İlanda bekleyen konutlar, satış fiyatı üzerinden aylık yüzde 7 kaybettiriyor!

Prof. Dr. Soner Gökten, Paramedya’de kaleme aldığı yazısında satılık konutların ilanda kalma süresinin 70 güne ulaşmasının zararını yazdı. İşte Gökten’in “Konut satışında 70 gün zararı” başlıklı o yazısı….

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi-BETAM’nin Sahibindencom ilan portalı verileri üzerinden yaptığı analizlere göre Temmuz 2024 itibariyle satılık konutların ortalama ilanda kalma süresi 70 gün olarak açıklandı. 

Söz konusu bu veri konut piyasasının değerlendirilmesi açısından son derece önemli.
Nasıl mı?
Gelin başlayalım.
Öncelikle, 5 milyon Türk Lirası  fiyatla evini 70 gün önce satışa koyan biri açısından duruma bakalım.
Haziran TÜFE endeks değeri 2.319 şeklinde iken Ağustos değeri 2.453 şeklinde olmuş.
Yani 70 gün için yaklaşık yüzde 5,70’lik enflasyon söz konusu.
Bu bahisle, 70 gün öncenin 5 milyon Türk Lirası en kötü ihtimalle 5 milyon 285 bin Türk Lirası olmalı ki; konut sahibi iki ayda ilanda bekleyen konutun satışından reel olarak zarar etmesin.

Diğer bir ifadeyle, konutun 70 gün ilanda kalması ve 70. gün sonunda 5 milyon Türk Lirası’na satılması neticesinde; REEL ZARAR 285 bin Türk Lirası.

Kısacası, bir an için konutun herhangi bir iskonto olmadan 5 milyon Türk Lirası’na satıldığı varsayılır ise, satıcı gerçekte yani reel olarak evi; 70 gün öncesinin 4 milyon 715 bin TL’sine satmış oluyor.
Zarar bu kadarla kalsa iyi.
Bir de FIRSAT MALİYETİ var.

Yani, şayet ev sahibi 70 gün önce konutunu o günün satın alma gücü açısından bugünün 5 milyon lirasına eşit olan 4 milyon 715 bin liraya satıp, bu parayı yüzde 50 faiz ile 70 gün süresince TL vadeli mevduat hesabına bağlasaydı; yaklaşık 415 bin lira kazanacaktı.

İşte hesaplamaya bu fırsat maliyeti de eklenince, konut sahibinin 5 milyon liraya satışa çıkardığı ve 70. gün sonunda satabildiği konut kendisine nominal olarak (enflasyon + fırsat maliyeti) 285 bin TL + 415 bin lira olacak şekilde  toplam 700 bin lira kaybettirdi.
Özetle, 70 gün önceki 5 milyon liralık konutun bugünkü REEL FİNANSAL DEĞERİ 4 milyon 300 bin liraya geriledi!

5 milyon lira ile 4,3 milyon liramukayese edildiğinde iki aya denk gelen iskonto oranı kaç?
TAM TAMINA yüzde 14!
Yani aylık yüzde 7.
O halde ve basitçe, mevcut sıkılaşma döneminde; ilanda bekleyen konutlar, satış fiyatı üzerinden aylık yüzde 7 kaybettiriyor.

Biliyorum ve duyuyorum.
Satış fiyatları üzerinden yüzde 30’ları geçen iskontolar söz konusu.
Misal, peşin paranız varsa, başkent Ankara’da listesi 20 milyon Türk Lirası şeklinde olan konutu 13 milyon Türk Lirası’na almanız mümkün.
Eğer oturmak için konut almayı düşünüyorsanız ve en önemlisi peşin paranız varsa; sizlere yazmış olduğum bu iskontoları göz önünde bulundurun ve pazarlığınızı ona göre yapın.
Tabi şuna da dikkat edin.
Konut satamayan müteahhit iflasın da eşiğinde olabilir.
Bu  sebeplebitmiş projelere bakın.
Durum bu vaziyetteyken,
Yani konut sektörünün sıkılaşma dönemindeki KANGREN HALİ apaçık ortadayken; az buçuk faiz ve varlık değeri arasındaki ilişkiden haberdar olan KONUT SİMASARI LOBİLERİN SÖZDE UZMANLARI bağıra bağıra şarkı söylemeye başladı.
Konutu, ASLA DOĞRU ZAMAN OLMADIĞI HALDE bir yatırım aracı şeklinde öneriyorlar.
Ve en acısı bunu yaparken utanmıyorlar.
İddiaları da şu: Faizler düşmeye başlayacak, vekonut fiyatları artacak.
Ne faiz olursa olsun, kredi alın konut alın.
Sondan başlayalım.
Yani kredi alın önermesinden tavsiye etmiş oldukları söz konusu eylemin fiiliyatta gerçekçiliğine bakalım.
Varsayımsal olarak şöyle diyelim.
1 milyon lira peşinatınız var.
Ve 5 milyon liraya satılık konut buldunuz.
Hadi gelin yüzde 20 peşinatla kredi kullanalım.
Yaklaşık yüzde 3 aylık faizle 10 yıllık konut kredisinde aylık taksit 125 bin lira.

