Gayrimenkuller açık arttırmalarla el değiştiriyor

Ticari gayrimenkul açısından yalnızca birkaç gönüllü alıcı ve satıcının bulunduğu bugünün piyasa koşullarında, sayıları giderek artan taşınmazlar açık arttırmalarla el değiştiriyor. Bu ticari faaliyetlerin çoğu iflas veya ipotekli malların haczi gibi durumların sonucunda ortaya çıktı. Yine de diğer satışlar, kapalı uçlu/sınırlı emisyonlu yatırım fonlarına olan ihtiyaç ve nakde çevirmek veya yeniden finanse etmek gibi kısıtlardan doğabilir. Sermaye piyasalarının mevcut pazar koşullarına göre, taşınmazlar büyük olasılıkla yeniden finanse edilmektense satıldı.

Konutların elden çıkarılmasında geleneksel olarak ve gitgide sık kullanılmalarına bağlı olarak, müzayedeler hacizli taşınmazların elden çıkarılması için "son çare" olarak algılandı. Bu durum çoğunlukla ticari marketler için de geçerli oldu. Örneğin Mart ayının sonunda iflas eden John Hancock Binası'nın sahibi, satış bölümünü müzayede konusunda zorladı.

Müzayede sadece 10 dakika sürdü ve yalnızca bir teklif sahibi vardı. Normandy Real Estate Partners and Stamford ve Connecticut merkezli Five Mile Capital Partners ortaklığı, gayrimenkulü yaklaşık 660 milyon Dolar'a sahip oldu. Bu fiyat binaya 2006 yılında devralım için 1,3 milyar Dolar ödeyen son sahibinin ödediği rakamın yarısı kadar. New Jersey merkezli Morristown borç sahibi olarak bu satışla daha elverişli bir konuma geldi. Müzayedeler, hacizli taşınmazların satışı için yaygın bir yöntem olarak kullanıldı. Bu tür durumlarda, ipotek alacaklısı tipik olarak tek ve en fazla arttıran olur. Ancak müzayede yöntemi, hacizli olmayan taşınmaz satıcıları için de açık ara avantaj sağlar.

Aslında, daha çok kullanılan ticari gayrimenkul satış tekniği olan, kapalı zarf kullanılarak kesin teklif verme biçimi, diğerlerine kıyasla daha "centilmence" görülebilir. Kesin teklif verenlerin sayısı daha az olmasına rağmen, bu format diğer finalistlerin asıl önerilerine yakın teklifler yapacağı varsayımı, tüm katılımcıların daha hırçın teklifler yapmasını çekici kılıyor. Müzayedeler, bir mülkün değerini belirlemeye yarayan bir araç olmakla beraber, piyasaya mülk sürmekten daha çok kazanç getirebilir. Müzayedeler, mülk sahiplerine bir yatırımdan çabucak çıkma olanağını sunar.

Bugünün ana para kısıtı olan piyasasında yatırımcıların geleneksel satış döngüsünü beklemek için yeterli finansal olanakları olmayabilir. Müzayede, potansiyel alıcıların sayısını arttırırken teklif alma sürecini genişletip "demokratikleştirir" ve büyük olasılıkla bir teklif savaşı yaratır. Müzayede bir mülk sahibi için hükümet desteği olan ya da olmayan istekli bir alıcı bulmada tek yol olabilir.

Bu avantajlar Obama Hükümeti'nin, bankaların sub-prime ev ve diğer kredilere maruz kalma durumunu azaltmak için önerdiği planlara, neden müzayedeleri de dahil ettiğini açıklıyor. Plan, "zehirli" varlığın değerini belirlemek için müzayede tabanlı fiyatlandırma mekanizması kullanıyor. Plana göre, kazanan teklife federal hükümet düşük faiz oranları ile %85 finansal destek sağlayıp buna ek olarak, %50'lik kaynak sağlayacak. Yani toplamda %92,5'lik finansman sağlamış olacak. Bu kadar kuvvetli hükümet yardım ve garantisi sayesinde yatırımcılar, bankaların fiyat biçmediği varlıklara saldırgan teklifler verebilecek.

Benzer olarak, ABD Maliyesi borcunu müzayede yolu ile satıyor. Maliye müzayedeleri, tam fiyatın belirlenmesinde kullanılan en verimli metod olduğu için hevesle kabul ediliyor. Mali borç, mala benzer ve likittir, ancak basit prensipleri gayrimenkul piyasasında da geçerlidir.

Bir mülkü müzayedeye sunma kararı alındığında, mülk sahipleri üzerinden olsun, federal hükümet üzerinden olsun, bir müzayede tipi seçilmelidir. Dört temel müzayede formatı vardır. Birincisi, sıklıkla görülen açık İngiliz müzayedesidir. Bu tipte, mezatçı tekliflerin verilmesini ister ve sadece tek bir teklif veren kalana kadar fiyatı arttırır.

