Gelir paylaşımlı ihale kazandırıyor

TOKİ ve Emlak Konut GYO, son 5,5 yılda 13 milyar YTL'lik ''gelir paylaşımı'' ihalesine imza attı.

Toplam 58 ihaleden TOKİ ve Emlak Konut GYO'nun alacağı pay, sözleşmelere göre 4 milyar YTL görünmesine karşın, değer artışları ile birlikte bu rakam 7 milyar YTL'ye ulaştı. Bunun 3,5 milyar YTL'si ise tahsil edildi TOKİ yetkililerinden edinilen bilgiye göre, TOKİ ve Emlak
Konut GYO, 2003 yılı sonundan itibaren bugüne kadar toplam 58 adet gelir
paylaşımı ihalesi sonuçlandırdı. Toplam sözleşme tutarı 13 milyar YTL olarak belirlenen bu ihalelerin 23'ü Emlak Konut GYO tarafından gerçekleştirildi.

Sözleşmelerde, bu ihalelerden Emlak GYO ve TOKİ'ye taahhüt edilen gelir
tutarı, 4 milyar YTL düzeyinde görünmesine karşın, projelerdeki değer artışları ile birlikte bu rakam 7 milyar YTL'ye ulaştı.

Gelir paylaşımı modeli ile 50 bin 97 konutun yapımı sağlanırken, bu
kapsamda tahsil edilen gelir şimdiye kadar 3,5 milyar YTL oldu.

TOKİ tarafından "gelir paylaşımı" modeli uygulanan önemli projeler
arasında, bu yıl Temmuz ayında ihalesi yapılan 777,7 milyon YTL tutarındaki
İstanbul Seyrantepe Spor Kompleksi, 2006 yılında ihalesi yapılan 638 milyon YTL tutarındaki Ankara Çankaya-Dikmen'deki eski TBMM lojmanları inşaatı, ihalesi 2003 yılında yapılan 364,4 milyon avro tutarındaki Ataköy 6. mahalle inşaatı, ihalesi 2006 yılında yapılan 547 milyon YTL'lik Bahçeşehir T2 bölgesi inşaatları bulunuyor. Sözleşme uyarınca, TOKİ, İstanbul Seyranpe ihalesinden 234,5 milyon YTL, TBMM lojmanları ihalesinden 304,5 milyon YTL, Ataköy 6. mahalle ihalesinden
124,2 milyon avro, Bahçeşehir T2 bölgesi ihalesinden ise 180,5 milyon YTL gelir payı alacak. Ancak, bu tutarlar, konut satışlarında değerin artması ile birlikte artıyor.

Emlak Konut GYO'nun imza attığı önemli gelir paylaşımı projeleri arasında
ise Ataşehir Batı Bölgesi 3. Bölge inşaatı önemli yer tutuyor. 2006 yılında 810 milyon YTL'ye ihale edilen projeden, Emlak Konut GYO, en az 311,8 milyon YTL gelir payı alacak. Emlak Konut GYO'nun imza attığı gelir paylaşımlı projeler arasında, İstanbul'un prestijli konut yatırım projeleri bulunuyor.

Verilen bilgiye göre, "arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı modeli"
uygulamalarıyla kamunun elindeki araziler en iyi şekilde değerlendirilirken,
TOKİ;ye ve dolayısıyla devlete kaynak sağlanıyor. Ayrıca, kentsel yaşam
kalitesini geliştirecek konut projeleri uygulanıyor. Gelir paylaşımı projelerinde davetiye yöntemi kullanılmıyor.

-"KAT KARŞILIĞI İHALELER İLE KARIŞTIRILMAMALI"
TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, hasılat paylaşım ihalelerinin kat
karşılığı ihalelerle karıştırılmaması gerektiğini belirtirken, kat karşılığı
işlerde kamunun elinde kalan konutların satılamayıp elde kalma riski bulunduğuna dikkat çekti.

Ayrıca elde kalan konutların emlak vergileri, aidatları, tadilat ve bakım
masrafları gibi pek çok harcama kaleminin bulunduğuna işaret eden Bayraktar, şöyle devam etti;
"Kat karşılığı ihalelerde, inşaatların kontrolü için de daha geniş bir
kadroya ve yoğun bir mesaiye ihtiyaç vardır. Nitekim,devlet tarafından bu şekilde yapılan tüm işlerde zarar edildiği de bir gerçektir.

