Herkes merak ediyor! Emlak vergisi için dava açılabilir mi?

Emlak vergisindeki yükselişler gündemden düşmüyor. Avukat / Arabulucu / Ph.D. (Maliye-Vergi Hukuku) Dr. Y. Burak Aslanpınar, Dünya Gazetesi'nde emlak vergisini kaleme aldı.

Avukat / Arabulucu / Ph.D. (Maliye-Vergi Hukuku) Dr. Y. Burak Aslanpınar, Dünya Gazetesi'nde emlak vergisini kaleme aldı.

İşte Dr. Y. Burak Aslanpınar'ın 'Emlak vergisi takdirine dava açmayana 4 yıl boyunca 6 vergi yüksek' başlıklı yazısı...

Emlak vergisi, gelir ve kurumlar vergisi gibi beyan esasına dayalı bir vergi türü değil. Üzerinden emlak vergisi alınacak mülkün “vergi değeri” mükellefin beyanı aracılığıyla belirlenmiyor. Takdir komisyonlarınca 4 senede bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri hesap edilerek ortaya çıkıyor. Takdir edilen bu değer, sonraki 4 seneyi etkiliyor (Vergi Usul Kanunu mükerrer madde 49).

İçinde bulunduğumuz 2021 yılı da bu açıdan çok önemli bir sene. Çünkü 2022, 2023, 2024 ve 2025 senelerinde uygulanacak emlak vergisi değerinin hesabında esas olacak arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir edildi. Takdir edilen bedeller, olması gerekenden çok yüksek yani fahiş olsa bile dava açılıp iptal edilmezse 4 sene boyunca (yıl geçişlerinde artış oranı da uygulanarak) geçerli sayılacak. En az 6 verginin ödeme bedelleri de bu yüksek vergi değeri sebebiyle artacak.

Bu vergilerden ilki emlak vergisi olacak. Ayrıca değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri üzerinden ve gayrimenkul satışında ödenen gelir vergisi, konut satışındaki katma değer vergisi ve tapu harçları gibi pek çok başka mali yükümlülük de emlak vergisiyle bağlantılı. 

I. Değerli Konut Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesine göre; Türkiye sınırlarında yer alan mesken nitelikli gayrimenkullerden, aynı Kanun’un 29. maddesine göre tespit edilen bina vergi değeri 5 milyon 227 bin Türk Lirası'nın (2021 yılı için) üzerinde olan değerli konut vergisine tabi tutuluyor (mesken nitelikli tek taşınmaz vergiden muaf sayılıyor). Yani vergi değeri, değerli konut vergisi bakımından öncelikle verginin mükellefi olunması açısından bir ölçüt. Örneğin; aslında 5 milyon TL olan gayrimenkulün bina vergi değeri, takdir komisyonu kararındaki yanlış ve yüksek takdir sebebiyle olması gerekenden fazla olarak 7 milyon TL belirlendiğinde, esasında ödenmemesi gereken binde 3 oranından vergiyle karşılaşılabilir. 

Üstelik yalnızca mükellefiyetin tespit edilmesinde değil vergi oranlarında da vergi değeri önem arz ediyor. Çünkü binde 3’ten başlayan değerli konut vergisi oranı, binanın vergi değerine göre binde 10’a kadar yükselebiliyor.

II. Veraset ve İntikal Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Veraseten ya da ivazsız şekilde intikal eden taşınmazlar, ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın, emlak vergisine esas olan değerle değerlendiriliyor (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md.10/2-b). Bu çerçevede, veraset ve intikal vergisinin beyanı taşınmazların emlak vergisine esas değeri üzerinden belirleneceğinden, matrahı belirleyen bu değere, ilgili oranın uygulanmasıyla ödenecek vergi hesaplanmış oluyor.

Bir başka deyişle, bu sene takdir edilen değerler, 3 sene sonraki mirasın veya bağışın vergisine de yansıyabiliyor. 