Toplam geri ödeme tutarı 15 milyon Türk Lirası
5 yıl vadeli konut kredisinde aylık taksit ise yaklaşık 150 bin Türk Lirası
Toplam geri ödeme tutarı 9 milyon Türk Lirası
Ödeyebilecek misiniz?
Yani her ay bankaya 125 ila 150 bin Türk Lirası arasında para verebilecek misiniz?
Bu tutarda parası olan adam zaten yüzde 50 faiz ile bankaya 5 milyon Türk Lirası yatırsa aylık 200 bin Türk Lirası cebine koyuyor.
Sinirleniyorum.
Çünkü, bu sözde uzmanlar insanlara bu denli kolay bir şekilde öneri verirlerken dönüp aynaya bakmıyorlar, finansal okuryazar cahili olduklarının dahi farkında olmuyorlar.
Faiz düşerse varlık fiyatları artar. Doğrudur.
Eğer nakit akışları sabitse, finansal matematik gereği iskonto oranı azalışı itibariyle nakit akışlarının bugün değeri artar.
Fakat konut hususunda durum AHKAM KESEBİLECEKLERİ KADAR BASİT DEĞİL!
Küçük bir örnekle anlatayım.
Bir yatırımınız var ve sonsuza kadar her yıl o yatırımdan 200 bin Türk Lirası nakit akışı elde ediyorsunuz.
İskonto oranı da yüzde 50 ise bugünkü değeri 400 bin Türk Lirası şeklinde olan yatırım tutarınız; iskonto oranı yüzde 40’a düşerse 500 bin liralık bugünkü değere ulaşır (Bugünkü değer, perpetuite yani sonsuza kadar sabit nakit akışları varsayımı altında nakit akışının iskonto oranına bölünmesi suretiyle hesaplanır).
O halde, faizler yüzde 50’den yüzde 40’a düştüğünde; bunun perpetuite çerçevesinde varlık değerine etkisi yüzde 25 artıştır.
Konutların değer ve kira ilişkisini belirleyen kapitalizasyon oranıdır.
Kapitalizasyon oranı vergi sonrası senelik kira gelirinin, konutun piyasa değerine bölünmesiyle elde edilir.
Ankara’da ortalama kapitalizasyon oranı yüzde 9 seviyesinde kabul edilebilir (bölgeye, muhite göre değişeceği unutulmamalıdır).
Bu şu demektir: Ankara’da 5 milyon liralık  bir konut aylık yaklaşık 35 bin liraya kiraya verilebilecektir.

BALIK BAŞTAN KOKTU!

Söz konusu konut yüzde 20 peşinatla alındı ise, 10 yıl vadeli krediyle 35 bin Türk Lirası kira gelirine karşı 125 bin Türk Lirası taksit ödeme durumu söz konusu olur.

Hadi diyelim biz yatırım amaçlı değer artışı hedefliyoruz.

Söz konusu bu durumda gene farz edelim, abartılı iyimser bir öngörüde bulunalım ve varsayalım ki, 2025'te faizler ilk altı ayda yüzde 10 düştü.

Yukarıda belirttiğim gibi yüzde 10’luk faiz indiriminin sabit nakit akışında değer artışına etkisi yüzde 25 olacaktır ve konut fiyatı 2025'in ilk yarısında 6,25 milyon liraya  yükselecektir.

Konut fiyatı üzerinden enflasyon ve fırsat maliyeti kaynaklı kayıp eklenmeden dahi 9 ayda kredi ile kira geliri arasındaki fark kaynaklı zarar 810 bin Türk Lirası şeklinde olur!

Soru basittir, bu nominal zararı nasıl kapatacaksın?

5 milyon liralık 70 gün bekleyen konutun fiyatı teorik olarak 6,25 milyon Türk Lirası şeklinde olunca, millet satın almak için sıraya mı girecek?

YÜzde 9’luk kapitalizasyon oranı korunmalı ki, sadece teorik olarak değil pratik alım satım işlemine konu edilebilecek biçimde de konutun fiyatı 6,25 milyon Türk Lirası'na  yükselsin. Bu da 2025'in 6. ayı itibariyle kira bedelini 35 bin Türk Lirası'ndan 45 bin Türk Lirası'na yükseltmek anlamına geliyor.

Yani yüzde 30 kira zammı!

Yapabilecek misin bu zammı?

Milletin maaşı o kadar artacak mı?

Erişilebilirlik olacak mı da ev sahibi bu kirayı tahsil edebilecek?

Kısacası,

Siz siz olun finansal okur yazar cahillerine, lobilere kulak vermeyin.

Siz siz olun, 2025'te konut için manzara güllük gülistanlık zannetmeyin.

Siz siz olun, konuta değil finansal piyasalara odaklanın.

Her şeyin zamanı elbet gelir lakin konutta o gün bugün değildir.

Sevgi ve vicdanla kalın…

Prof. Dr. Soner GÖKTEN

Tapu mirasında hangi şartlar kalktı?

Emlak dolandırıcılığındaki bu yeni yöntem ağızları açık bıraktı!

Satılık konutların ilanda kalma süresi 70 gün!