Gelir paylaşımı ihalelerinde ise amaç, idarenin elindeki arsaları
ekonomik açıdan en karlı şekilde değerlendirmek, kamuya maksimum gelir
kazandırmak ve kaçak yapılaşmayı önleyerek, projesi ve planı kontrol edilen yeni yerleşim alanları oluşturmaktır. Bir tür arsa satışı niteliğinde olan gelir
paylaşımı ve satışı işlerinde, temel ilke, satışı amaçlanan arazilerin ekspertiz
ve piyasa değerinin üzerinde bir fiyatla ihale edilerek, kar elde edilmesidir. Bu tür yapım ihalelerinde TOKİ'nin zarar riski bulunmuyor. Yüklenici, satış yapamasa dahi, sözleşme şartları çerçevesinde TOKİ'nin payını ödemek zorundadır." Hasılat paylaşım ihalelerinde birinci önceliğin "idareye en fazla pay veren yüklenicinin tercih edilmesi" olduğunu anlatan Bayraktar, ayrıca,
"ileriki aşamalarda satışlardan oluşabilecek artı gelir farkının paylaşım
oranını ifade eden, paylaşıma esas yüzde payına" bakıldığını kaydetti.

Verilen bilgiye göre, bazı ihalelerde teklif edilen idare payı yüzdesi
düşük olmasına karşın, tüm teklifler arasındaki idare payı toplam gelirinin
yüksek olması, ihale sonucunu etkiliyor. Bu yöntem ile TOKİ'nin geliri, proje
sonuna kadar piyasa koşulları çerçevesinde artıyor.

İhale, TOKİ'ye en yüksek oranı verene değil, maksimum geliri teklif eden
istekliye bırakılıyor. Ancak, isteklinin teklifi idare tarafından karlı ve uygun
görülmezse ihale iptal ediliyor.

Bayraktar, hasılat paylaşım modeliyle yapılan ihalelerde, "devlet
güvencesi ile TOKİ imajı eklemlenerek" arsanın piyasa değeri üzerinde bir
meblağla satışının öngörüldüğünü vurguladı.

-PROJEDEKİ BÜTÜN FİNANSMANI, İHALEYİ KAZANAN FİRMA KARŞILIYOR
Verilen bilgiye göre, bu yöntem ile gerçekleştirilmesi planlanan
projelerin finansmanını, tamamıyla kazanan firma karşılıyor. Ayrıca, her türlü
altyapı (enerji, telekomünikasyon, su, kanalizasyon, doğal gaz, yol...), çevre
düzenleme, sosyal donatı imalatları, imar, ruhsat ve tapu aşamalarındaki her türlü işlem ve yapım masrafları ile riskler, tüm vergiler, satış ve pazarlama masrafları ile tüm inşaat imalatlarının yapım masraflarını yüklenici
üstleniyor.

TOKİ Başkanı Bayraktar, bu projelerde pazarlama giderlerinin yüzde 7 ile
yüzde 20 arasında değiştiğine dikkat çekerken, kamunun kazancının sadece arsa parası ve kar payından ibaret olmadığını söyledi.

Projenin uygulanması aşamasında da TOKİ'nin önemli yetkileri bulunuyor.

Uygulanacak proje, satılacak konutlarla ilgili satış bedeli, satış takvimi, satış
yöntemi konularında yetkili olan TOKİ, onay vermedikçe yüklenici tarafından
herhangi bir işlem yapılamıyor.

Hasılat paylaşımı modelinde, sözleşme gereği satış ve pazarlama
yükümlülüğü yükleniciye ait olduğundan, satışlar neticesinde toplanan para,
yüklenicinin özel banka veya özel finans kuruluşunda açtığı, "TOKİ Hasılat Payı Karşılığı Emanet/Teminat Hesabı"na yatırılıyor. İdare payı, sözleşmedeki ödeme zamanı gelince, yüklenici tarafından TOKİ hesaplarına aktarılıyor.

