçek lüks tanımına girer.

Daha çok şey söyleyebiliriz ama uzatmıyalım  – gerçek lüks (“real luxury”) – relatif değildir ve eskidikçe değerlenir. Yine arabalardan gidebiliriz. Porsche 911 gerçekten lüks bir arabadır. Cayman veya Macan ise ticari olarak lüks tanımına girebilirler ve relatif olarak lüks arabalardır. Porsche dediğimizde aklımıza 911 Carrera gelir – çünkü Porsche dediğimizde öncelikle aklımıza 911 gelir. Devam edersek,  son hava soğutmalı motora sahip olan 911 – yani 993 kasa – eski olmasına rağmen en değerli 911’ler arasındadır.

Gayrimenkulde lüks konusuna gelirsek, yukarıdaki görüşlerim doğrultusunda devam edelim.

Konumdan başlayalım. Konum tabii çok önemlidir ama tek başına yeterli değildir. İstanbul’un en pahalı bölgelerinden birisi Bebek ama Bebek’te yer alan her gayrimenkul lüks değildir – hatta Bebek’te en pahalı mahalle olarak düşünebileceğimiz Ayşe Sultan Korusu’nda yer alan daireler içinde bu geçerlidir.

Gayrimenkul’ün fiyatı bir diğer önemli faktör. Genellikle ben Türkiye’de 1 milyon ABD Doları üzerindeki konutları lüks sınıfına koyuyorum. Ama bana göre bunların çok büyük bir bölümü aslında gerçek değil ticari lüks kategorisinde. Gerçek lüks konutların fiyatları ise 5 milyon ABD Doları ve üzerinde ve bu seviyeler genellikle Boğaz’da ve yaklaşık 10 senedir, son derece sınırlı olmak kaydıyla,  Bodrum’da var. Ancak şunu da belirtelim, lüks gayrimenkullerin adet ve fiyatları Bodrum’da daha hızlı artıyorlar son yıllarda. Bodrum’un lüks pazarı İstanbul’a nazaran daha hızlı büyüyor. 

Mimari – yani iyi mimari (ve dolayısıyla marka mimar) – lüks gayrimenkullerin olmazsa olmaz bir parçası. Dünya’da yıllardan beri görülen bu olgu sonunda Türkiye’de de yerleşmiş vaziyette. Burada biraz durmak istiyorum çünkü bence – gayrimenkul bağlamında – ticari ve gerçek lüks farkını net olarak mimaride gözlemliyebiliyoruz.  Artık lüks projelerin tümünde mimarlar marka olarak yer almakla beraber, gerçek lüks konutlarda işveren beğendiği bir marka mimar ile kendisine özel, tek bir ev yaptırıyor. Bu evler genellikle konum ve fiyat olarak üst seviyede ama bence en önemli özellikleri, gerçek lüks açısından bu evleri değerli kılan, tek olmaları ve iyi bir mimarın elinden çıkmış olmaları. Örnekleri henüz Türkiye’de fazla olmamakla beraber Ayşe Sultan Korusu’nda Fuat Süren Evi’ni veya Boğaz’da Kıraç Yalısı’nı verebiliriz.

Biraz da kullanılan malzemeden bahsetmek isterim. Kullanılan malzemeyi ön plana çıkartmak artık kesinlikle gerçek lüks tanımı getirmiyor. Yani Dornbracht duş koymak, veya gaggenau fırın yapmak bir evi lüks kategorisine artık sokmuyor çünkü aşağı yukarı “lüks” olarak sunulan binlerce konutta var bu malzemeler. İnsanlar artık mimarlarını seçiyorlar, ve musluk vb konuları mimarlarına bırakıyorlar.

Gelelim son derece önemli – ki bana göre en önemli – bir diğer konuya. Mahremiyet (“privacy”) konusu. Dünya’da Manhattan dışında gerçek zenginlerin hemen hemen hiç biri bir “site”de oturmaz. “Aidat” ödemezler çünkü bir topluluğa ait değildirler. Kendi bahçıvanları, gerekiyorsa güvenlik ekipleri vardır. Mimarların onlara özel olarak tasarladığı, sadece onlara ait ve özgün evlerde oturur çok büyük bir bölümü. Evlerinin yakınında bir alışveriş merkezi veya otel falan yoktur. Ayrıca bu insanların önemli bir bölümünün sosyal çevreleride oldukça geniştir, yani inzivaya çekilmiş bir hayat değildir yaşadıkları. Ama belli bir mesafe vardır dışarısıyla aralarında. Türkiye’de de bu böyledir ve bu “tek ve özgün ev” durumunun yakın zamanda değişeceğini düşünmüyorum. Ayrıca bu evlerin tek olmaları onları toplanabilecek (“collectible”) yapar ve evden esere, dolayısıyla gerçek lükse geliriz böylece.

Son olarak dünyada yeni bir olgudan bahsetmek istiyorum. Mülkiyet artık eskisi kadar önemli değil. Yani gerçek lüksü yaşamak için insanlar paraları olsa dahi satın almak lüzumunu hissetmiyorlar. Kiralıyorlar ve deneyimliyorlar – yani anılar mülkiyetin önüne geçiyor. Bu evler içinde geçerli. Bodrum’da bile son yıllarda sezonluk olarak 100 bin ABD Doları ödenen yazlık evler kiralanıyor. Bu trendin ileride artarak süreceğini tahmim ediyorum.

Her ne kadar lüks tüketim “ihtiyacımız” olmasa da yazımı bir rakam vererek kapatmak istiyorum : 323 milyar ABD Doları (2019 dünya lüks tüketim pazarının tahmini büyüklüğü).

Ali Pamir
2019

Konut talebi yurt dışına yöneldi!