Güzelşehir'de havuzu kapatmak ‘ayıplı satış'

İhlas Holding'in kurduğu, sonradan Konak İnşaat'a devrettiği lüks villa sitesi Güzelşehir'de açık yüzme havuzunun iptal edilmesi olayının yankıları sürüyor. “Havuzlu villa aldık, şimdi havuzumuz kapandı” diyen bazı villa sahipleri yargıdan sonuç beklerken, siteyi yapan şirket sessizliğini koruyor.
Olayı değerlendiren gayrimenkul uzmanları, hukukçular, bu durumun “ayıplı mal satışı” sayılabileceğini, villa sahiplerinin tazminat veya iade davası açabileceğini belirtiyor.
Bu tür alanlarda tüketicinin çok sık yanıltıldığını belirten hukukçular, “Ev alan, villa alan ortak sosyal alanların tapuda ne şekilde işlendiğine dikkat etmeli, yoksa işleri zor olur. Çünkü bazı şirketlerin ortak alan diye sattıkları yerler, şirketin üzerine tapulu çıkabiliyor” diyor.

HUKUKÇULAR NE? DİYOR?

Avukat Veysel Uçum:
Havuzlu satıp kapatmak ‘aldatmak' sayılabilir
Bu tür sitelerde ortak alanların tapuya ne şekilde kullanılacağının şerh edilmiş olması gerekir. “Şu parsel havuzdur” gibi bir kayıt olmalı. Ya da satış broşürlerinde “şurası havuzdur” diye satılmış, reklamı yapılmış olması lazım. Şirketin sonradan bu havuzu kapatması, en hafif deyimiyle alıcıyı yanıltmak, aldatmaktır. Site yönetimleri bir karar alıp kapatabilir. Ama havuz isteyenlerin buna karşı dava açma hakları var.  Çünkü havuzlu aldılar, ama şimdi havuz yok. Burada tazmin edilmesi gereken bir kayıp var. Fakat mal sahibi tazmini yeterli görmeyip iade isteyebilir. 

Bu alanla satan arasındaki sözleşmeye uymamak anlamını taşıyor. Dolayısıyla alıcı, şirketten tazminat veya iade talebinde bulunabilir. Genel kurul kararına dönüşmüş olması da kesin bir hukukilik getirmez. Genel kurul kararlarının hukuka uygunluğu önemli. Mahkeme bunu bozabilir. Böylece havuz isteyenin hakkı korunur ama isteyenin de hakları doğar.

Avukat İbrahim Durna:
Satıcı ‘ayıplı mal satmış' sayılır
Şirket burada ayıplı mal satmış oluyor. Bunun böyle olduğu kesin. Ama bu ayıbın konutun iadesini isteyecek önemde olup olmadığına mahkeme karar verir. Hiç kuşkusuz ev sahibinin iade talebiyle dava açma hakkı var. Mahkeme, havuzlu diye satılmış ama şimdi havuz olmadığına göre burada ayıplı mal olduğunu görecek. Bu iade hakkı doğuracak kadar önemli mi, yoksa tazmin edilmesi yeteli mi, mahkeme karar verir.

Avukat Yusuf Ayık:
Villa sahibi iade davası açabilir
Sitenin projesinde havuz varsa ve daha sonra havuz yapılmazsa, bu ayıplı mal kapsamına girer. Bu durumda siteden ev alanlar ayıplı malın iadesi talebiyle dava açabilir. Bu talep iki şekilde olabilir. Satın alınan evin iadesi talep edilebilir ya da ayıp oranında bedel indirimi söz konusu olabilir. Ancak genelde ev iadesi olmaz, bedel indirimi talep edilir. Bir ev, sitede havuz olacak taahhütüyle satılmış, ancak daha sonra havuz yapılmamışsa, evi alan kişi bedel indirimi talep edebilir. 

Avukat Veli Saruhan:
‘Esaslı ihlal' olup olmadığına bakılır
Akit çift taraflıdır, bozulması da çift taraflı olur. Bir önceki akitte tek taraflı feragat veya tek taraflı fesih ihbarı ve şartları öngörülmediyse, ev sahipleri vazgeçemezler. Bu yargılamayı gerektirir. Yargılamanın sonucunda iade ederlerse ne şartlarda ederler, ödemiş oldukları borçlar var mı, paralarını faiziyle mi alırlar, onlara bağlı olan bir şey. İsterse sözleşmeyi feshedebilirler, tazminat talep edebilirler. Seçimlik haklar vardır. Sözleşmenin esaslı unsurlarına aykırı işlem yapılmış mıdır, esaslı ihlal edilmiş mi? Buna mahkeme karar verecek. Ev sahipleri sözleşmenin feshini isteyip verdikleri  parayı faiziyle talep edebilirler, tazminat da isteyebilirler.

