Gürler Ünlü: Kentsel dönüşüm sonrası fiyat artışı muhtemeldir!

Garanti Koza Gayrimenkul Koordinatörü ve Gayrimenkul için Strateji Platformu (GİSP) Başkanı Gürler Ünlü kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet yasalarının konut üretimine etkilerine ilişkin konut konferansı 2012'nin sorularını yanıtladı...

Kentsel Dönüşüm Yasası'na ilişkin olarak, riskli binaların saptanması, tahliye sürelerine ilişkin teknik ve hukuksal bazı sakıncalar dile getiriliyor. Buna ek olarak, yasada özel sektörün konumuna ilişkin (yalnızca devlet müteahhidi rolünü üstlenme gibi) kaygılar da mevcut. Kentsel Dönüşüm Yasası’nı fırsatlar ve tehditler açısından özetle değerlendirebilir misiniz? 

Yasanın çıkmış olması başlı başına bir fırsattır. Milyonlarca binanın yenilenmesinden söz ediyoruz ki, bu önemli bir iş hacmi yaratacaktır. Ancak dönüşümün nasıl yapılacağına ilişkin kafalarda pek çok soru işareti bulunmaktadır. Bu soruların yanıtları, süreç başladıktan sonra netlik kazanacaktır.

Riskli alanların dönüştürülmesi konusunda, yasa kamuya çok ciddi yetki ve görevler vermektedir. Özel sektörün rolünün ne olacağı ise net değildir. Burada belirleyici, yönlendirici ve karar verici kamudur. Kısacası, sürecin sahibi bakanlık, TOKİ ya da yerel yönetimler olacaktır. Bu yüzden de özel sektöre "devlet müteahhidi" olma rolünün kalacağı konuşulmaktadır. Özel sektörün, riskli alanların dönüştürülmesi konusunda, nasıl bir rol üsteleneceğini tam olarak anlayabildiğini zannetmiyorum.

Riskli yapılar konusunda ise piyasa dinamiklerini de kullanan bir dönüşüm süreci öngörülmektedir. Kamunun rolü azaltılmış ve diğer aktörler daha fazla dönüşümün içine dahil edilmiştir. Buradaki sorun ise "sürecin sahibinin olmamasıdır." Dönüşüm boyunca çok farklı kişi veya kurumlar devreye girmekte ve sürece etki etmektedir. Ancak, sürecin tümünü yönetecek bir organ veya sistem tanımlı değildir. Bu da kafa karışıklıklarına neden olmaktadır.

Çevre Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, öngörülen kentsel dönüşümün boyutlarını kabaca mevcut 20 milyonluk konut stoğunun %40'ı olarak niteliyor. Bu boyutta bir dönüşüm ne kadar sürede gerçekleşebilir; gerçekçi midir? Bütün bu yeniden yapımın finansmanı nasıl sağlanabilir?

Türkiye genelinde yaklaşık 7-8 milyon konutun yenilenmesinden bahsediliyor. Bu dönüşüm, her yıl 250.000 adet konutu dönüştürebilirsek 30 yıl, 350.000 adet dönüştürebilirsek yaklaşık 20 yıl boyunca devam edecektir. Şu an dönüştürülen konut sayısının yaklaşık "sıfır" olduğunu düşünürsek, bu hedef rakamlara ulaşmanın bile ciddi bir zaman alacağı aşikardır. Açıkçası, dönüşüm bekleyen konutların tamamını dönüştürülebileceğimizi sanmıyorum. Dönüşümün gerçekleşmesi için gerekecek olan talep ve/veya finansman maalesef yoktur.

Devletin dönüşüm için ayırdığı mali kaynak, gerekli olan rakamın yanında çok küçük kalmaktadır. Dolayısıyla, bu sürecin sadece devlet tarafından finanse edilmesi mümkün değildir. Dönüşüm için ayrıca hak sahiplerinin alacakları yeni konutlara karşılık borçlandırılmaları düşünülüyor. Bunun pratikte çok mümkün olacağını (en azından dönüşümü finanse edebilecek miktarda) düşünmüyorum.

