İki bölgede fiyatlar zor yükselir
Türkiye'nin ilk mortgage şirketi olan DD Mortgage'in Genel Müdürü Murat Aysan ile hem sektörü hem de şirketin faaliyetlerini konuştuk.
- DD Mortgage ne zaman faaliyete başladı?
2008 temmuz itibariyle başladık. 5-6 aydır operasyondayız.
- Hiç şöyle düşündünüz mü: Yepyeni bir uygulama başlatıyoruz ve tam da krizi ortasına denk geldi... Ne kadar şanssısız...
Yok demedik çünkü biz bu işi kurarken birçok ülkede gezdik ve incelemeler yaptık. Her ülkede, bazısında 3-5 senede, ABD'de 10 senede bir ekonomik çalkantı oluyor. Mortgage ile ilgili sorunlara baktık, diğer kredilere de baktık. İllaki çalkantı oluyor. Her zaman çalkantı olabilir ama bununla yaşamayı öğrenmek lazım.
Biz kriz ortamını avantaj olarak gördük. Bugüne kadar kurulan düzende kar marjları çok düşüktü. İşin yapılış şekli çok değişikti. İkincisi bu işle ilgili bir sürü ders alındı ve biz yeni bir düzenle başlıyoruz. Geçmişle ilgili hiçbir portföyümüz yok. Örneğin hiçbir sorunlu kredi yok çünkü biz yeni kredi vermeye başadık. Fiyat ve Deutsche Bank ile Doğan Grubu'nun ortaklığında kurulan konut finansmanı şirketi DD Mortgage, Türkiye'nin ilk mortgage şirketi. Sadece konut kredilerine yönelik olarak hizmet veren DD Mortgage pazar payını giderek artırıyor.
DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan, yaşanan krizin kendilerini tanıtma açısından önemli bir avantaj olduğunu söyledi. Bundan sonra hızlanarak yola devam edeceklerini söyleyen Aysan, özellikle yeni tip ürünlerle pazar paylarını artıracaklarını belirtiyor. Aysan ile hem DD Mortgage'in faaliyetlerini hem de konut piyasası ve faizlerle ilgili son durumu konuştuk.
"Her zaman çalkantı olabilir ama bununla yaşamayı öğrenmek lazım. "
ürün politikalarımızı alınan derslere göre belirledik.
- Mesela?
Mesela biz Japon Yeni kredi vermenin doğru olmadığını düşündük. Ve tarih bize bu kararın ne kadar doğru olduğunu gösterdi. Japon yeni çok dalgalı bir para birimi. Bunun değişken faizli kredi vermekten bir farkı yok. ABD'de de en sorunlu krediler değişken faizli krediler. Bunu sadece belirli bir kesime vermek zorundasınız, herkese verirseniz ekonomi terse döndüğünde büyük problem yaşarsınız.
- Yaşanan ortam bize yaradı diyorsunuz yani...
Aslında böyle dönemlerde yeni birşey getirmek büyük avantaj. Bakın, ekim-kasım-aralıkta bankalar kredi vermeyi azalttılar, faiz oranları aşırı yükseldi...
Ama biz bu dönemde 25 kişi sokaktaydık. Bizim İstanbul'da broşürümüzü bulamayacağınız emlakçı yoktur. Bu bize pazarlama açısından müthiş bir avantaj sağladı. Eskiden olsa emlakçılar veya proje sahipleri belki bizi bu kadar dinlemeyecekti. Rekabet son derece azaldı ve bizim kendimizi gösterme fırsatımız oldu.
Biz hiç reklam yapmadık ama İstanbul'da olup da mortgage kredisi kullanacak olan bir kişinin bizim adımızı duymamış olmasına imkan yok.
- Mortgage şirketi olarak bankalara göre ne farkınız var?
4-5 tane önemli farkımız var. Birincisi, ürün yelpazemiz çok büyük farklar getiriyor. Mesela bizim 'sık öde az öde' diye bir ürünümüz var. Dünyada son derece geçerli bir ürün, müşteri taksitlerini 14 günde bir öder. Biz bunu çok satıyoruz. Özellikle serbest meslek grubu, geliri haftalık iki haftalık olanlar için çok caziptir. 15 yıllık " Yaşanan kriz ortamı bize pazarlama açısından müthiş bir avantaj sağladı. "
bir krediyi 12 yılda bitirirsiniz.
