Hisseli gayrimenkullerle ilgili 4 önemli ince nokta

Hisseli taşınmaz satın alınırken nelere dikkat edilmeli?

Miras, satın alma vs. sebeplerle birden fazla kişinin malik olduğu hisseli taşınmazların ortakları arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar neler? Hissedarların taşınmazın kullanımı konusunda karşılaştıkları sorunlar ve çözümleri? Hisse ortaklığı nasıl ortadan kaldırılabilir?  

Ülkemizde, taşınmazlar üzerindeki hisseli mülkiyet ilişkisi çoğu defa miras nedenine dayanmaktadır. Hisseli mülkiyet ilişkisi, ortaklık yapma bilincinin zayıf-sorunlu olduğu ülkemizde bir çok sorunu beraberinde getirmektedir.  

1)Hisseli mülkiyet, "müşterek mülkiyet" veya "iştirak halinde mülkiyet" şeklinde ortaya çıkmaktadır.

Taşınmaz üzerinde her ortağın, pay miktarı-oranının açıkça belirli olduğu hisseli mülkiyet ilişkisine "müşterek mülkiyet", hisse miktarının açık-net olarak bilinmediği mülkiyet ilişkisine ise "iştirak halinde mülkiyet" denilmektedir. İştirak halinde mülkiyet ilişkisinin tipik örneğini mirastan kaynaklanan hisseli mülkiyet ilişkisi oluşturmaktadır.

Mirastan kaynaklanan iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazın tapu kayıtlarında; iştirak halinde malik olanların ismi yazılıdır. Tapu kütüğünde bu isimler ortak bir parantez içerisinde belirtilir ve kütükte "veraseten iştirakli" ibaresi bulunur.

2) Hisseli Taşınmazların, Kat Karşılığı Müteahhite Verilmesi vb. İşlemler İçin Hissedarların Oybirliği İle Karar Vermesi Gerekmektedir.

Hisseli taşınmazlarda; taşınmazın kullanımı, işletimi gibi temel konular müşterek kararlar alınmasını gerekli kılmaktadır. Özellikle hisseli arsa ortaklıklarında, taşınmazın kullanım amacını esaslı olarak değiştiren işlemleri (arsanın kat karşılığı müteahhite verilmesi vs) yapabilmek için hissedarların oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Pratikte, oybirliği ile karar alınması bir çok sebeple (kişisel husumet, arsadan beklenen amaç, hissedarların bir kısmının nerede olduğunun bilinmemesi vs) gerçekleşememektedir.

Öte yandan; hisseli taşınmaz satın alırken, aleyhinize diğer hissedarların şufa hakkı kullanması söz konusu olabileceğini dikkat almak gereklidir.

Hisseli Taşınmaz Ortaklarının Şufa Hakkı Bulunmaktadır.

Şufa (öncelik) hakkı; Türk Medeni Kanununda, bir taşınmaz malın satılması halinde, o taşınmazı diğer alıcılara göre öncelikle satın alabilme hakkı olarak tanımlanmıştır. Bir taşınmazda hissesi bulunan kişi, bu taşınmaza ait bir bölümün, hissedar olmayan kişilere satılması halinde, şufa hakkına dayalı olarak satışın iptalini sağlayabilir.

Şufa hakkının kullanılması bakımından, taşınmazdaki hisse oranı ve miktarının hukuken bir önemi bulunmamaktadır. 10 metrekare hisse sahibi olan ile 250 metrekare hisse sahibi olan arasında hakkın kullanımı bakımından fark yoktur. Kanuni şufa hakkının tapuya tescili zorunlu değildir. Bu nedenle, hisseli bir yeri satın almayı düşünen kişi, bu yasal durumu bilmek zorundadır. Aksi halde, ortaya çıkabilecek durumlara(dava vs) katlanmak zorundadır.

4) Hisseli Taşınmaz Malikleri; Taşınmazın Müşterek Kullanımı Ve Aralarında Taksimi Konusunda Anlaşamazlarsa Mahkemeye Başvurarak Hissedarlığın Satış Yolu İle Giderilmesini (İzale-i Şuyu Davası) Talep Etmelidir.

İştirak veya müşterek mülkiyet esasına göre; birden fazla kişi adına kayıtlı bulunan hisseli taşınmazın, kullanım amacının değiştirilmesi, işletilmesi, kiraya verilmesi vb. ana konularda aralarında anlaşamamaları halinde genellikle sorun dava yolu ile çözümlenebilmektedir.

Yargı literatürüne, "izale-i şuyu" davası olarak geçen bu uyuşmazlık türü; hissedarlar arasında ortaklıktan kaynaklanan uyuşmazlığın, Mahkeme aracılığıyla ortadan kaldırılması olarak tanımlanabilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin dava sonucunda, satış sureti ile ortaklığın giderilmesine Mahkemece karar verilmesi halinde, taşınmaz İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ihale ile satışa çıkarılır ve satış bedelinden hissedarlara payları oranında ödeme yapılır. 

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com