İmar barışı başvuruları için son 2 hafta!

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla yürürlüğe giren imar barışı başvuruları için son 2 hafta. 

Bilindiği üzere 31 Ekim başvurular için son gün. Kanunda bakanlığın 1 yıla kadar uzatma yetkisi bulunuyor ancak Çevre ve Şehircilik Bakanının son yaptığı açıklamada, uzatma ile ilgili henüz bir çalışma olmadığını ve 31 Ekim günü bu konuyu değerlendirecekleri belirtildi.

İmar Barışı, imar kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile 11 Mayıs tarihinde resmi gazetede yayımlanmış, 6 Haziran tarihinde yayımlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” tebliği ile yürürlüğe girmiş ve vatandaşlar başvurularını yapmaya başlamışlardır. Geçen 4,5 aylık süreçte 6,3 milyon başvuru olmuş ve bu başvurular neticesinde toplanacak olan bedel 4,1 milyar lira seviyelerine çıkmıştır (csb.gov.tr). İlgili kanun yürürlüğe girmeden önce kayıtsız yapı sayısının 13 milyon olduğu belirtilmişti. Bu da demek oluyor ki başvurularda henüz %50 ye ulaşılamamış durumda. 

6 Haziran’da yayımlanan tebliğ ile başvurular yapılmış ancak tebliğde birçok açıklık bulunmakta ve bu da belirsizliğe sebep olmaktaydı. Geçen süreçte bu hususlarla ilgili bir genelge (20 Temmuz) ve bir tebliğ (20 Eylül) daha yayımlanmış ve belirsiz olan bazı konular netlik kazanmıştır. 

Yapı Kayıt Belgesi’ne müracaat yapı malikleri tarafından yapılmaktadır ve başvuru tamamen beyan esasına dayalı olduğundan, başvuru sırasında herhangi bir kontrol veya denetim bulunmamaktadır. Bu da başvurularda hata yapmaya açık bir zemin oluşturmaktadır. Vatandaşların yeterince bilgilendirilmemiş olması ve başvuruların kimseye danışmadan e-devlet üzerinden yapılabiliyor olması hatalı başvurular ve hatta geçersiz olabilecek yapı kayıt belgeleri alınmasına sebep olmaktadır. Danışmanlığını da yaptığımız bu süreçte görünen o ki hatalı olarak yapılmış birçok başvuru bulunmakta ve başvuruların yapı maliklerine ne gibi sorunlar yaratacağı ilerleyen süreçte ortaya çıkacaktır.

Peki Yapı Kayıt Belgesi başvurularında nelere dikkat etmek gerekmektedir?

Öncelikle yapı kayıt belgesine başvurmadan önce yapıda başvuruya engel bir durum olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Kanun maddesi yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapıları beşe ayırmış, bunların ilk üç tanesi belli bölgeleri içermektedir. Bu bölgelerin nereleri kapsadığı ufak bir araştırma ile bulunabilmektedir. Ancak diğer iki tanesi ise her parselde ve her binada karşımıza çıkabilecek cinstendir. Bunlardan bir tanesi “sosyal donatı” alanında kalan yapılar, diğeri ise üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılardır. Yapı malikleri bina ve arsanın kendilerine ait olmasından dolayı araştırma yapmadan e-devlet üzerinden yapı kayıt belgesine müracaat etmektedir. Ancak zaman içerisinde bazı bölgelerde yapılan plan çalışmaları neticesinde yol genişliklerinde değişiklikler meydana gelebilmektedir. Bu da, özellikle eski binaların yola tecavüzünü ortaya çıkarmaktadır. Yine belli aralıklarla yapılan parsel çalışmaları sırasında parsellerde kaymalar meydana gelmekte, bu da binaların komşu parsellere tecavüzlü olmasına neden olmaktadır. Her ne kadar 20 Temmuz’da yayımlanan genelgede komşu parsellerde bulunan tecavüzlerin ilgili parsel maliklerinden alınacak muvafakat ile çözülebileceği imkanı verilmiş olsa da, henüz yola tecavüzlü binalar ile ilgili bir çözüm sağlanmamıştır. Birçok yapı maliki bu kontrolü yapmadan yapı kayıt belgesine başvurmakta ve binasının tecavüzlü olup olmadığını bilmeden bu harcı ödeyip belgeyi almaktadır. Bu da, eğer bununla ilgili bakanlık bir çözüm üretmezse, yola tecavüzlü binalar için alınan belgelerin ilerleyen dönemlerde iptal edileceği anlamına gelmektedir. Burada birçok mağduriyet söz konusu olacağından bakanlığın bu konuya bir çözüm getirmesi gerektiği kanısındayım. 

