Hangi yaka daha çok prim vaat ediyor?

İstanbul öyle mi? Dünyada denizin kıyısında olup da denize sırtını dönmüş olarak yaşayan İstanbul'dan başka kent var mı? İstanbul gelişirken deniz hep yok sayılmış... Böyle gelişmiş dünyanın en güzel coğrafyası... Gelişemine bakarsanız her tarafa birden gelişiyor. Güney, yani denize yakın olan kısım doldu. Dubai gibi denizin üzerine adacıklar yapmak bile gündeme geldi... Doğu'da Gebez ile birleşti. Batı'da Tekirdağ ile birleşmek üzere. Kuzey, tehlikeli bölgeler... Ormanlar ve su havzaları... Buna rağmen yağma devam ediyor. Umarız bu yağma bir yerde son bulur... İsrail'de bir söz vardır: Yafa'da çalışılır, Kudüs'te ibadet edilir ve Tel Aviv'de eğlenilir. Bu sözü duyduğumda aklıma gelmişti: İstanbul'un Avrupa Yakası'nda çalışılır, Anadolu Yakası'nda oturulur...

Son 10 yılda bu yavaş yavaş kırılmaya başlandı. Altunizade, Ümraniye ve Kozyatağı'na yapılan yeni ofis yatırımlarıyla birlikte, Anadolu Yakası'nda oturan ve Anadolu Yakası'nda çalışan hiç de azımsanmayacak
bir nüfus ortaya çıktı. Peki gelecek yıllarda İstanbul'un hangi yakası daha çok prim vaat ediyor. Anadolu Yakası mı? Avrupa mı? Gelin birlikte inceleyelim.

1)      Nüfus: Emlak fiyatları ile nüfus arasında ilişki doğrudandır. Yani bir bölgede toplam nüfus artıyorsa o bölge prim yapar. Nüfus azalması olan lokasyonlarda emlak ve konut fiyatlarında prim beklenmez. Bu açıdan baktığımızda Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Avrupa Yakası'nın nüfusu 4 milyon 416 bin 867. Avrupa Yakası'nın nüfusu ise 8 milyon 156 bin 969.  Kentin toplam nüfusu ise 12 milyon 573 bin 836. İstanbul'un geçtiğimiz yıllarda hazırlanan 1/100 binlik planlarında ve 1/25 binlik planlarında çevresel sürdürülebilirlik ilkesi çerçevesinde nüfus, doğal ve yapay eşikler, mevcut boş alanlar ve yapı stoku dikkate alındığında nüfusun 2023 yılına kadar 16 milyon civarında olacağı tahmin ediliyor. Bu veriye göre Anadolu Yakası'nın nüfusu 5 milyon 830 bine ve Avrupa Yakası'nın nüfusu ise 10 milyon 70 bine yükselecek. 2007 sayımına göre Anadolu Yakası'nda oturanların oranı yüzde 35 iken bu oran 20213'te yüzde 37'ye çıkacak.
İstanbul küresel platformda rekabet üstünlüğü sağlamak üzere, mevcut sektörel yapısının ağırlıklı olarak bilgi ve teknolojiye dayalı üst düzey hizmetler, finans ve bilişim sektörlerine dönüştürülmesi hedefleniyor. Bu doğrultuda geçtiğimiz yıllarda yüzde 32'si sanayi, yüzde 60'ı hizmet ve yüzde 8'i tarım olan istihdam yapısının 2023 yılına kadar yüzde 70 hizmet, yüzde 25 sanayi ve yüzde 5 tarım olması öngörülüyor. Hizmet sektörünün payı yüzde 68'den yüzde 757e, Avrupa Yakası'nda ise yüzde 54'ten yüzde 68'e yükselecek. Bunun anlamı ne? Nüfus artışı devam edecek. Ama nitelikli nüfus İstanbul'a çekilecek. Bilişim, finans ve turizm sektörleri ön plana çıkacak.

2)      Arsa ve arazi talebi: Anadolu Yakası'nda yapılaşma tamamlandı. Mevcut yapılaşma orman ve su koruma havzalarına dayandı. Bunun dışında konut yapılacak alan sayısı sınırlı. Arsa veya arazi arzı yok. Son yıllarda başta Teknik yapı olmak üzere bir çok şirketin sanayi tesislerinin arsalarına inşaat yapmasının nedeni bu. Anadolu Yakası'nda artan nüfus ve nitelikli konut talebi ancak sanayi arsalarının konut arsasına dönüştürülmesiyle sağlanıyor. Kartal kentsel dönüşümü de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Kartal Belediyesi'nin çekişmesi nedeniyle hayata geçirilemiyor. Son çare olarak şirketler parsel parsel sanayi tesislerini konuta dönüştürüyor.

3)      Yoğunluk düşük: Anadolu Yakası'nda yoğunluk düşük. Ortalama emsal 2 civarında. Avrupa Yakası'nda ise ortalama emsal 3'ün üzerinde. Bu durumda insanlar oturmak için Anadolu Yakası'nı seçiyor. Marmaray'ın
tamamlanması, yapılacak ikinci tüp geçit, 3. köprü  ve metrobüs hattının gelişmesi gibi etkenler gelecek yıllarda iki yaka arasında ulaşım ve erişimi kolaylaştıracak. Her ne kadar belediye tam tersini planlasa da gerçekleşme bu yönde olacak. Özellikle çocuklu aileler için Anadolu Yakası daha gözde.

4)      Eğitimli kesimin önceliği Anadolu Yakası: İstanbul'da eğitimli kesimin önceliği Anadolu Yakası. Nispeten daha planlı yapılaşması eğitimli kesimin Anadolu Yakası'nı seçmesine neden oluyor. Yeni yapılan düzenlemeler eğitimli kesimi çekmeye devam edecek.

5)      Güvenlik: Güvenlik açısından da Anadolu Yakası önde... Polisiye olayların azlığı, gerçekleşen olayların belirli cadde ve semtlerle sınırlı kalması Anadolu Yakası'nı cazip kılıyor.

6)      Sanayi: Anadolu Yakası'nda Kartal kentsel dönüşümü ile birlikte sanayi tesisi azalacak. Buradaki sanayi tesisleri son yıllarda Gebze ve Çayırova istikametine kaydırılmıştı. Yeni rota Adapazarı ve Düzce. Avrupa Yakası'nda ise tekstil sektöründeki geri çekilme dolayısıyla merkezi lokasyonlarda sanayi istihdamı azaldı. Sanayi Çerkezköy ve Lüleburgaz'a kaydırılıyor.

7)      Ofis yatırımları: Kartal, Kozyatağı ve Ataşehir'e ciddi ofis in binalarının yapımı ön görülüyor. Bölgedeki ofis alanların 10 milyon metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor. Ofis yatırımlarıyla birlikte Avrupa Yakası'ndaki şirketlerden bir kısmı merkezini altyapı ve ulaşım kolaylıkları nedeniyle Anadolu Yakası'na taşıması kaçınılmaz.

8)      Finanskent: Ataşehir'e yapılacak "kamu bankaları finans merkezi" Anadolu Yakası'nın cazibesini artıracak önemli bir etken.

Tebernüş Kireçci/Milliyet Emlak