“Kentsel dönüşüme sadece konut üretimi şeklinde bakmamalıyız. Konut üretimi bu seferberliğin önemli bir parçası olacaktır, fakat asıl yanıtlanması gereken soru "şehirlerimize daha fazla yatırım; kaliteli işgücü, turist ve yaratıcı kitleyi çekebilmek için kent kurgusu nasıl şekillenmelidir? olmalıdır."

İş yine özel sektörün omzuna binecektir. Onlar da mevcut yap-sat sistemini kullanarak, emsal artışları ile finansmanı sağlamaya çalışacaklardır. Bu da yeterli olmayacaktır ve bazı dönüştürülmesi gereken bölgeler özel sektörün ilgisini çekmeyecektir. Özel sektörün daha aktif olabilmesi ve finansman yükünü sırtlayabilmesi için yasa da çok elverişli görünmemektedir. Yeni düzenlemeler ile piyasa dinamiklerini harekete geçirecek ve özel sektörün önünü açacak önlemler alınmalıdır. En azından, özel sektör için cazip olabilecek bölgelerin yükü devletin ve vatandaşın omzundan alınmalıdır.

Yinede de tüm bu metotlar yetersiz kalacak ve ek finansmana ihtiyaç duyulacaktır. Burada farklı bir finansal mekanizma üzerinde çalışılmalıdır. Mevcut piyasada kullanılan modellerden farklı bir model geliştirilebilir. "Menkulleştirme" üzerine inşa edilecek karma bir metod geliştirilmesi uygun olacaktır.

Konutu yıkılacak mülk sahipleri hattâ kiracıların mağdur olmamaları için destekler verileceği dile getiriliyor. Ancak bu boyutta bir dönüşüm düşünüldüğünde yeni konutlardaki olası fiyat artışlarının bu alanlarda bir soylulaşmaya yol açması söz konusu mu? Başka bir deyişle yenilemenin sosyal ayrışmaya neden olması söz konusu mu? Bu nasıl engellenebilir?

Kentsel dönüşüm sonrası fiyat artışlarının olması çok muhtemeldir. Özellikle mevcut piyasa yöntemleri ile yapılan dönüşüm sonrasında değer artışları doğal olarak ortaya çıkacaktır. Bu da dönüşüm alanları için bahsettiğiniz ‘soylulaştırma" gerçeğini ortaya çıkaracaktır. Yeni üretilecek alanlar hak sahiplerine aile verilse, satış yolu ile daha varlıklı kesimler bu bölgelere taşınacaktır.

Bunu önlemenin çeşitli yolları düşünülebilir. Örneğin, şehir merkezine alternatif cazibe merkezleri yaratılılabilir ve şehrin sosyoekonomik tabakaları yayılabilir. Yani tek bir Tierkez etrafında sıralanmak yerine, çok sayıda merkez etrafında farklı gelir grupları yerleşebilir. Ya da kentsel dönüşüm için kullanılacak olan finansal mekanizmayı bu amaç doğrultusunda kurgulayarak, orta ve alt gelir gruplarının (özellikle hak sahiplerinin) cazip bölgelerden mülk sahibi olmaları sağlanabilir, Ya da devlet belirli bölgelerde mal sahibi olmayı seçerek, buraları bu amaç doğrultusunda kullanabilir.

Ama sanırım, kabul edilebilir ve en iyi çözüm şehirlerde çok sayıda cazibe merkezleri yaratmak ve ulaşım ağını etkin hale getirmektir, su sayede, hem bahsettiğiniz sorunun önüne geçilebilir, hem de topyekün şehirlerin değeri arttırılarak herkesin yaşam kalitesi iyileştirilebilir.

