Gayrimenkulde yeni vergi düzenlemeleri neleri değiştirecek?

Ekonomim yazarı Abdullah Tolu bugünkü yazısında gayrimenkulde yeni vergi düzenlemelerini kaleme aldı. Peki gayrimenkulde yeni vergi düzenlemeleriyle neler değişecek? 

İşte Abdullah Tolu'nun 'Gayrimenkulde yeni vergi düzenlemelerine hazır mıyız?' başlıklı o yazısı...

Bu hafta ya da en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması beklenen yeni Torba Yasa Teklifi'nin bayram sonrası görüşülerek Temmuz ayı başına kadar yasalaşması öngörülüyor. Söz konusu teklifte gayrimenkule yönelik düzenlemeler dikkat çekiyor.

Hazırlıkları devam eden yeni torba yasa teklifinde, gayrimenkullerle ilgili çok sayıda düzenlemenin yer alması bekleniyor. Bu son derece normal, fakat gerçekleştirilecek düzenlemeler, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde 20-30 senedir uygulanan kuralları tamamen değiştirecek cinsten olunca işler de karışıyor! Bu konudaki ipuçları, Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Mehmet Şimşek’in açıklamalarında da yer alıyor.

Yeni Torba Yasa Teklifi’nin bu hafta ya da en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması bekleniyor. Bir aksilik olmadığı takdirde, söz konusu teklifin bayram sonrası TBMM’de görüşülerek Temmuz ayı başına kadar yasalaştırılması bekleniyor. Söz konusu bu Torba Yasa Teklifi’nde gayrimenkule yönelik yer alması planlanan yeni düzenlemeler vatandaşlarımızın büyük bir bölümünü çok yakından ilgilendiriyor. İşte teklifte gayrimenkullerle ilgili yer alması beklenen o önemli düzenlemeler:

GYO İSTİSNASININ KALDIRILMASI YA D AKAPSAMININ KONUTLA SINIRLANDIRILMASI GÜNDEMDE

Söz konusu mevcut düzenlemeye göre, GYO’ların (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) kazançları herhangi bir ayrıma tabi tutulmaksızın kurumlar vergisinden istisna tutuluyor (KVK. Mad. 5/1/d-4). GYO’lara tanınmış olan bu kurumlar vergisi istisnasının kaldırılması konusu uzun zamandan bu yana gündemde değildi. Fakat, bu konu, 2023 Yılı Vergi Harcama Raporu ile yeniden gündeme geldi. Söz konusu rapora göre, yatırım fonu ve ortaklıklarına ilişkin kazanç istisnası, kurumlar vergisi yönünden en yüksek vergi harcaması gerçekleştirilen iki kalemden birisi.

Maliye, söz konusu bu istisnanın kaldırılması ya da kapsamının konutla sınırlandırılması konusunda ısrarlı. Çünkü, Maliye, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından kurumlar vergisi almak istiyor. Gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının talebi ise, söz konusu istisnanın sürmesi şeklinde.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları istisnası ile ilgili bir karar verilebilmesi için, dünya ülkelerindeki uygulamalara bakmakta yarar var. GYO’lar yalnızca ülkemizde değil, yaklaşık olarak 44 ülkede var. GYO’lar bu 44 ülkenin neredeyse tamamında, yalnızca tek bir aşamada vergilendiriliyor; bu da GYO seviyelerinde değil, hissedar/yatırımcı seviyesinde gerçekleştiriliyor. Yani, GYO’lar nezdinde vergilendirme yapılmıyor, dağıtmış oldukları temettü üzerinden yatırımcı/hissedar seviyesinde vergilendiriliyor. GYO’lar konusunda diğer ülkelerle ayrıldığımız temel nokta, temettü dağıtma zorunluluğu! Ülkemizde GYO’ların temettü dağıtma zorunluluğu bulunmuyor. Oysa diğer ülkelerde, oranları değişmekle birlikte, bir temettü dağıtma zorunluluğu bulunuyor.

Kişisel görüşümüz, en az yüzde 25 en fazla yüzde 50 temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının sürdürülmesi şeklinde. Bu, aynı zamanda gayrimenkul sektörünün de önerisi!