UZMAN GÖRÜŞÜ:

Broşür ve ilanlar sözleşmenin parçası
Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş. (TADEM) Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder:  Broşürdeki yüzme havuzu hiçbir şekilde süs havuzuna dönüştürülemez. Havuzlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda “ortak alan” sayılır. Kanuna göre ortak alanlar kat maliklerinin ortak malıdır. Broşür, maket ve ilanlar sözleşmenin parçasıdır. İnşaat şirketi, sitesini dokümanlarda havuzlu site diye tanıtmışsa, “ben broşürde gördüklerinizi yapacağım” diye taahhüt etmiş demektir.
İnşaat şirketi ya da site yönetimi, broşürde taahhüt ettiği havuzu yapmamış ya da yapılmış havuzu kullandırtmıyorsa bu durum ‘ayıplı mal' statüsüne girer. Daire kapısını eksik takmak gibi olur. Yahut kapalı otoparkı kat maliklerine kullandırtmayıp dükkân yapmak gibi ayıplı mal kapsamına girer.
Böyle bir durumda kat malikleri dava açarak, broşürde gördükleri havuzun yapılmasını ya da kullanıma açılmasını isteyebilir. Mahkeme, havuzun yapılmasına hükmedebilir. Fiili olarak imkân yoksa eksiltme bedelini iade hakkı oluşur.

Sitede yetkili bulamadık
Konuyla ilgili olarak görüşlerini almak istediğimiz sitede, danışmaya başvurup talep etmemize rağmen bir yetkili bulunamadı. Havuzun kapatılmasını isteyen site sakinleri konuşmaktan kaçındı. Havuzun açılması için dava açanların avukatı Nimet Özkan da “Müvekkilerim ortak karar aldı. Genel kurulda tehdit gördüler. Çekiniyorlar. Çolumuz çocuğumuz var diyorlar” diye açıklama yaptı.

TÜKETİCİYE UYARI:

Ortak alanın tapusuna bakın!
Milliyet Yazarı Yeminli Mali Müşavir Erdoğan Sağlam da konuyu şöyle değerlendirdi:
“Konut sitelerindeki havuzlar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak alandır. Tapuda da brüt metrekare olarak bellidir. Siteyi inşa eden şirket ya da site yönetimi, ortak alanlar üzerinde kat maliklerinin aleyhine tasarrufta bulunamaz.  Ancak bazı inşaat şirketleri ortak alanları kendi mülkiyetinde alıyor. Sorun çıkmaması için konut almak isteyenler, sitenin projesini ya da yönetim planını çok dikkatle incelemeli. Ancak projeye ya da site planına bakan herkes durumu anlayamaz. Proje ya da yönetim planını bu konulardan anlayan bir uzmandan yardım almak gerekir.”

Alıcı kandırılıyor
Eski Tapu Müdürü, Kadir Has Üniversitesi öğretim görevlisi Turgay Gültekin, tüketicileri uyardı.
Gültekin, “Toplu konut sitelerinde, site yönetimi ortak alanlarda yönetim planı dışında bir uygulama yapamaz. Site sakinlerinin yüzde 80'inin onayı olmadan yapılan her işlem de usulsüzdür. Ancak bazen şirketler, bazı parsalleri tapuda kendi uhdelerinde bırakıyor, vatandaşa da ‘Burası ortak alan' diyebiliyor. Site sakinleri baştan kandırılmış olabiliyor” dedi.

DAVA DİLEKÇESİ:

Planda ‘yüzme havuzu' deniliyor
Güzelşehir'de havuzlu villa alıp bu  havuzun kapatılmasına karşı dava açan 4 kişinin avukatı Nimet Özkan' ın dilekçesinde, olay şöyle anlatılıyor:
“Müvekkillerim proje sahibi İhlas Holding A.Ş.'nin İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Kumburgaz Güzelce köyü, 444 ada 2 parselde inşa edilen villa yapılardan taşınmaz satın almışlardır. Villa satışı yapılırken toplu yapı alanında sosyal tesisler üç boyutlu proje ve tanıtım broşürlerinde gösterilmiş ve kat irtifakı tesis aşamasında vaziyet planı ile tescil işlemleri tamamlanmıştır. Sosyal tesislerden bir kısmı olan 449, 450 ve 451 no'lu bağımsız bölümler Site Yönetim Planı'nın 19. sayfası 49/b maddesinde “açık ve kapalı yüzme havuzları ve kapalı spor salonundan müteşekkil 449, 450 ve 451 nolu bağımsız bölüm nolu spor tesisi” şeklinde tanımlanmıştır.
Site sakinleri 2006 ve 2007 yaz sezonunda bu sosyal tesislerden yararlanmıştır. Ancak anlaşılmayan bir sebeple tasdikli plan ve projelerinde ‘yarı olimpik açık yüzme havuzu' olarak belirtilmiş 450 nolu bağımsız bölümdeki açık havuzun mıcırla doldurulduğu ve süs havuzuna dönüştürüldüğü görülmüştür.  İşlem hakkında ruhsat ve projeye aykırılığın önlenmesi için dava açılması gereği hasıl olmuştur.”

