Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi 2014!

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi 2014!

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi 2014, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlandı. Rehber, gayrimenkul alım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesini amaçlıyor.

GİRİŞ 

Bu rehber, gayrimenkul alım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi için, mükelleflerimizin doğru yönlendirilmelerini sağlamak amacıyla hazırlanmıştır. 

Rehberde, gelir vergisinin konusu ve unsurları, gayrimenkul alım-satım işlerinde 'ticari kazanç - değer artış kazancı' ayrımı, gayrimenkul olarak tanımlanan mal ve hakların neler olduğu ve bu mal ve hakların elden çıkarılması sırasında elde edilen kazancın niteliği, safi değer artışının tespiti ve kazancın hangi hallerde beyan edileceğine dair açıklamalara ve gayrimenkul alım- satımında katma değer vergisi, 

gayrimenkul alım-satımında tapu harcı yükümlülüğü ve emlak vergisi yükümlülüğü konularına yer verilmektedir. 

1-GELİR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI 

Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmış, hangi tür kazanç ve iratların gelire dahil olduğuna ve gelirin nelerden oluştuğuna yer verilmiştir. Söz konusu kazanç ve iratlar aşağıdaki gibidir: 

1. Ticari kazançlar, 

2. Zirai kazançlar, 

3. Ücretler, 

4. Serbest meslek kazançları, 

5. Gayrimenkul sermaye iratları, 

6. Menkul sermaye iratları, 

7. Diğer kazanç ve iratlar. 

Bir gelirin vergiye tabi olabilmesi için sayılan bu gelir türlerinden birine girmesi gerekmektedir. Her gelir unsuru için farklı vergileme teknikleri öngörüldüğünden, kazanç ve iratların hangi gelir unsurunun kapsamına girdiğinin tespiti son derece önemlidir. 

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki "ticari kazanç", diğeri ise "diğer kazanç ve iratlar" hükümlerinde yer alan düzenlemedir.

(Amortismana tabi iktisadi kıymet olarak gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilen kazancın serbest meslek kazancı veya zirai kazanç olarak dikkate alınmasına ilişkin hükümlere, bu rehberin konusu dışında kalmaları nedeniyle yer verilmemiştir.) 

a) Ticari kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda "gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar"ın ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir. 

b) Diğer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır. 

Diğer kazanç ve iratlar, "değer artış kazançları" ve "arızi kazançlar" olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur. 

 2-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE 'TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ 

KAZANCI' AYRIMI 

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin 

belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi nem arz etmektedir. 

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "faaliyetteki devamlılık"tır. 

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt 'kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. 

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin 

belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan "satışın hangi amaçla yapıldığı"nın tespit edilmesi gerekmektedir. 

(Amortismana tabi iktisadi kıymet olarak gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilen kazancın serbest meslek kazancı veya zirai kazanç olarak dikkate alınmasına ilişkin hükümlere, bu rehberin konusu dışında kalmaları nedeniyle yer verilmemiştir.) 

a) Ticari kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda "gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların 

bu işlerden elde ettikleri kazançlar"ın ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir. 

b) Diğer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır. 

Diğer kazanç ve iratlar, "değer artış kazançları" ve "arızi kazançlar" olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur. 

2-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE 'TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ 

KAZANCI' AYRIMI 

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin 

belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. 

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "faaliyetteki devamlılık"tır. 

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt 'kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. 

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin 

belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan "satışın hangi amaçla yapıldığı"nın tespit edilmesi gerekmektedir. 

3-GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ELDEN ÇIKARILMASI 

Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. 

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, 

• Voli mahalleri ve dalyanlar, 

• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, 

• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, 

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. 

Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. 

a. Mal ve Hakların İktisap Şekli 

Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. 

Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. 

Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2013 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2013 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)'nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. 

b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi 

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. 

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. 

Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir. 

Örnek 2: Bay (B), 15.05.2011 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2013 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. 

Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2013 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış 

kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. 

4-SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ 

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca "safi değer artışı" denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından 

aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. 

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler; 

— Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, 

— Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar. 

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. 

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 

2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate 

alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks 

Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.) 

Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL'ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)'ye 24.12.2010 tarihinde 15.000 TL'ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. 

Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006'da ÜFE endeksi 

125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010'da ÜFE endeksi 166,52'dir. 

Endeksleme oranının ilgili dönemde %10'un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. 

(166,52 - 125,33 / 125,33 = %32,86 ) 

Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL 

olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 - 6.643,26 =) 8.356,74 TL'dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 - 7.700 =) 656,74 TL'dir. 

5-DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI 

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. 

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2013 yılı için 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır. 

Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir. 

2013 yılında elde edilen gelirlere aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır. (Gelir Vergisi Kanunu 103 üncü madde) 

10.700 TL'ye kadar % 15 

26.000 TL'nin 10.700 TL'si için 1.605 TL, fazlası % 20 

60.000 TL'nin 26.000 TL'si için 4.665 TL, (ücret gelirlerinde 94.000 TL'nin 26.000 

TL'si için 4.665 TL), fazlası 

% 27 

60.000 TL'den fazlasının 60.000 TL'si için 13.845 TL, (ücret gelirlerinde 94.000 

TL'den fazlasının 94.000 TL'si için 23.025 TL), fazlası 

% 35 

Gelir vergisi hesaplaması, www.gib.gov.tr internet adresinden (internet vergi 

dairesi /hesaplamalar /gelir vergisi hesaplama) otomatik olarak yapılabilmektedir. 

Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2010 tarihinde 200.000 TL'ye satın almış olduğu 

konutu 

15.04.2013 tarihinde 300.000 TL'ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007 

sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış 

olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. 

Bu durumda Bayan (E)'nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış 

bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2010'da ÜFE 173,73, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2013'de ÜFE 210,33'dür. 

Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10'un üzerinde artmış olduğu 

görülmektedir. 

(210,33 -173,73 /173,73 = %21,29) 

Dolayısıyla Bayan (E)'nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet 

bedeli olarak; 200.000 TL x (210,33 /173,73) = 242.693,13 TL dikkate alınacaktır. 

Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (300.000 – 

242.693,13 =) 57.306,87 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. 

Söz konusu kazanca 2013 yılı için belirlenen 9.400 TL tutarında istisna 

uygulanarak bulunacak (57.306,87 – 9.400 =) 47.906,87 TL'ye Gelir Vergisi 

Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2013 yılı 

için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır. 

Vergiye Tabi Gelir ..................... 47.906,87 TL 

Hesaplanan Gelir Vergisi ........... 10.579,85 TL 

Bulunan bu miktar, 2014 yılının Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü 

akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenecektir. 

6-GAYRİMENKUL ALIM - SATIM İŞLEMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI 

6.1.Genel Uygulama 

KDV Kanununun 1 inci maddesine göre taşınmazların; 

-Ticari, sınai, zirai, mesleki faaliyet kapsamındaki teslimleri, 

-Bu faaliyetler kapsamına girmese dahi müzayede mahallerindeki satışlar, 

KDV’nin konusuna girmektedir. 

Bu hükümler çerçevesinde, ticari nitelik taşımayan veya en az iki isteklinin 

katılımı suretiyle müzayede yoluyla yapılmayan taşınmaz satışları KDV’nin konusuna girmediğinden vergiye tabi bulunmamaktadır. 

KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 

30/12/2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2007/13033 sayılı 

Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararnameye ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir. 

Söz konusu Kararname eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında “Net alanı 150 

m²ye kadar konut teslimleri” ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV’ye tabi taşınmaz teslimlerinde KDV oranı, net alanı 150 m²yi aşmayan konutlar için (2007/13033 sayılı BKK’nın 1 inci maddesinin (6) numaralı fıkrasındaki hüküm saklı kalmak kaydıyla) %1, 150m²yi aşan konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için %18 dir. Öte yandan, KDV Kanununun 17 nci maddesinin 4 numaralı fıkrasının; 

-(p) bendinde, Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı 

tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri,

KDV Kanununun 17 nci maddesinin 4 numaralı fıkrasının; 

-(p) bendinde, Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı 

tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri,  

- (r) bendinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin 

mülkiyetinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların 

satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler 

KDV den müstesnadır. Ancak, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü, 

istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla 

aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hissesi teslimleri için geçerli 

değildir. 