Gelir paylaşımı yöntemiyle ihale edilen projelerin, hem idareye maksimum
gelir kazandırmayı öngören hem de kamu olarak denetimi yapılan ve garantili gelir getirisi olan işler olduğunu belirten TOKİ Başkanı Bayraktar, "bu alanlar arsa olarak satılsa, arsayı alanlar projeyi daha farklı şekillerde değerlendirebilir ya da arsa üzerinde hiçbir işlem yapmayarak bekletebilir ve primini alarak satabilir. TOKİ yöntemiyle ise hemen uygulamaya başlanarak genel ekonomiye ve inşaat sektörüne de katkı sağlanıyor" dedi.

Bu projelerin kaynağı sınırlı olan kamu için konut finansmanı alanında da
örnek bir uygulama niteliğinde görüldüğünü belirten Bayraktar, sağlanan gelirin özellikle sosyal nitelikli alt gelir grubu projelerine yönlendirildiğini
vurguladı.

- 50 MİLYON DOLARA SATILAMAYAN ARAZİDEN 102,3 MİLYON AVRO GELİR -
Hasılat paylaşım ihalelerinde verilen teklifler, işin niteliğine, arsanın
konumuna, ulaşım, altyapı ve imar özelliklerine, konutların satış piyasasına ve genel ekonomik koşullara göre değişiyor. Örneğin, bir bölgedeki hasılat payı oranı yüzde 30;larda iken başka bir bölgede yüzde 60;lara çıkabiliyor.

Ekonominin ve inşaat piyasasının henüz canlanmadığı 2003 yılındaki
ihalelerde hasılat payı oranları düşükken, piyasada canlanmanın ve güvenin
oluşmasıyla 2005 yılında yapılan ihalelerde bu oran yüzde 50'nin üzerine çıktı.

İlk defa 2000 yılında Halkalı;daki alan için gelir paylaşımı ihalesi
yapılmasına karşın, ilk uygulamalar 2003 yılında gerçekleştirilebildi.

TOKİ, Ataköy;de 35 milyon dolar ekspertiz değeri bulunan arsasını, 50
milyon dolar muhammen bedelle 1997, 1998 ve 2003 yıllarında toplam 4 defa satışa çıkarmasına karşın uygun teklif gelmediği için satmazken, Kasım 2003'te yapılan hasılat paylaşım ihalesinde, 102,3 milyon avro gelir temin edilecek şekilde ihale sonuçlandırıldı.

Bu ihalede, tutarın yüzde 22;sini oluşturan 23,5 milyon avro, şartname
gereği, inşaatlar başlamadan ve hiçbir satış yapılmadan yükleniciden tahsil
edildi. Satışlardan elde edilen gelir artışı ile birlikte TOKİ'nin payı 120
milyon avroya kadar çıktı.

Mart 2005;te yapılan Bahçeşehir T1 bölgesi ihalesinde, 23,5 milyon YTL
ekspertiz değeri belirlenen arsa da yüzde 60 idare payı oranı ile 144 milyon YTL gelir getirecek şekilde ihale edildi.

-"MALİYET KAR" ESASINA DAYALI İHALELER
Emlakbank döneminde, özellikle Bahçeşehir'de yapılan "maliyet kar"
esasına dayalı sözleşmeler nedeniyle kamunun uğradığı zarar, kamuoyunda yoğun bir şekilde tartışılmış, 2004 yılı başı itibariyle bu zararın 400 milyon dolara ulaştığı ifade edilmişti.

Söz konusu sözleşmeler, kamu hesaplarının görüşüldüğü TBMM KİT
Komisyonunda da yoğun tartışmalara neden olurken, TOKİ, 2004 yılında projede ortak arsa sahibi firmalar ile uzlaşma sağlayarak, ortaklığı bitirmiş ve bölgede yeni projelerin başlamasının yolunu açmıştı.

TOKİ Başkanı Bayraktar, Emlak Bankası tarafından geçmiş dönemde
konut-inşaat yapımı konusunda imzalanan "maliyet kar" esasına dayılı
sözleşmelerin dünyada hiç kullanılmadığına işaret ederken, uygulamanın kamuoyu vicdanını derinden yaraladığını söylemişti.