Var olanı iyileştirmenin yolları neler? Bugüne dek konut ya da gayrimenkul talebinin rşılanması daha çok yeni (çoğunluk kent perinde gelişme alanlarında) konut projesi ile karşılanıyordu. Ancak Kentsel Dönüşüm, çıkan yasayla da birlikte, mevcut alanların yeniden yapımı ile arzın buralarda da apılmasını gündeme getirdi. Bu durum şimdiye dek Güvenlikli siteler + AVM ağırlığında sürdürülen konut üretimine farklı bir biçim verebilir mi? Yeni gelişme ve mevcut dokunun dönüşümü konut üretimi bakımından ne ibi ayırt edici özelliklere sahip? Öte yandan ent içindeki kamusal alan, donatı sorunlarının bu bağlamda çözülme olanağı var mı? Kentsel dönüşümü eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması olarak kurgulamak oğru bir yaklaşım olmayacaktır. Meseleyi sadece "afet" ve “daha dayanıklı binalar" ekseninde görürsek hem kendimize hem de elecek kuşaklara büyük bir haksızlık etmiş oluruz. Önümüzdeki süreci, şehirlerimizin yeniden düzenlenebilmesi için büyük bir fırsat iarak görmeliyiz. Kentsel dönüşümü büyük ölçekte planlamalı ve şehirlerimizin rekabet qücünü, marka değerini ve yaşam kalitesini artıracak şekilde gerçekleştirmeliyiz. Bütün bunları yaparken de, sizin de bahsettiğiniz ve modern kent yaşamında gerekli olan kamusal alanların yaratılması, donatı sorunlarının çözülmesi, ulaşım probleminin hafifletilmesi gibi pek çok konuda ciddi iyileştirmeler sağlayabiliriz.

Kentsel dönüşüm, klasik anlamdaki gayrimenkul geliştirmeden farklıdır. Dönüşüm atanları büyük ihtimalle güvenlikli siteler şeklinde kurgulanmayacaktır. Daha kent dokusuna hizmet edecek ürünler ortaya çıkacaktır. Ancak kentsel dönüşüme sadece konut üretimi şeklinde bakmamalıyız. Konut üretimi bu seferberliğin önemli bir parçası olacaktır, fakat asıl yanıtlanması gereken soru "şehirlerimize daha fazla yatırım, kaliteli işgücü, turist ve yaratıcı kitleyi çekebilmek için kent kurgusu nasıl şekillenmelidir?" olmalıdır. Artık şehirlerin uluslararası areneda birbirleriyle yarıştığı bir dönemdeyiz ve kentsel dönüşümü bu rekabette avantaj sağlayacak şekilde tasarlamamız gereklidir.

Yabancılara mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası'na ilişkin neler söyleyebilirsiniz? Gayrimenkul sektöründe canlanma yönünde katkı sağlaması bekleniyor. Bu doğrultuda, yeni projeleri nitelik bağlamında nasıl etkileyebilir? Örneğin yabancılara özel projeler geliştirilmesi devamında belirli bölqelerde yoğunlaşması söz konusu olabilir mi? Örneğin Boğaziçi'nin yabancılar tarafından büyük talep gördüğü belirtiliyor. Öte yandan yeni alıcılar piyasada fiyat artışına neden olabilir mi?