İkinci tip müzayede İngiliz müzayedesinin bir türevidir. Bu tipte kazanan, en yüksek kapalı teklifi verendir. Katılımcılar, ya eş zamanlı olarak ya da önceden belirlenen bir tarih ve saatte tekliflerini kapalı bir zarf içerisinde verir. En yüksek fiyatı veren katılımcı müzayedeyi kazanır.

Vickrey müzayedesi de kapalı yapılan ve en yüksek teklifin kazandığı bir tiptir. Farkı, kazananın en yüksek ikinci teklifi ödemesidir.

Hollanda müzayedesi aynı zamanda ters müzayede ya da ilk teklif müzayedesi olarak bilinir. Müzayede, herhangi bir teklif üretmeyecek bir fiyattan başlar. Mezatçı, fiyatı bir teklif yapılana kadar giderek düşürür. Teklif veren ilk katılımcı müzayedeyi kazanmış olur.

Her müzayede tipinin avantajı ve dezavantajı var. Mesela, geleneksel İngiliz müzayedesi saydam, basit ve iyi bilinirdir ve bir teklif savaşı yaratabilir. En yüksek kapalı teklifi yapanın kazandığı tip de aynı avantajları sağlarken ek olarak da, tekliflerin kapalı olup katılımcıların sadece tek bir fırsatı olduğu avantajını da sağlar. Satıcının açısından sonraki format en az bir katılımcının beklenen fiyatın üstüne çıkma ihtimalini sunar.

Son iki müzayede tipinin arkasındaki mantık biraz daha belirsizdir. Vickrey müzayedesinde, Katılımcı A, bir ürünün 100 Dolar olduğunu varsayar. Eğer Katılımcı A, 100 Dolar'lık başka teklif verenlerin de olduğuna inanırsa, 100 Dolar'a kadar ama 100 Dolar olmayan bir teklif verir. Böylece Katılımcı A, ürünün varsayılan fiyatından daha fazla harcamamış olur. Ancak Katılımcı A, diğer katılımcıların bu kadar yüksek bir değer biçmeyeceğine inanırsa, yine 100 Dolar'a kadar bir teklif vermelidir, çünkü düşük teklif, kazanamama riskini içerir. Satıcı açısından Vickrey müzayede formatı katılımcıları ürüne diğerlerinin ne teklif vereceğini bilmeksizin en yüksek değeri biçmesini sağlar.

Daha az bilinen Hollanda müzayedesi aslında en ideal müzayede tipidir satıcılar için. İki katılımcı hayal edin: Katılımcı A, bir ürünün 100 Dolar olduğunu düşünüyor; Katılımcı B ise 125 Dolar'a kadar yükselmeye razı. Onlar, diğer formatlara göre en yüksek iki teklifi veren olacak, ancak katılımcıların kimin yüksek fiyat verdiğine dair bir fikri yok. Mezatçı, teklifleri 200 Dolar'dan açar ve fiyatı düşürmeye başlar. Fiyat 125 Dolar'a yaklaştıkça Katılımcı B, başkası önce davranmadan ne kadar bekleyebileceğine karar vermelidir. Bir noktada Katılımcı B, daha fazla bekleyemez ve el kaldırır.

Aynı müzayede İngiliz formatında yapılsaydı, teklifler 50 Dolar'dan başlardı ve 100 Dolar'a kadar yükselirdi. Bu fiyatta sadece Katılımcı A ve B kalmış olurdu. Teklif, 101 Dolar'a yükseldiğinde Katılımcı A müzayedeyi bırakır, Katılımcı B kazanırdı. Bu yüzden Hollanda müzayedesi önemli ölçüde daha yüksek satış fiyatıyla sonuçlanır.

Ticari gayrimenkul müzayedelerinin daha alışıldık hale geleceğine şüphe yok. Amerika metropolitan piyasalarında müzayede satışları ev satışlarının büyük bir bölümünü oluşturuyor. Kansas merkezli Ulusal Müzayedeciler Birliği Overland Park'a göre, neredeyse 59 milyarlık konut, ticari gayrimenkul ve çiftlik 2008 yılında müzayedeye sunuldu. Kredi sıkıntısının sürdüğü ve konut piyasasının dibe vurmasının beklendiği bu dönemde, müzayede etkinliğinin önümüzdeki 24 ay boyunca da devam etmesi bekleniyor.

Maliye, kapalı teklif yöntemini tercih ederken, özel sektör diğer tiplerin avantaj ve dezavantajlarına göre karar veriyor. Müzayede, artan sayıda varlık ve varlık tiplerinde kullanıldıkça, müzayedeye karşı olumsuz bakışın yok olması bekleniyor. Bu, özellikle istekli alıcı ve istekli satıcıların kör bir şekilde birbirlerini aradıkları şu durumda daha da doğru. Böylesi bir durumda, küçük görülen müzayedeler satış tekniklerinin "Sindirella"sı olabilir.
GazeteParc