13 MİLYAR TL

2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyannamelerinde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının beyan ettiği istisna tutarı yaklaşık 52 - 53 Milyar Türk Lirası civarında. İstisnanın kaldırılması durumunda Maliye’nin alacağı kurumlar vergisi en fazla 12,5 – 13 milyar Türk Lirası! Buna karşılık, halka açık GYO’ların piyasa değeri 410 milyar Türk Lirası civarında ve 4 milyon bireysel yatırımcı GYO’larda hisse sahibi. Bunlar oldukça ciddi rakamlar. Herhangi bir olumsuz gelişme, halka açık GYO’ların borsadaki değerlerini, Maliye’nin alacağı verginin en az 3 - 4 katı olumsuz etkileyebilir. Bu hususa özellikle dikkat etmekte yarar var.

Sermayenin tabana yayılması, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi, küçük yatırımcıların küçük tasarruflarıyla gayrimenkullerin yüksek getirisinden pay alabilmeleri ve sermaye piyasalarının gayrimenkul enstrümanı açısından olmazsa olmazı olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, diğer ülkelerdeki uygulamalara paralel olarak temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, kurumlar vergisi istisnasının devam ettirilmesinde yarar var.

GAYRİMENKULLERDE 5 SENE SINIRLAMASI KALDIRILIYOR!

Söz konusu mevcut düzenlemelere göre, gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 sene içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Fakat gayrimenkullerin 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması halinde elde edilmiş olan kazanç ise, tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor (GVK. Mük. Mad. 80/6).

Yazılı ve görsel medyadaki haberlerde, söz konusu bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılacağı kaydediliyor. Gerçekleştirilecek olan bu düzenleme, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde ezber bozacak, hiç vergilendirilmeyen satışlar vergilendirilebilir hale gelecek. Ayrıca, bu düzenleme, gayrimenkul sektöründe yaşanan kayıt dışılığın önlenmesine dönük önemli bir adım olacak.

5 YIL GEÇTİKTEN SONRA ELDEN ÇIKARILSA BİLE VERGİYE TABİ OLACAK

Söz konusu bu yeni düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iktisap edilecek olan taşınmazların satışında 5 yıllık süre yürürlükten kaldırılmış olacak, 5 sene 10 sene geçtikten sonra da satılsa, söz konusu satıştan elde edilecek kazançlar yüzde 15 - 40 aralığında değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olacak.

Müktesep haklar korunacak mı?
Burada önemli olan bir konu var: Bu yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkulleri etkileyecek mi? Yeni düzenleme bunlar içinde uygulanacak mı?

Bize göre, müktesep hakların korunması gerekli. Benzer bir durum, 2023'te yürürlükten kaldırılan yatırım amaçlı 2 yıl aktifte bulundurulduktan sonra satılan gayrimenkullerle ilgili kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için yapılmış, müktesep haklar korunmuştu. Aksi halde yapılacak yeni düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ihtimali oldukça yüksek!

Bu nedenle söz konusu yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması, bu gayrimenkullerin 5 sene içerisinde satılması durumunda satıştan elde edilecek kazancın gelir vergisine tabi olması, 5 sene geçtikten sonra satılması durumunda da vergilendirilmemesi bekleniyor. Doğrusu da bu!

PEKİ, MALİYET ENDEKSLEMESİ MUHAFAZA EDİLECEK Mİ?

Söz konusu bu mevcut düzenlemede, bir gayrimenkul satış işleminde vergiye tabi tutulacak değer artış kazancının hesabında, iktisap bedeli endeksleme işlemine tabi tutuluyor, satış bedelinden endeksleme sonucu güncellenen iktisap bedeli düşüldükten sonra kalan tutar gelir vergisine tabi tutuluyor. Endeksleme, iktisap bedelinin, elden çıkarılmış olan gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılması suretiyle yapılıyor. Endeksleme işlemi, iktisap bedelinin enflasyon düzeltmesine tabi tutulması anlamı taşıyor. Bu düzenleme muhafaza edilmediği takdirde, gayrimenkul satıcılarının fiktif karlar ve bu karlar üzerinden yüksek vergilerle karşılaşması da kaçınılmaz olabilir.