Sadece faiz ödemeli bir ürünümüz var mesela. 15 yıllık kredinin 5 yıla kadarlık bölümü sadece faiz olarak ödeyebiliyorsunuz.
- Bunun avantajı nedir?
İlk yıllarda çok düşük taksitlerle ödemenizi sağlıyor. Bunun gibi sunduğumuz birçok yenilik var. Zaten bizim sattığımız ürünlerin dörtte biri klasik, kalanın tümü yeni ürünler. Aslında herkeste birçok ürün var ama yüzde 99 klasik ürün satılır. Bizde tam tersi. Çoğu alternatif ürünler.
- Başka ne farkınız var?
Bir de hizmet seviyemiz farklı. Normalde bütün olasılıkları öğrenebilmek için şubeye gidip uzun bir süre geçirmeniz lazım. Biz de ise " Bizim sattığımız ürünlerin dörtte biri klasik, kalanın tümü yeni ürünler. "
isterse yine bir satış temsilcimiz müşteriye gidip herşeyi anlatıyor veya müşteri internetten kendi yapabiliyor. Bütün masraflar, komisyonlar, herşey dahil ödeyeceği tüm parayı en ince ayrıntıları ile görebiliyor. Ayrıca diğer yerlerden aldığı teklifleri de bizimkilerle karşılaştırabiliyor.
Bizim internet sitemizdeki hesap makinaları çok kompleks makinalar. Hatta birçok bankacı arkadaşımız, emlak ofisleri hep hesaplarını bizim sistemimiz üzerinden yapıyorlar. Diğer kurumların internet sitelerinden çok farklıyız.
Biz bütün evraklar tamamsa en geç altıncı gün tapu işleminin biteceğini garanti eden tek organizasyonuz. Siz bizim gelip karşımıza oturduğunuz andan itibaren altıncı günde tapu elinizde.
Bir avantajımız daha var, biz bütün iş bittikten sonra da hizmet veriyoruz. Mesela müşteri aldığı ürününü, kullandığı para cinsini değiştirebiliyor. Şimdiye kadar bizden kredi kullananların yaklaşık yüzde 10'u kullandığı ürünü değiştirip başka bir ürüne geçti.
- Ödemeler nasıl oluyor?
Bizim üç banka ile anlaşmamız var. Bu bankalar aracılığı ile hiçbir ek masraf olamadan ödemelerini istedikleri gibi gerçekleştirebiliyorlar.
- Kredi faizlerinde bundan sonra düşüş olur mu?
Bir miktar daha olur ama bu konuda iki noktaya dikkat çekmek lazım.
Birincisi, bugün uzun vadeli fonlama bulmak çok zor. O yüzden biraz faiz riski taşımanız gerekiyor ve de konut kredi faizlerinde dramatik bir düşüş beklememek gerekiyor.
Ama beklentilerin tersine gelişmeler olur, tüm dünyada yeni bir bomba patlarsa bunun faturasını biz de öderiz. Bu durumda faizler tekrar yükselir. Fakat bunu bilebilmek kolay değil.
- Konut fiyatları için ne diyorsunuz?
Fiyatlar İstanbul'da ortalama olarak altı ay önceye göre yüzde 15-20 düştü. Daha düşer mi? Bunu belirleyebilmek için şuna dikkat etmek lazım: Eğer herhangi bir şekilde talebi artıracak gelişme olmazsa, konut fiyatlarındaki düşüşün durması veya tekrar yükselmesi için sebep de olmaz.
Birçok bankacı arkadaşımız, emlakçılar hesaplarını hep bizim internet sitemiz üzerinden yapıyorlar. "
Çok satılık konut var. Eğer talebi artırmayı başarırsak konut fiyatları daha fazla düşmeyecektir. Çünkü çok makul yerlerde şu anda. Ama talepte değişme olmazsa fiyatlar biraz daha iner.
- Peki piyasa tekrar düzelse konut fiyatlarında hızlı bir artış olur mu?
İstanbul'u birkaç bölgeye ayırmak lazım. Bazı bölgelerde çok fazla arz var.