Mütekabiliyet yasası ülkemizin kendine olan güvenini ve dünya ile entegre olma konusundaki kararlılığını göstermesi bakımından önemlidir. Ancak yasa "sihirli bir değnek" veya “her derde deva bir ilaç" değildir. Potansiyel alıcıların artması bakımından sevindiricidir, ancak asıl yapmamız gereken kendi içimizdeki iyileşmeyi sağlamak ve şehirlerimizin marka değerini ve rekabet gücünü artırmaktır. Mütekabiliyet yasasının ciddi etkilerini kısa vadede göreceğimizi sanmıyorum. Büyük olasılıkla ilk başta küçük ve zengin bir grup Boğaz hattı ya da Büyükdere aksı gibi değeri yüksek olan bölgelerden satın alma yapacaktır. Bu grup risk almayı seven, yeniliklerinden peşinden giden ve ekonomik durumu fazlasıyla iyi olan bir kesimdir. Zaten gazete haberlerine de bakarsanız, Boğaz hattına olan ilgiden ya da yatırımcı grupların toplu alım isteklerinden bahsetmektedir. Bizim asıl gayrimenkul stoğumuzu oluşturan yeni ve geniş kitlelere hitap eden konut projelerinin şu aşamada ciddi bir ilgi göreceğini zannetmiyorum. Fiyatlar ise sadece bu azınlık grubun aldığı mülkler için artacaktır, diğer ürünlerde bir fiyat artışı olmasını beklemiyorum.

Eğer bu ilk alımları yapacak olan kitleyi memnun edebilirsek, diğer alıcıların da önü açılacaktır. Ancak bu konuda da önemli soru işaretleri vardır. Sektörde kurumsal çalışmayı ilke edinmemiş firmalar, kamu otoritesinden kaynaklanan riskler (müktesap hak konusu, vergi oranlarındaki değişiklikler, vs.), ürünlerin kalitesinde yaşadığımız sorunlar, vs. yabancı alıcıların memnuniyetine etki edecek önemli faktörlerdir. Dolayısıyla, müktesap hak yasası ile birlikte, kendi evimizin içinin de derlenip toparlanması gerekecektir.

“Dönüşüm boyunca çok farklı kişi veya kurumlar devreye girmekte ve sürece etki etmektedir. Ancak, sürecin tümünü yönetecek bir organ veya sistem tanımlı değildir. Bu da kafa karışıklıklarına neden olmaktadır."

Gayrimenkul sektörünün analizi ve strateji geliştirme için gerekli, sektöre ait kamu ya da özel veri tabanları Türkiye'de yeterli düzeyde mi? Örneğin değerleme işlemlerinin arttığı son yıllarda bu verilerin ortak bir havuzda toplanması ve bütüncül bir veri tabanı yaratılması söz konusu olabilir mi? Bunun dışında bu alanda süren çalışmalar var mı?

"Ama sanırım, kabul edilebilir ve en iyi çözüm şehirlerde çok sayıda cazibe merkezleri yaratmak ve ulaşım ağını etkin hale getirmektir. Bu sayede, soylulaşma hem bahsettiğiniz sorunun önüne geçilebilir, hem de topyekün şehirlerin değeri arttırılarak herkesin yaşam kalitesi iyileştirilebilir.”

Türkiye'deki önemli eksiklerden birisi yetersiz verilerdir. Gerek kamu verileri gereksede özel sektörün oluşturduğu veri tabanlarıihtiyacı karşılamaktan uzaktır. Ancak son yıllarda bu konuda önemli iyileşmeler de görülmektedir. GYODER ve Reidin'in birlikte oluşturdukları "Konut Fiyatları Endeksi" önemli bir çalışmadır. AYD'nin hazırldığı AVM endeksi de diğer iyi bir çalışmadır. Bu veya bunun gibi temel göstergelerin gelişmekte olması olumlu adımlardır.Bütüncül veri tabanının oluşturulması çok yerinde olacaktır. Ancak bu oluşurken verinin kaynağı ve doğruluğu kritik önemdedir. Bu konuda ne derece iyi bir sonuç alınacağını kestirmek güç. Böyle bir çalışma için'kamunun ya da sektör derneklerinin öncülük etmesi yerinde olacaktır. Veri tabanının yaratılması sektörün saydamlaşması ve yabancı yatırımcının daha kolay karar verebilmesi açısından da gereklilik arzetmektedir.Türkiye'de gayrimenkul sektörü ve konut üretimi sürekli büyüme eğiliminde görünse de örneğin İstanbul'da konut fazlası olduğu da dile getiriliyor. Bugün veya gelecekte oluşacak bir aşırı konut arzının sektörü krize sürüklemesini önlemek üzere genel bir arz yönetimi/yönlendirmesi söz konusu olabilir mi? Bunun üzerine sivil toplum ya da kamt bağlamında bir çalışma var mı?Arz yönetimi/yönlendirmesi doğru yaklaşır olmayacaktır. Serbest piyasa koşulları içinde firmalara yön vermeye çalışmak doğru değildir. Her organizasyon kendi kararını kendisi vermelidir. Bunun aksi çok daha ciddi sorunlara yol açacaktır.