III. Gelir Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi kapsamında; kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden az olamıyor. Emsal kira bedeliyse yetkili özel mercilerce ya da mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş olması durumunda bu kira, bu suretle takdir ya da tespit edilmiş kira bulunmuyorsa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir.

Bu durumda, kira geliri beyan edecek mükelleflerin, en az kiraya verilen taşınmazın emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında senelik kira gelirini beyan etmeleri gerekli. 

Ayrıca gayrimenkul alım satımı sebebiyle, özellikle “değer artış kazancı”nda oluşacak gelir vergisi bakımından da vergi değeri önem arz ediyor. Çünkü burada “emlak vergisi değerinden az olmama şartıyla” gerçek satış bedeline dikkat ediliyor. 

IV. KDV Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Konut tesliminde uygulanacak KDV açısından, arsanın Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden belirlenen arsa birim metrekare vergi değeri, matrahın ve oranın belirlenmesinde göz önünde bulunduruluyor. Bu nedenle karşılaşılacak vergi yükü bakımından vergi değeri oldukça önem arz ediyor. 

V. Harçlar Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında alınacak nispi tapu harçları emlak vergisi değerinden az olmayacak şekilde, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden belirleniyor (Harçlar Kanunu md. 63/2). Örneğin, konut alım satımında, emlak vergisi değerinden az olmayacak şekilde satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (2021 yılı için geçerli olan) harç ödemesi yapılıyor.  Bu sebeple emlak vergisine esas değerin tespiti tapu harçları açısından da oldukça önemli. 

VI. Emlak Vergisi Takdirine Karşı Kim, Hangi Sürede, Nerede Dava Açabilir?

Emlak vergisi değeri birçok vergi ve harç açısından bu derece önem arz ediyorken, bu değerin tespit edilmesinde esas oluşturan, takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerine 2012'ye kadar mükellefler tarafından dava açılma imkanı yoktu. Fakat  ilgili hükmü Anayasa Mahkemesi iptal etti. Böylece ilgili belediyelerden ve muhtarlıklardan öğrenilebilecek söz konusu takdirlerle ilgili, mükellefler yani taşınmaz malik ve hak sahipleri de dava açma hakkına sahip oldu. 

Davanın vergi mahkemesinde ve genel dava açma süresi olan 30 gün sürede açılması gerekli. Bu süre, takdir işlemlerinin bitirilerek takdir komisyonu kararların ilgililere tebliği edildiği 30 Haziran 2021 tarihinden itibaren işliyor. Bu itibarla, dava açmak için son gün normalde 30 Temmuz 2021 olarak belirlendi. Fakat bu tarihin, 20 Temmuz ile 31 Ağustos arasında uygulanan adli tatile yani idari yargıdaki ismiyle çalışmaya ara vermeye rastlaması sebebiyle davanın, adli tatilin sona erişinden itibaren 7 gün içinde de açılmasına imkan tanındı. Bununla beraber, burada idari yargıda adli tatile girmeyen bazı mahkemelerin olabildiğini ve bu mahkemeler açısından sıkıntı yaşanabileceğini dikkate almakta yarar var.

Peki, 30 günlük sürenin bitmesinin ardından, örneğin sonraki 3 sene sonra veraset ve intikal vergisi ya da değerli konut vergisine ilişkin dava açılabilir mi?

Burada menfaat ihlaliyle karşı karşıya kaldığı durumla ilgili kendisine tebligat yapılmamış mükelleflerin ya da takdir komisyonu kararından sonra mükellefiyeti doğacak kişilerin, daha sonra ilgili vergi veya harçla karşılaştıklarında da dava açma haklarının olduğu kabul edilmeli. Hatta dava açma hakkının, ilgili takdir komisyonu kararına ilişkin sürenin geçmesinden sonra da belli şartlarda kullanılabileceğini belirleyen yasal düzenleme yapılmalı. Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile korunan haklar bakımından da doğru olan yaklaşım bu olacaktır.

Emlak vergisi fiyatlarına Kovid-19 dopingi!

Ev sahipleri dikkat! Değerler 5 kat arttı!