Ayrıca, 5904 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 

17/4-k maddesinde yer alan “konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut 

teslimleri” ibaresi madde metninden çıkarılmış; 5904 sayılı Kanunun 16 ncı 

maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, “Bu maddenin 

yürürlüğe girdiği tarihten (3/7/2009) önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut 

yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri KDV’den 

müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir. 

6.2. Müzayede Yoluyla Yapılan Taşınmaz Satışları 

İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel 

hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (konut veya 

daire, iş yeri, arsa, arazi) satışları ile taşınmaz niteliğine haiz diğer mal ve 

hakların satışı KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV’ye tabidir. 

Müzayede yoluyla satılan net alanı 150 m² ye kadar konutlar %1 oranında 

KDV’ye tabidir. 150 m² lik alanın hesabında 30 Seri No.lu KDV Genel 

Tebliğinin (E) bölümünde açıklandığı gibi, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 

cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı 

boyutlarının her birinden 5 er cm düşülecektir. 

Ancak, konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, 

ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan 

dişleri, bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0.75 m den yüksek 

terasların toplamının 2 m² si, çok katlı binalarda yapılan çekme katların 

etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar 

uzaması ile meydana gelen teraslar, çok katlı binalarda genel giriş, merpen,  

sahanlıklar ve asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç 

merpenlerin altında 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler, bodrumlarda konut 

başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük 

olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, 

sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, 

bina içindeki garajlar ile bina dışındaki konut başına 18 m² den büyük olmamak 

üzere yapılan garajlar net alan dışında kalacaktır. Bina dışındaki kömürlük ve 

depoların 4 m² yi, garajların 18 m² yi aşan kısmı ait oldukları konutun net 

alanına dahil edilecektir. 

Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m² lik alanın hesabında ilke olarak 

bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya 

esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve 

arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda 

KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin 

büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir. 

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların 

üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halnde, bu 

taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, arsa veya 

arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV’ye tabi tutulması 

gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan 

taşınmazların üzerinde kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın 

yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı tabiidir. 

Örnek 6: 

İzale-i şüyu (paydaşlığın giderilmesi) talebiyle açılan bir davada, görevli ve 

yetkili mahkeme tarafından 145 m² toplam alanı olan 650 m² bahçesi bulunan 2 

katlı ahşap evin satılmasına karar verilmiştir. Satışa konu evin her bir katının 

bağımsız bölüm olarak kullanılma imkanı yoktur. Mahkemenin kararına göre 

yapılacak bu satış işlemi KDV Kanununun 1/3-d maddesi uyarınca KDV ye 

tabidir. Mahkeme satış memurluğunca 650 m² bahçenin mahalli örf ve adete 

göre evle birlikte değerlendirilmesi halinde, evin net alanıda 150 m² yi 

geçmediğinden satış bedeli üzerinden %1 oranında KDV hesaplanıp beyan 

edilecektir. Söz konusu bahçenin bu kapsamda değerlendirilmemesi ve ev ile 

bahçe bedelinin ayrıştırılması halinde, ev bahçe ayrı ayrı dikkate alınarak  

vergilendirilecektir. Bu ayrıştırmanın yapılmaması halinde ise satılan taşınmaza 

%18 oranında KDV uygulanacaktır. Diğer taraftan bu tür satışlarda, alıcının 

paydaşlardan birisi olması halinde, bu kişiye düşen pay bakımından teslimin 

olmadığı dikkate alınarak, söz konusu paya düşen bedelin toplam satış 

bedelinden düşülmesi gerekmektedir. 

Örnek 7: Bir mahkeme tarafından, tapu sicilinde 120 m² kargir ev olarak kayıtlı 

bulunan kullanılmaz haldeki taşınmazın açık artırma yoluyla satılacağı 

duyurulmuştur. 

Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli 

fiili durumun dikkate alınması gerekmektedir. Yukarıdaki örnekte belirtilen 

taşınmaz tapuda “kargir ev” olarak görünmekle birlikte, evin teslim tarihi 

itibariyle kullanılamaz halde olması nedeniyle, müzayede yoluyla yapılan bu 

satış konut değil, arsa teslimi olarak kabul edilecek ve genel oranda vergiye tabi 

tutulacaktır. 

 Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatıda konut olarak 

alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden 

satışları, konut sayılacak ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar 

çerçevesinde KDV’ye tabi tutulacaktır. 

6.3.Konut Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Konut Teslimi 

5904 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k 

maddesinde yer alan alan “konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut 

teslimleri” ibaresi madde metninden çıkarılmış; 5904 sayılı Kanunun 16 ncı 

maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, “Bu maddenin 

yürürlüğe girdiği tarihten önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı 

kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri KDV’den müstesnadır.” 

hükmüne yer verilmiştir. 

Konuya ilişkin olarak 113 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin 4 üncü bölümünde 

gerekli açıklamalar yapılmıştır. Bu çerçevede, 5904 Sayılı Kanunun yürürlük 

tarihi olan 03/07/2009 dan önce bina inşaat ruhsatu almış olan konut yapı 

kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, m² büyüklüğüne  

bakılmaksızın KDV den istisna olacaktır. Ancak, 03/07/2009 tarihinden sonra 

inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin net alanı 150 m² ye kadar konut 

teslimleri %1, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m² nin üzerindeki konut 

teslimleri ise %18 oranında KDV ye tabi tutulacaktır. 

Öte yandan, 03/07/2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut 

yapı kooperatiflerinin üyeleri dışındaki kişilere yapacakları konut dahil 

taşınmaz satışları Kanunun istisna ve oran hükümleri de dikkate alınarak KDV 

ye tabi tutulacaktır. 

6.4.Hazine Tarafından Yapılan Taşınmaz Satışları 

KDV Kanununun 17/4-p maddesine göre, Hazinece yapılan taşınmaz teslimleri 

ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemler 

KDV’den müstesnadır. Bu hükümdeki “Hazine” ibaresi, 5018 sayılı Kamu Mali 

Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki (I) sayılı cetvelde yer alan kurum ve 

kuruluşları kapsamaktadır. 

Buna göre, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki (I) 

sayılı cetvelde yer alan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılacak taşınmaz satış 

ve kiralamaları ile irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilme işlemleri 

KDV den istisna olacaktır. Bu çerçevede, Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel 

Müdürlüğü tarafından müzayede suretiyle yapılacak taşınmaz satışlarıda bu 

madde kapsamında değerlendirilecektir. Buna karşılık, aynı Kanunun eki (II) 

sayılı cetveldeki özel bütçeli idarelerin, (III) sayılı cetveldeki düzenleyici ve 

denetleyici kurumların ve (IV) sayılı cetveldeki sosyal güvenlik kurumlarının 

müzayede yoluyla gerçekleştirecekleri taşınmaz satışları, KDV Kanununun 

17/4-p maddesi kapsamında değerlendirilmeyecek ve genel hükümler dahilinde 

KDV ye tabi tutulacaktır. Hazinenin taşınmaz satışlarının yanı sıra taşınmaz 

kiraları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri de 

KDV den müstesnadır. 

Örnek 8: 

Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü, tapu sicilinde Maliye Hazinesi 

adına kayıtlı beş adet taşınmazı ihale yoluyla satışa çıkarmıştır. Bu satış işlemi,  

KDV Kanununun 17/4-p maddesine göre vergiden müstesnadır. 

Örnek 9: Orman Genel Müdürlüğü, Çanakkale’nin Ayvacık ilçesindeki bir 

taşınmazı ihale yoluyla satacaktır. 5018 sayılı Kanunun eki (II) sayılı cetveldeki 

özel bütçeli idareler arasında sayılan ve madde metnindeki Hazine kapsamına 

girmeyen Orman Genel Müdürlüğü tarafından yapılacak bu satış işlemi, 

Kanunun 17/4-p maddesi kapsamında değerlendirlmeyecek ve KDV Kanununun 

oran ve diğer istisna hükümleri de dikkate alınarak işlem yapılacaktır. 

6.5.İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmazların Satışları 

KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumların aktifinde veya belediyeler 

ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan 

taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV den 

müstesnadır. 