Mesela Bahçeşehir ve Beylikdüzü bölgesi yeni yaşam alanları. Çok kaliteli ve çok fazla arz var oralarda. Burada arzın da iki dinamiği var. Birincisi yeni yapılan ve şu anda satışta olanlar. Bir de normalde oluşan ikinci eller. Şimdi siz buraya çok güzel konutlar yapıyorsunuz ve arzda önemli bir artış var. Bu nedenle konut fiyatlarının hızlı bir şekilde dönmesini beklemiyoruz.
İkincisi de Ümraniye-Kurtköy arası. Orada da durum aynı.
- Şehir merkezleri?
Şehir merkezlerinde fiyat düşüşü çok az, hatta yükselen yerler bile var. Mesela Nişantaşı ve Bebek. Buralarda fiyatlarda bir düşüş beklemiyoruz. Ulus-Etiler ve Arnavutköy de aynı. Ekonominin düzelmesi ile birlikte çok hızlı çıkışlar da görebiliriz.
- Konut kredisi kullanımında bir artış var mı?
Kasım aralığa göre 3-4 kat artış var.
" Konut kredi faizlerinde dramatik bir düşüş beklememek gerekiyor. "
Ama son dönemde şöyle bir şey yaşanıyor: Müşterinin karar verme süreci çok uzadı. Biz kredi kararını çok hızlı vermemize rağmen müşteriler bekliyor. Müşteri kredi onaylandıktan sonra devamlı gidip geliyor. Çünkü bir söylenti vardı, 2009'da alınan kredinin bir kısımını devlet ödeyecek diye... İkincisi evle ilgili kararını değiştiriyor. Nasılsa evler satılmıyor diye bekliyor.
Eskiden müşterinin en önemli derdi bir an önce işi bitirmekti, çünkü kuyruklar vardı. Ama şimdi iyice gezeyim diyorlar. Bir de biz kasım aralıkta tamamlama kredisi niteliğindeki kredileri çok verdik. Ayda 800 liranın altında olan dünya kadar kredimiz var. 'Ben 250 bin liralık ev alacağım, 200 bin iralık kredi alayım' diye bir talep gelmedi bile.
Şimdilerde ise kredi tutarları yükselmeye başladı. 60-70 bin ortalamadan 100 bin liraya yükseldi. Kullanılan kredi miktarı artıyor.
Hürriyet
2008 temmuz itibariyle başladık. 5-6 aydır operasyondayız.
- Hiç şöyle düşündünüz mü: Yepyeni bir uygulama başlatıyoruz ve tam da krizi ortasına denk geldi... Ne kadar şanssısız...
Yok demedik çünkü biz bu işi kurarken birçok ülkede gezdik ve incelemeler yaptık. Her ülkede, bazısında 3-5 senede, ABD'de 10 senede bir ekonomik çalkantı oluyor. Mortgage ile ilgili sorunlara baktık, diğer kredilere de baktık. İllaki çalkantı oluyor. Her zaman çalkantı olabilir ama bununla yaşamayı öğrenmek lazım.
Biz kriz ortamını avantaj olarak gördük. Bugüne kadar kurulan düzende kar marjları çok düşüktü. İşin yapılış şekli çok değişikti. İkincisi bu işle ilgili bir sürü ders alındı ve biz yeni bir düzenle başlıyoruz. Geçmişle ilgili hiçbir portföyümüz yok. Örneğin hiçbir sorunlu kredi yok çünkü biz yeni kredi vermeye başadık. Fiyat ve Deutsche Bank ile Doğan Grubu'nun ortaklığında kurulan konut finansmanı şirketi DD Mortgage, Türkiye'nin ilk mortgage şirketi. Sadece konut kredilerine yönelik olarak hizmet veren DD Mortgage pazar payını giderek artırıyor.
DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan, yaşanan krizin kendilerini tanıtma açısından önemli bir avantaj olduğunu söyledi. Bundan sonra hızlanarak yola devam edeceklerini söyleyen Aysan, özellikle yeni tip ürünlerle pazar paylarını artıracaklarını belirtiyor. Aysan ile hem DD Mortgage'in faaliyetlerini hem de konut piyasası ve faizlerle ilgili son durumu konuştuk.
"Her zaman çalkantı olabilir ama bununla yaşamayı öğrenmek lazım. "
ürün politikalarımızı alınan derslere göre belirledik.