Türkiye'deki konut üretimi, talebin üzerinde değildir. GYODER’in açıkladığı yıllık konut ihtiyacı ile ruhsat alan projelerdeki konut sayıları birbirleri ile paralellik göstermektedir. Akıllara takılan soru, orta-üst ve üst gelir grubu için üretilen konut sayısının fazlalıç olabilir. Ancak bu konuda da göstergeler sorunun haklılığını çok destekler nitelikte değildir. Gayrimenkullerimizin fiyatları artmakta, yeni projeler yüksek satış hızları yakalamakta ve hâlâ diğer ülkelere göre fiyatlarımız düşük kalmaktadır. Tabiki içinde bulunduğumuz riskli ortam ve küresel ekonomik krizir etkilerinin devam etmesi bazı olumsuz durumlara neden olabilir. Burada firmalar ve alıcılar bilinçli hareket etmeli ve karşı karşıya oldukları riskleri iyi değerlendirmelidirler. Burada yapılması gereken orta ve alt gelir grubu için konut üretimidir. Bu sayede daha dengeli bir arz yaratılabilir. Bunun için ise inşaat maliyetlerinin yeniden düşünülmesi, tasarımların tekrar gözden geçirilmesi ve finansal mekanizmaların yeniden tasarlanması gerekecektir. Düşürülen birim maliyetler ve düşük finansal yük ile şu an piyasada alım yapamayan bir kesimin konut sahibi olması olası hale gelecektir.

"özel sektörün daha aktif olabilmesi ve finansman yükünü sırtlayabilmesi için yasa da çok elverişli görünmemektedir. Yeni düzenlemeler ile piyasa dinamiklerini harekete geçirecek ve özel sektörün önünü açacak önlemler alınmalıdır. En azından, özel sektör için cazip olabilecek bölgelerin yükü devletin ve vatandaşın omzundan alınmalıdır.”

Türkiye'de orta ve üst segment konutun dışında önemli miktarda devlet tarafından üretilen sosyal konut söz konusu. Şu an yalnızca TOKİ'nin faaliyet gösterdiği bu alanda tıpkı TOKİ gibi bazı desteklerden yararlanarak özel sektörün de sosyal konut ya da düşük gelirli konut alanında faaliyet göstermesi mümkün müdür? Olumlu bir etkisi olur mu? Bunun için ne gibi politika ya da düzenlemeler gereklidir?

Bir önceki sorunuzda da kısaca belirttiğim gibi bu konuda olumlu adımlar atmak mümkündür. Özel sektör düşük maliyetli konuta üretebilir. Bunu başarabilmek için ise baz varsayım ve kabullerin tekrar gözden geçirilmesi ve devlet teşviki faydalı olacaktr. Burada başarılı olacak firmalar, klasik gayrimenkul geliştirmenin dışında, düşük maliye üretimi başarabilenler olacaktır.

İlk olarak devlet düşük maliyetli üretimi ve satışı teşvik etmek için çeşitli adımlar atabilir (doğrudan destek, KDV ve vergi indirimle ri, resim ve harçlarda indirimler, vs.). Bununla birlikte firmalarında maliyetlerini düşürmek için tedbirler alması gerekecektir. IKEA'nin mobilyalar için yaptığını, firmaların da inşaat sektörü için yapmaları yerinde olacaktır. Yeni tasarımlar ve yeni maliyet düşürücü tedbirler ile birim maliyetler düşürülmelidir, Ayrıca, finansal mekanizmaların da buna hazır hale getirilmesi gerekecektir. Uzun vadeli kredi imkanları ile aylık ödemelerin asgariye indirilmesi, orta ve alt gelir grubu için kritik olacaktır.