Bu hüküm uyarınca, kurumların aktiflerinde, belediyeler ile il özel idarelerinin 

mülkiyetinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların (arsa, arazi, bina) 

satışı KDV den müstesnadır. Bu satışların müzayede suretiyle yapılması halinde 

de istisna uygulanacaktır. Ancak, istisna hükmü, istisna kapsamındaki 

kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları 

taşınmaz teslimleri için geçerli olmadığından, taşınmazların ticaretini yapan 

kurumlar ile mülkiyetlerindeki taşınmazları ticari bir organizasyon içinde satan 

belediyeler ve il özel idarelerinin bu istisnadan faydalanmaları mümkün 

değildir. 

Örnek 10: Bir Belediye yirmi beş yıl önce iktisap ettiği bir arsayı açık artırma 

yoluyla satışa çıkarmıştır. Belediyenin bu satış işlemi KDV Kanununun 17/4-r 

maddesi kapsamında KDV den müstesnadır. 

Örnek 11: İl Özel İdaresi, 1975 yılında inşaa ettirdiği ve o tarihten bu yana da 

bölümler halinde kiraya verdiği bir işhanının sinema, düğün ve konferans 

salonları ile büro olarak kullanılan yirmi ayrı bölümünü ihale yoluyla satışa 

çıkarmıştır. 

İl Özel İdaresi adına kayıtlı bulunan muhtelif sayıda taşınmazın devamlılık arz 

edecek şekilde satışı ticari faaliyet sayılacağından, bu faaliyetler nedeniyle adı 

geçen iş özel idaresine bağlı iktisadi işletme oluşacaktır. Bu iktisadi işletme 

tarafından ticareti yapılan taşınmazların satışı, müzayede yoluyla yapılsa dahi 

Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü kapsamında değerlendirilmeyecek 

ve genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi olacaktır. 

 Finansal kiralamaya konu taşınmazların mülkiyetinin, sözleşme süresi sonunda 

kiracı şirket tarafından iktisap edilmesinin öngörülmüş olması halinde, bu 

taşınmazın kiracı şirket tarafından satışında Kanunun 17/4-r maddesindeki 

“kurumların aktifinde iki tam yıl süreyle bulunma” koşulunun gerçekleşmesinde 

taşınmazın kiracı şirket tarafından iktisap edildiği tarih esas alınacaktır. 

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar gereğince; 

-İcra daireleri ile mahkeme satış memurlukları tarafından müzayede yoluyla 

yapılan taşınmazın satışları KDV’ye tabidir. Bu satışlarda KDV Kanununun 

istisna ve oranlara ilişkin hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla müzayede yoluyla 

150 m² nin üzerindeki konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın iş yeri, arsa ve 

arazi gibi diğer taşınmaz satışları ise genel oranda (%18) KDV’ye tabi olacaktır. 

-5018 sayılı Kanunun eki (I) sayılı cetvelde yer alan kamu idareleri tarafından 

yapılacak taşınmaz satış ve kiralamaları ile irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve 

ön izin verilmesi işlemleri KDV Kanununun 17/4-p maddesi kapsamında KDV 

den müstesnadır. 

-03/07/2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alan konut yapı 

kooperatiflerinin, m² büyüklüğüne bakılmaksızın üyelerine yapacakları konut 

teslimleri KDV Kanununun geçici 28 inci maddesine göre KDV den 

müstesnadır. 03/07/2009 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alan konut yapı 

kooperatiflerinin net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri %1, diğer tüm 

taşınmaz teslimleri ile 150 m² nin üzerindeki konut teslimleri ise %18 oranında 

KDV ye tabi tutulacaktır. İki tam yıl süreyle kurumların aktifinde, belediyeler ile 

il özel idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların yukarıdaki açıklamalar  

çerçevesinde satışı KDV Kanununun 17/4-r maddesi kapsamında KDV den 

müstesnadır. Ancak bu kapsamdaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumlar, bu 

amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazlar için bu istisnadan 

faydalanmayacaklardır. 

7- GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI YÜKÜMLÜLÜĞÜ 

Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. Harçlar Kanunu 

uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰ 

20 (binde yirmi) oranında tahsil edilir. 