- Mesela?
Mesela biz Japon Yeni kredi vermenin doğru olmadığını düşündük. Ve tarih bize bu kararın ne kadar doğru olduğunu gösterdi. Japon yeni çok dalgalı bir para birimi. Bunun değişken faizli kredi vermekten bir farkı yok. ABD'de de en sorunlu krediler değişken faizli krediler. Bunu sadece belirli bir kesime vermek zorundasınız, herkese verirseniz ekonomi terse döndüğünde büyük problem yaşarsınız.
- Yaşanan ortam bize yaradı diyorsunuz yani...
Aslında böyle dönemlerde yeni birşey getirmek büyük avantaj. Bakın, ekim-kasım-aralıkta bankalar kredi vermeyi azalttılar, faiz oranları aşırı yükseldi...
Ama biz bu dönemde 25 kişi sokaktaydık. Bizim İstanbul'da broşürümüzü bulamayacağınız emlakçı yoktur. Bu bize pazarlama açısından müthiş bir avantaj sağladı. Eskiden olsa emlakçılar veya proje sahipleri belki bizi bu kadar dinlemeyecekti. Rekabet son derece azaldı ve bizim kendimizi gösterme fırsatımız oldu.
Biz hiç reklam yapmadık ama İstanbul'da olup da mortgage kredisi kullanacak olan bir kişinin bizim adımızı duymamış olmasına imkan yok.
- Mortgage şirketi olarak bankalara göre ne farkınız var?
4-5 tane önemli farkımız var. Birincisi, ürün yelpazemiz çok büyük farklar getiriyor. Mesela bizim 'sık öde az öde' diye bir ürünümüz var. Dünyada son derece geçerli bir ürün, müşteri taksitlerini 14 günde bir öder. Biz bunu çok satıyoruz. Özellikle serbest meslek grubu, geliri haftalık iki haftalık olanlar için çok caziptir. 15 yıllık " Yaşanan kriz ortamı bize pazarlama açısından müthiş bir avantaj sağladı. "
bir krediyi 12 yılda bitirirsiniz.
Sadece faiz ödemeli bir ürünümüz var mesela. 15 yıllık kredinin 5 yıla kadarlık bölümü sadece faiz olarak ödeyebiliyorsunuz.
- Bunun avantajı nedir?
İlk yıllarda çok düşük taksitlerle ödemenizi sağlıyor. Bunun gibi sunduğumuz birçok yenilik var. Zaten bizim sattığımız ürünlerin dörtte biri klasik, kalanın tümü yeni ürünler. Aslında herkeste birçok ürün var ama yüzde 99 klasik ürün satılır. Bizde tam tersi. Çoğu alternatif ürünler.
- Başka ne farkınız var?
Bir de hizmet seviyemiz farklı. Normalde bütün olasılıkları öğrenebilmek için şubeye gidip uzun bir süre geçirmeniz lazım. Biz de ise " Bizim sattığımız ürünlerin dörtte biri klasik, kalanın tümü yeni ürünler. "
isterse yine bir satış temsilcimiz müşteriye gidip herşeyi anlatıyor veya müşteri internetten kendi yapabiliyor. Bütün masraflar, komisyonlar, herşey dahil ödeyeceği tüm parayı en ince ayrıntıları ile görebiliyor. Ayrıca diğer yerlerden aldığı teklifleri de bizimkilerle karşılaştırabiliyor.
Bizim internet sitemizdeki hesap makinaları çok kompleks makinalar. Hatta birçok bankacı arkadaşımız, emlak ofisleri hep hesaplarını bizim sistemimiz üzerinden yapıyorlar. Diğer kurumların internet sitelerinden çok farklıyız.
Biz bütün evraklar tamamsa en geç altıncı gün tapu işleminin biteceğini garanti eden tek organizasyonuz. Siz bizim gelip karşımıza oturduğunuz andan itibaren altıncı günde tapu elinizde.
Bir avantajımız daha var, biz bütün iş bittikten sonra da hizmet veriyoruz. Mesela müşteri aldığı ürününü, kullandığı para cinsini değiştirebiliyor. Şimdiye kadar bizden kredi kullananların yaklaşık yüzde 10'u kullandığı ürünü değiştirip başka bir ürüne geçti.
