Geçmişten bugüne..

Yeni nesil müşterilerin beklentileri bunda en büyük faktör olduğu yapılan araştırmalardan da anlaşılmaktadır.
Dikkat edilirse beklentiler arttıkça yaşamsal kalite de artıyor.
Çok değil, 90lı yıllarda bu ülke de rekreasyon alanları, donatıları ve güvenliği ile bir konsept proje olarak Kemer Country ve Alkent 2000 projeleri vardı.. biri Kemerburgaz da çöplük ten sonra, diğeri de Hadımköyde fabrikaların ortasında.. ikisi de işin başında yadırgandı ve uzak bulundu.. amiyane tabirle önce burun kıvrıldı, sonra da satıldı.
Halbuki bu projeler inşaat sektörü için örnek ve emsal projeler olarak parmakla gösterildi.
Şehir merkezinde yapılan siteleri ise bu sınıfa sokmuyorum.. onlar lokasyon avantajına sahip olduğu için tenis kortu, kapalı garaj ve 2 güvenlikle zaten satılması mukadder olan site projeleri olduğu için konumuzun dışında tutuyorum.
Bakınız, zaman olarak çok gerilere gitmemize gerek yok, o yıllarda bu 2 proje için hedef kitle ve müşteri grupları da belli idi.. faizler yüksek ve vadelendirme imkanları da çok kısıtlı olmasına rağmen bu projelerin o günün şartlarına göre iyi rakamlara satıldığını biliyoruz.
Takdir edilir ki o günlerin şartları farklı olmasına rağmen günümüzde ki gibi bir alıcı kitle den bahsetmek mümkün değildi.
Hatta o yıllarda gayrimenkul değerlemesinde alınan baz rakamlar işyeri amaçlı binalar için 1/100, konut amaçlı yapılar 1/120 olarak hesaplanırdı.
Şimdi gelinen nokta ise çok farklı.. günümüz de ise bu hesaplar işyerlerinde 1/132-180, konutlarda ise 1/180-240 olarak hesaplanıyor.
O yıllarda da arza sunulan gayrimenkul yatırımları az ve kısıtlı olmasına rağmen yatırım araçları içinde her zaman iyi bir alternatifti.. bu durum bugün içinde geçerli.
Ancak gelir/kazanç oranları değişti.. iyi de peki arada ki makas nereye gitti veya bu işten en çok kim kazançlı çıktı derseniz.. toprağın yani arsa/arazi sahibi kimse o kazançlı çıktı.. velev ki kıyaslama yaptığınız zaman karşınıza çıkan rakamlar arsa/toprak yatırımının ne kadar karlı olduğunu gösteriyor.
Geçmişte kat karşılığı arsa oranları  % 17-22 arasında seyrederken bugün aynı arsalar % 35-45 arasında mal sahiplerine kat karşılığı inşaatlar yapılıyor.
Eğer yapılacak projeler ticari ise % 45-50 + milyon dolarlardan bahsediliyor.
Ne demek istediğim açık.. gerisi ise lafü güzaf!

***
Malum gayrimenkul proje satış ve pazarlamalarında genel jargon belli.. düşük peşinat, uzun vade, TL ödemeli sistem geçerli.. hedef kitleler irdelendiği zaman ortaya şöyle bir tablo çıkıyor; müşterilerin satın alma tercihlerinde peşin, nakit veya kısa vadeli bir ödeme tablosundan daha çok uzun vadeli ödeme planları ve konut kredisini tercih ediliyor.
Kabul etmek lazım ortada bir realite var.. sosyolojik bir olgumu diyelim, yoksa satın almalar da bir tercih mi diyelim, aslında yeni nesil müşteriler geliyor.. farklı konsept arzusunda olan, illa ki teknolojik, sportif, sosyal yaşama öncelik tanıyan ve harcama yapan, realist, pragmatis, Dünyayı takip eden vs.. genç müşteri grupları bunlar.. yüksek kat tercihi ise yükselme arzusu ve hırsı olsa gerek!
Ancak işin içine çoluk çocuk girince hele 40 lı yaşlardan sonra yüksek kattan vazgeçiliyor ve müstakil ev/ villa tercihi öne çıkıyor.
Geçerli olan satış jargonunda ise en büyük etken mali disipline yönelik yasaların bireyi kontrol etmesi ve konut kredisi kullanmaya bir yerde mecbur etmesi.. çünkü yasalar bireyin mali durumunu sorguluyor.
Ülkemiz AB standartları gereği hukuksal düzenlemelerini yeniden kuruyor..mali disiplin kişinin bundan böyle yapacağı tüm harcamaları ve tüketimi mercek altına aldığı için ticari işlemlerin banka kanalıyla yapılmasını da zorunlu hale getiriyor.. aksi halde nereden buldun yasası devreye girecek.. artık sistem hesap-kitap üzerine kurulu.

***
Önümüzde günlerde hükümetin yeni anayasa nın yapılması konusunda atacağı adımları istikrar adına çok önemli buluyorum.
Piyasaları şekillendiren ve güven veren mekanizma ekonomik göstergelerden daha çok siyaset kurumunun ortaya koyacağı vizyon ve istikrara devamlılık sağlayacak adımlardır.
Yeni anayasa da bu adımlardan biridir.. inşaat sektörü de bir amiral gemisi olarak istikrar rüzgarını yelkenlerine doldurmaya hazırdır.

İyi haftalar.