`İleride imarı çıkar' diye gözü kapalı arazi almayın

Son yıllarda arsa yatırımı yapanlar pişman olmuyor ama arsa alırken gözü kapalı hareket etmeyin.

Reha Medin Emlak Hizmetleri Genel Müdürü Nabi Cücük, son yıllarda arsa yatırımı yapanların pişman olmadığını belirtiyor ve "Arsaya yatırım yapanlar bundan sonra da kazanacak ama, arsa alırken de gözü kapalı hareket etmeyin. 'Kadastral yolu var, yüzde 5 imarı var' diye tarla alırken, büyük metrekarede yer almalı. Ayrıca, kadastral yolu olsa bile arsaya dönüşünceye kadar ciddi kaybınız olabilir. Tarla alırken imar planlarına ulaşın, bir uzmana mutlaka ekspertiz yaptırın" dedi.

İstanbul'da konut sektörü 2 yıldır durgunluk yaşarken, arsalar hatta tarla vasfındaki yerler aşırı primleniyor. Çatalca, Silivri ve Şile'de, tarlalarda bile yıllık değer artışları yüzde 100'leri buluyor. Peki 'Nasılsa değer kazanır' diye gözü kapalı olmak doğru mu? İstanbul'da bazı bölgelerde tarlaların metrekare fiyatları adeta arsalarla yarışıyor. Silivri, Çatalca, Beykoz, Pendik, Şile gibi ilçelerle Alemdağ'da önünden yol geçen tarlaların metrekare fiyatları 150 YTL'ye kadar çıktı.

'Burası altın olacak!'

Arsa yatırımını şiddetle tavsiye eden Reha Medin Emlak Hizmetleri Genel Müdürü Nabi Cücük, merkezi semtlerde üzerinde eski yapı olan arsalarda, belediyelerin izin verdiği yükseklik ve imar oranlarına uyularak yeni bina yapılmasını öneriyor. Arsa stokunun daha yoğun olduğu, hatta binlerce dönümlük tarlaların bulunduğu ilçelerde bazı emlakçılar 'İmar gelecek, burası ileride altın olacak' gibi ifadeler kullanıyor. Bunlar arasında, imar çalışmaları bitmek üzere olan yerler de var, ancak dikkatli olmak gerekiyor. Nabi Cücük, şu uyarıları yapıyor:

Ekspertiz de yaptırın

"Tarla vasfındaki yerleri alırken de büyük metrekarelerde düşünmek zorundasınız. 1 dönümlük yere, yüzde 5 imarlıysa en çok 50 metrekare ev yapılır. Kadastral yol olsa bile arsaya dönüşünceye kadar ciddi kaybınız olabilir. İmar gelecek, imarı artacak daha da değerlenecek diye, düşünmeden ve ekspertiz yaptırmadan almayın. Fiyatı çok düşük diye tarla alırken, ileride imar gelme ihtimali var mı, imar planları hazırlanıyor mu diye araştırın. Bu gibi yatırımlarda lisanslı değerleme şirketlerinden destek alınmasını öneriyorum. Çok iyi araştırılmalı. Planları üç aşağı beş yukarı bellidir. Bunu bilen insanlar yatırım da yapıyor olabilir ama gözü kapalı her yerden arsa alınmaz, alınmamalı. Halkalı-Altınşehir'de geçmişte birçok insan bu yüzden mağdur edildi."

Konutların amorti etme süresi düştü

1999 depremi ve 2001 krizi sonrası, iş yerlerinin kendini 8 yılda, konutların 11-12 yılda amorti ettiği hesaplanırdı. Konutların aşırı değerlenmesiyle bu rakam 2 yıl önce iş yerlerinde 12-14 yıla, konutlarda 18 yıla kadar çıktı. 2 yıldır yaşanan durgunluk sonrası konutların kendini amorti etme süresi yeniden 12 yıla kadar gerilerken, iş yerlerinde de bu rakam 10 yıla ve daha aşağı düştü.

Organize sanayi bölgeleri yatırım için avantajlı

Reha Medin Emlak Hizmetleri Genel Müdürü Nabi Cücük, merkmezi semtlerdeki 30-40 yıllık binalar konusunda uyararak, "Ev babamızdan kaldı diye düşünmeyin... Depremden sonra güçlendirilmiş hazarlı yapılara da güvenmeyin. Arsanızın kıymetini bilin ve mevcut imar oranlarına göre yeni bina yapın" diyor. Yatırım açısından, organize sanayi bölgelerinin de değer kazandığını ifade eden Nabi Cücük, "Ben, İtikelli Organize Sanayi bölgesini özellikle tavsiye ediyorum. Ulaşım daha da kolaylıştı. Metro yakında gelecek. Yıllar öncesinde, Eminönü'nden İkitelli'ye yönlendirilen esnafları yakından takip ettim. O bölgeyi iyi biliyorum. İkitelli gibi, Gebze de öne çıktı. Organize sanayilere yatırım avantajlı" diye konuşuyor. Ticari gayrimenkul alınırken, yine de tapudan, ekspertiz firmalarından destek alnıması gerektiğini bildiren Nabi Cücük, şöyle devam etti: "Organize sanayilere taşınmalar hızlandı. Eski düşünceler değişiyor. Şehir içine artık ruhsat verilmiyor. Belediyeler hassas. Son zamanlarda yaşanan kötü olaylar bunu tetikledi. Ucuz bulunan her ticari gayrimenkulü de almayın. Araştırma yapmadan almamalı. Bundan sonra organize sanayiler desteklenmeli. İş yerleri oraya taşınmalı. Şehir içinde sanayiden boşala yerin çehresi değişiyor. Konut ve ticarilede ruhsatlar da değişiyor. İleriye dönük sıkıntı yaşamamak için dikkat edilmeli."

Ticari'ler kendini daha kısa sürede amorti eder

Konuta göre kendini daha kısa sürede amorti eden ticari gayrimenkullere yatırım yapmanın avantajlı olabileceğini ifade eden Nabi Cücük, "Evi olan, ikinciyi alıp kiraya vermek yerine ekonomik düşünüp ticariye yönelmeli. Ticarilerin beyanname avantajı da var. Ayrıca dört duvar teslim edip dört duvar alısınız, masraf çıkarmaz" dedi. Konutların daha masraflı olduğunu aktaran Nabi Cücük, "Yine yönlendirmek istiyorum; organize sanayilerde her bütçeye göre dükkan bulunur" diye konuştu.

Ali ÖZTÜRK / hurriyetemlak.com