- Ödemeler nasıl oluyor?
Bizim üç banka ile anlaşmamız var. Bu bankalar aracılığı ile hiçbir ek masraf olamadan ödemelerini istedikleri gibi gerçekleştirebiliyorlar.
- Kredi faizlerinde bundan sonra düşüş olur mu?
Bir miktar daha olur ama bu konuda iki noktaya dikkat çekmek lazım.
Birincisi, bugün uzun vadeli fonlama bulmak çok zor. O yüzden biraz faiz riski taşımanız gerekiyor ve de konut kredi faizlerinde dramatik bir düşüş beklememek gerekiyor.
Ama beklentilerin tersine gelişmeler olur, tüm dünyada yeni bir bomba patlarsa bunun faturasını biz de öderiz. Bu durumda faizler tekrar yükselir. Fakat bunu bilebilmek kolay değil.
- Konut fiyatları için ne diyorsunuz?
Fiyatlar İstanbul'da ortalama olarak altı ay önceye göre yüzde 15-20 düştü. Daha düşer mi? Bunu belirleyebilmek için şuna dikkat etmek lazım: Eğer herhangi bir şekilde talebi artıracak gelişme olmazsa, konut fiyatlarındaki düşüşün durması veya tekrar yükselmesi için sebep de olmaz.
Birçok bankacı arkadaşımız, emlakçılar hesaplarını hep bizim internet sitemiz üzerinden yapıyorlar. "
Çok satılık konut var. Eğer talebi artırmayı başarırsak konut fiyatları daha fazla düşmeyecektir. Çünkü çok makul yerlerde şu anda. Ama talepte değişme olmazsa fiyatlar biraz daha iner.
- Peki piyasa tekrar düzelse konut fiyatlarında hızlı bir artış olur mu?
İstanbul'u birkaç bölgeye ayırmak lazım. Bazı bölgelerde çok fazla arz var.
Mesela Bahçeşehir ve Beylikdüzü bölgesi yeni yaşam alanları. Çok kaliteli ve çok fazla arz var oralarda. Burada arzın da iki dinamiği var. Birincisi yeni yapılan ve şu anda satışta olanlar. Bir de normalde oluşan ikinci eller. Şimdi siz buraya çok güzel konutlar yapıyorsunuz ve arzda önemli bir artış var. Bu nedenle konut fiyatlarının hızlı bir şekilde dönmesini beklemiyoruz.
İkincisi de Ümraniye-Kurtköy arası. Orada da durum aynı.
- Şehir merkezleri?
Şehir merkezlerinde fiyat düşüşü çok az, hatta yükselen yerler bile var. Mesela Nişantaşı ve Bebek. Buralarda fiyatlarda bir düşüş beklemiyoruz. Ulus-Etiler ve Arnavutköy de aynı. Ekonominin düzelmesi ile birlikte çok hızlı çıkışlar da görebiliriz.
- Konut kredisi kullanımında bir artış var mı?
Kasım aralığa göre 3-4 kat artış var.
" Konut kredi faizlerinde dramatik bir düşüş beklememek gerekiyor. "
Ama son dönemde şöyle bir şey yaşanıyor: Müşterinin karar verme süreci çok uzadı. Biz kredi kararını çok hızlı vermemize rağmen müşteriler bekliyor. Müşteri kredi onaylandıktan sonra devamlı gidip geliyor. Çünkü bir söylenti vardı, 2009'da alınan kredinin bir kısımını devlet ödeyecek diye... İkincisi evle ilgili kararını değiştiriyor. Nasılsa evler satılmıyor diye bekliyor.
Eskiden müşterinin en önemli derdi bir an önce işi bitirmekti, çünkü kuyruklar vardı. Ama şimdi iyice gezeyim diyorlar. Bir de biz kasım aralıkta tamamlama kredisi niteliğindeki kredileri çok verdik. Ayda 800 liranın altında olan dünya kadar kredimiz var. 'Ben 250 bin liralık ev alacağım, 200 bin iralık kredi alayım' diye bir talep gelmedi bile.
Şimdilerde ise kredi tutarları yükselmeye başladı. 60-70 bin ortalamadan 100 bin liraya yükseldi. Kullanılan kredi miktarı artıyor.
Hürriyet