Özetle, bu işin başarılabilmesi mevcut yöntem ve piyasa koşullarında mümkün görülmemektedir. Yaptığımız herşeyin tekrar düşünülmesi ve hedef alıcıların durumlarına uygun (gerek finansal gerek yaşam alışkanlıkları) üretimin yapılması gerekecektir.

Gayrimenkul sektörü gündeminde son günlerin en çok öne çıkan iki konusu yasaları ile birlikte kentsel dönüşüm ve yabancılara mülk satışı. Öyle ki bu iki düzenlemeden gayrimenkul sektörünü canlandıracak birer şok tedavisi olarak söz ediliyor. Bu iki düzenlemenin gelecekteki rolü (kısa ve uzun vadede) ne olabilir? Beklentiler gerçekleşmezse gayrimenkul sektörüne olumsuz etkileri ne boyutta olur?

Her iki düzenleme de olumludur ancak sektörü canlandıracak bir sihirli değnek veya şok tedavisi değildirler. Kentsel dönüşümün sektöre nasıl bir etki yapacağı henüz belli değildir. Konunun karmaşıklığı dolayısyla da, büyük hacimlere ulaşılması kısa vadede zor alacaktır. Mütekabiliyet yasası ile başlangıçta az sayıda alım olacaktır. Olası olumlu etkileri de büyük ihtimalle kısa dönemde ortaya çıkmayacaktır. Dolayısıyla her iki konu da sektörde ciddi bir canlanma yaratmayacaktır En azından kısa vadede). Bu iki yasaya bağlı beklentilerin gerçekleşmemesi sektörde çok  fazla şeyi değiştirmeyecektir. Gayrimenkul sektörü yoluna bugüne kadar getirdiği şekli ile devam edecektir. Ancak mevcut durum artık sektör oyuncularını tatmin etmekten uzaktır ve önümüzdeki dönemde sektörü geliştirmenin ve önündeki fırsatları yollarını aramalıyız.

"Kentsel dönüşüm sonrası fiyat artışlarının olması çok muhtemeldir. Özellikle mevcut piyasa yöntemleri ile yapılan dönüşüm sonrasında değer artışları doğal olarak ortaya çıkacaktır. Bu da dönüşüm alanları için bahsettiğiniz "soylulaştırma" gerçeğini ortaya çıkaracaktır.Yeni üretilecek alanlar hak sahiplerine bile verilse, satış yolu ile daha varlıklı kesimler bu bölgelere taşınacaktır."

Kentlerimizi nasıl cazip hale getireceğiz? Sektörü nasıl geliştireceğiz? Rekabet gücümüzü nasıl artıracağız? Marka değerimizi nasıl yükselteceğiz? Herkesin peşinden koştuğu sermayeyi nasıl çekeceğiz? İnsanlarımızın yaşam kalitesini nasıl artıracağız? Şehirlerimizin marka değerini artırmak için nasıl bir kentsel dönüşüm kurgulamalıyız? Bu ve buna benzer sorulara yanıt bulmalıyız ki ülkemiz ve kentlerimiz daha fazla talep edilsin ve gayrimenkullerimizin değeri artsın. Bu süreçte gayrimenkul sektörüne önemli görevler düşmektedir. Zaten GİSP’in de amacı" stratejik bir bakış açısı ile bu sorulara cevap aramak ve sektörün gelişimine katkı sağlamaktır. Önümüzdeki dönemde arkadaşlarımızla beraber bu doğrultuda yoğun bir çaba içerisinde olacağız.

Konut Konferansı 2012