ARSA VE ARAZİLERİN İMAR RANTLARI VERGİLENDİRİLECEK

Gerçekleştirilecek olan bu düzenlemeyle, arsa ve arazilerin imar rantlarının vergilendirilmesi hedefleniyor. Söz konusu bu yeni düzenleme ile beraber Maliye’nin bu satışlardan ciddi tutarda gelir vergisi tahsil etmesi bekleniyor. Aslında bu konuda çok geç kalındığı bile belirtilebilir. 2013'te büyükşehirlerde oluşan bu rantlar yanlış bir kararla KDV yönünden vergilendirilmeye çalışılmış, bunda da başarılı olunamamıştı. Çünkü, şehirleşmenin yarattığı bu rantlar arsa sahibi nezdinde sadece ve sadece gelir ve kurumlar vergisi ile vergilendirilebilir.

Arsa ve arazi rantlarının vergilendirilmesi kat karşılığı oranlarına yansıyabilir

Söz konusu bu rantların vergilendirilmesi durumunda, arsa sahiplerinin bunu müteahhitlere, müteahhitlerin ise konut ve ofis fiyatlarına yansıtması söz konusu olabilecek. Yaşanan bu durum da, fiyatların artmasına sebep olacak, enflasyonist bir sonuç doğuracak.

TAPUDAKİ DEVİRLERDE GERÇEK SATIŞ BEDELİNE GEÇİLİYOR

Gayrimenkullerin özellikle 2. el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına sebep oluyor. Söz konusu bu durum, herkesin bildiği ama herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekliydi. Çünkü, söz konusu bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete sebep oluyor.

Gayrimenkul sektörünün 2018 yılından bu yana talebi de bu yönde

Gayrimenkul sektörünün önemli STK’ları arasında yer alan KONUTDER, GYODER ve İNDER, 2018 yılından bu yana tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da faydalanılarak, devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmamasını talep ediyor. Söz konusu bu sorun, aynı zamanda firmalar arasında ciddi haksız rekabete de sebep oluyor.

Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve söz konusu bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ya da ekspertiz raporlarından da faydalanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması ve satış bedellerinin bu emsal bedellerin altında olmaması ile ilgili düzenleme yapılması bekleniyor.

Her satış için ekspertiz raporu aranması aksamalara neden olabilir!

Yapılması düşünülen bu düzenleme, gayrimenkul sektörü açısından gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek önemli bir düzenleme. Fakat, her satış için ekspertiz raporu aranılması durumunda mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Yaşanan bu durum da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir biçimde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde yarar var.

TAPU HARCI GERÇEK SATIŞ BEDELİ ÜZERİNDEN ALINACAK

Şu an alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 şeklinde alınmakta olan tapu harcı, düzenleme hayata geçirildiği takdirde, artık gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden değil, tapu devrine esas gerçek satış bedeli üzerinden tahsil edilecek. Örnek vermek gerekirse, gerçekte 30 milyon liraya satılan fakat tapuda emlak vergisi değeri olan 1 milyon TL üzerinden işlem yapılan gayrimenkul için, toplamda 40 Bin Türk Lirası tapu harcı ödenirken, ilgili düzenleme yasalaştığı takdirde 1 milyon 200 bin Türk Lirası  tapu harcı ödenecek. Yeni tapu harcı tutarı öncekine göre oldukça yüksek. Bu sebeple, gerçek satış bedeline geçişle beraber, tapu harcı oranlarında da bir indirim yapılması gerektiğini düşünüyoruz.

Birden fazla taşınmazı olanlara farklı tapu harcı ve emlak vergisi uygulanabilir mi?
  
Böyle bir konu aslında geçtiğimiz günlerde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından önerildi. Hemen belirtelim, birden çok arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması durumunda bir düzenleme yapılması oldukça zor. Hangi taşınmaz 1. taşınmaz sayılacak veya hangi şehirdeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak vb. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması durumunda bunun kira fiyatlarını artırması yani enflasyonist bir etkisi olacak.

Bize göre, taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle birlikte emlak vergisi ve tapu harcının taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Sadece burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek olan emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı göz ardı edilmemeli. Bu sebeple, gerçek satış bedeli uygulamasına geçişle beraber emlak vergisi oranlarında da indirim yapılması konusu gündeme gelebilir.

Proje gayrimenkul yatırım fonunun bugünden doğru kurgulanması gerekiyor!

Prof. Dr. Naci Görür'den yeni uyarı geldi: Deprem üreten birden fazla fay var!

Toyota duyurdu! Toyota'dan, haziran ayına özel güncellenen fiyatlar...