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli 

üzerinden hesaplanır. Gayrimenkulün gerçek alım-satım bedelinin belediyelerce 

tespit olunan emlek vergisi değerinden az olması halinde harç emlak vergisi 

değeri üzerinden hesaplanır. Tapu harcı, tapu işlemi sırasında taraflarca beyan 

edilen değer üzerinden hesaplanarak peşin olarak tahsil edilir. 

Tapuda işlem yapıldıktan sonra, mükelleflerler tarafından gerçek alım-satım 

bedelinden daha düşük bir bedel beyan edildiğinin idarece tespit edilmesi 

halinde, aradaki farka isabet eden harç %25 oranında vergi ziyaı cezası ile 

birlikte tahsil edilecektir.

Örnek 12: Bay F, 16.03.2013 tarihinde 100.000 TL ödeyerek Bay (G)’den bir 

gayrimenkul satın almıştır. Söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değeri 

50.000 TL dir. Taraflar, tapuda alım satım bedelini 60.000 TL olarak beyan 

ederek, bu tutar üzerinden tapu harcı ödemişlerdir. Tarafların tapuda ödedikleri harç miktarı, beyan edilen 60.000 TL üzerinden hesaplanmış, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (60.000x‰ 20)=1.200 TL olmak üzere toplam 2.400 TL tapu 

harcı ödenmiştir. Alım-satım işlemi için beyan edilmiş olan 60.000 TL, emlak 

vergisi değerinin üzerinde olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedeli 

olmadığından, gerçek alım-satım bedeli idarece tespit edilerek aradaki fark 

matrah (100.000 TL-60.000 TL=40.000 TL) üzerinden alıcı ve satıcı adına 

cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır. 

Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödemediği 

tespit edilen alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı olmak üzere fark matrah üzerinden 

(40.000 TL x %o20 =) 800 TL tapu harcı ve (800 TL x %25)=200 TL vergi ziyaı  

cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil 

edilecektir.

Bu nedenle, gayrimenkul devir ve iktisap eden kişilerin cezalı vergi 

tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alım-satım bedeli olarak işlemi gerçekleştirdikleri gerçek değeri beyan etmeleri yararlarına olacaktır. 

8-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE EMLAK VERGİSİ KANUNUNDAN 

KAYNAKLANAN YÜKÜMLÜLÜKLER 

Emlak vergisi bina, arsa ve arazi üzerinden alınan bir vergidir. Emlak vergisinin mükellefi, bina, arsa ve arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina, arsa ve araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. 

Yeni bina inşa edilmesi, asansör ve kalorifer tesisatı konulması, binanın 

kullanış tarzının (işyeri, mesken vs.) değişmesi, arazinin parsellenerek arsa haline getirilmesi, bina ve arazinin ifraz ve tevhit edilmesi, bina, arsa ve arazinin 

mükellefinin değişmesi gibi durumlarda ilgili belediyeye bildirim verilecektir. 

Devlete ait arazi hariç olmak üzere emlak vergisinden istisna olan taşınmazlar için de bildirim verilecektir. 

Bildirimler, bildirim verilmesi gereken hallerin meydana geldiği tarihten 

başlayarak yıl sonuna kadar verilecektir. Bildirim verilmesi gereken hallerin yılın son üç ayı içinde gerçekleşmesi durumunda bildirimin üç ay içinde verilmesi gerekir. 

Devir (satış) ve ferağı yapılan taşınmazın devir ve ferağın yapıldığı yıl ile 

geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alan ve satan birlikte sorumludur. Devralanın (satın alanın), satışı yapan mükellefe rücu hakkı her zaman saklıdır. 

Taşınmaz mal satın alanların emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın başından itibaren başlayacaktır. Taşınmaz mal satın alanların sorumluluğu, süresinde emlak vergisi bildirimini vermek ve geçmiş yıllara ait emlak vergisinin ödendiğini satan kişiden aramak olacaktır. Taşınmaz mal satışında bulunanların emlak vergisi mükellefiyeti satışın yapıldığı yıl sonu itibarıyla sona erecektir. Taşınmaz mal satanların, devir ve ferağı nedeniyle emlak vergisine ilişkin olarak herhangi bir bildirim veya bilgi verme sorumluluğu bulunmamaktadır. 

Ancak, taşınmaz malı satanların, satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesi hususunda mükellefiyeti bulunmaktadır.