Prof. Binnaz Toprak:
Bölünmenin göstergesi
Bahçeşehir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Binnaz Toprak, Güzelşehir'deki havuz probleminin, Türkiye'nin yaşam tarzı açısından ne kadar bölündüğünün göstergesi olduğunu belirtti. Toprak, “Herhalde herkesin kurtarılmış bölgesi olacak, izole bir şekilde oralarda yaşayacağız” dedi.
Açık Toplum Enstitüsü'nün desteğiyle geçen yıl Toprak'ın sorumluluğunda yapılan “Türkiye'de Farklı Olmak - Din ve Muhafazakârlık Ekseninde Ötekileştirilenler” adlı araştırmada çıkan, “muhafazakâr kesimin de mahalle baskısı uyguladığı” yorumu tartışma yaratmıştı.

‘Giderek keskinleşiyor'
Toprak, Kumburgaz'daki sitede yaşanan olayın, bu araştırmanın kanıtlarından biri olabileceğini belirterek, şunları söyledi:
“Öyle bir efsane var, muhafazakârlar üstünde laikler baskı yapıyor. Ama, bunun tersi de söz konusu. Birtakım yerlerde mini etekle dolaşamazsınız. Hatta kısa kollu bile gezilemeyecek yerler var. Giderek daha keskinleşiyor. Eskiden bu kadar keskin değildi. Daha iç içe yaşanılıyordu. Hatta sınıflar arasında bile bu kadar yoktu. Herhalde herkesin kurtarılmış bölgesi olacak, oralarda yaşayacağız bundan sonra. İslami kesimin gittiği siteler, alışveriş merkezleri, laiklerin gittiği siteler gibi... İzole şekilde yaşayacağız.”

‘İkisi de kıyameti kopartır'
Sitedeki sorunun hukuki boyutunun da bulunduğunu belirten Toprak, sorunu şöyle analiz etti: “Yaşam tarzları o kadar farklı ki, ne İslami kesim gözlerinin önünde bikiniler giymiş insanların havuza girmesine tahammül ediyor... Ki, bu da önemli. Çünkü, bugüne kadar hep laik kesimin İslami kesim üzerindeki baskısından bahsediliyordu. Tersini pek kimse görmüyordu ama tabii ki mevcut. Laik kesimin sitesinde de birisi haşemayla girse, orada da kıyamet kopar.

Bu, Türkiye'nin yaşam tarzı açısından da ne kadar bölündüğünün göstergesi. İnsanların bir arada yaşamasının giderek güçleştiğinin göstergesi. Bunu söylediğinizde, insanlar ‘Yok canım, bütün bunlar elitlerin kafasında, halkımız pekala yan yana gelip güllük gülistanlık yaşıyor' diyor. Ama, pek böyle değil açıkçası. Karışık yaşam tarzları yok. Sitenin birtakım insanlar rahatsız oluyor diye havuzu süs havuzuna çevirememesi lazım. Başında ilan eder, ‘Burası süs havuzu der', siz de ona göre karar verirsiniz. Burada hukuki bir olay, bir kandırmaca da var. Eğer dava açarlarsa kazanırlar diye düşünüyorum.” 

Dışardaki havuzu şirket istemiş, belediye vermiş
Elde edilen belgelere göre, villa sitesinde açık havuzunun kapatılmasına itirazların ortaya çıkması üzerine site yönetimi 27 Şubat 2009'da belediyeye başvurarak, sitenin dışında ama bitişik durumda olan alanın kendisine tahsisini istedi. CHP'li dönemin Belediye Başkanı Hüseyin Çorbacıoğlu, konuyu 10 Mart 2009'da encümene sunarak yetki istedi. Bu toplantıda belediye başkanına yetki verildi.
Bu yetkiden sonra belediye, sitenin dışındaki 15 dönümlük alanı, Güzelşehir site yönetimine prefabrik havuz, futbol sahası ve ağaçlandırma yapmak üzere verdi. Bu bölgeye havuz yapıldı. Site yönetimi, “Havuzumuzu isteriz” diyenlere, “Size site dışında havuz yaptık, orayı kullanın” diyor. Belgelerde, havuzun yapıldığı alanın kullanımıyla ilgili herhangi bir süre yer almıyor.
Ünsal Ereke/Milliyet

Güzelşehir'in yüzme havuzu süs havuzuna dönüştürüldü