Yapı malikleri ile yaptığımız toplantılarda karşılaştığımız bir diğer husus da, kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapunun arasındaki farkın tam olarak anlaşılamamasıdır. 

Birçok vatandaş kat irtifaklı tapusu olduğu için yapı kayıt belgesi almayacağını düşünmekte veya alsa dahi sadece kendi bağımsız bölümü için başvuru yapmaktadır. Yapı kayıt belgesi müracaatı için en önemli şart “iskan” şartıdır. Binanın eğer iskanı yoksa o binanın tamamı için yapı kayıt belgesi başvurusu yapılması gerekmektedir. Kat irtifaklı tapusu bulunan yapı malikleri de (eğer binanın iskanı yoksa) yapının tamamına başvurmak zorundadırlar. Aksi takdirde hatalı bir başvuru olacak ve tespit edilmesi durumunda bu şekilde alınmış yapı kayıt belgeleri iptal edilecektir. İskanı bulunan binalarda ise sadece aykırılığı olan bağımsız bölümler başvuru yapacaktır. Burada sıkça yapılan hatalardan biri de, sadece aykırılık alanı üzerinden başvuru yapılmasıdır. Kanuna göre aykırılık neticesinde oluşan yeni bağımsız bölüm alanı üzerinden hesap yapılması gerekmektedir. Bu da özellikle tek bağımsız bölümlü yapılarda iskan olsa dahi yapının tamamı için başvuru şartını getirmektedir. Bu detay, otel, hastane, fabrika gibi tek bağımsız bölümlü ve büyük yapılarda sorun teşkil etmiş, bakanlık bu sorunu 20 Eylül’de yayımladığı tebliğ ile çözüme kavuşturmuştur. Şöyle ki, bu tarz yapılarda aykırılığın 1.000 metrekareyi geçmesi durumunda başvuruda esas alınacak alanın sadece aykırılık alanı, aykırılığın 1.000 metrekareden az olması durumunda ise 1.000 metrekare üzerinden hesaplanması kolaylığı getirilmiştir. Ancak burada birden fazla bağımsız bölümlü binalar kapsam dışıdır. Bununla birlikte tebliğde minimum sınır şartı bulunduğundan özellikle iki veya üç katlı müstakil evler veya villalar genelde bu sınırın altında kalmaktadırlar. Bu yüzden bu tip yapılardaki aykırılıklar için, iskanlı dahi olsa, yapının tamamına başvurulması gerekmektedir.

Yine en sık karşılaştığımız bir diğer hata, yapı maliklerinin başvuru sırasında sadece daire alanları üzerinden başvuru yapmalarıdır. Yapı alanı hesaplanırken otopark, sığınak, kömürlük, merpen boşluğu gibi ortak alanlarının da hesaba katılması ve yine kat sayısı hesabı yapılırken bodrum katların da dikkate alınması gerekmektedir. Özellikle bodrum, zemin ve 1 normal kat bulunan binalarda kat sayısı, bodrum kat da hesaba katılacağından 3 olacak ve inşaat maliyeti 600.-TL/m2 değil 1.000.-TL/m2 birim fiyatı üzerinden hesaplanacaktır.

Kanuna göre yalan ve yanlış beyanla başvuruda bulunmuş yapı maliklerinin aldıkları yapı kayıt belgeleri iptal edilecek ve ödedikleri bedeller iade edilmeyecektir. 20 Eylül tarihinde yayımlanan tebliğ ile yapılan hatalı başvurular için, yapı kayıt belgesi alınmış dahi olsa, düzeltme imkanı verilmiştir. Yukarıdaki hususlara dikkat etmeden başvuru yapmış ve yapı kayıt belgesi almış vatandaşlarımızın, bu hususları kontrol etmeleri ve bir hata var ise gerekli düzeltmeleri yapmaları gerekmektedir. 

Sonuç olarak, iskanı bulunmayan veya iskanı olup aykırılığı bulunan yapılardaki maliklerin yapı kayıt belgesine müracaat etmelerinin yararlı olacağı kanaatindeyim. Her ne kadar yapı kayıt belgesi alınmayan yapılara ne gibi yaptırımların uygulanacağı ile ilgili bir detay bulunmasa da, yapı kayıt belgesinin sağladığı imkanlara baktığımızda, belgeyi almayan yapıların bu imkanlardan yararlanamayacağı çıkarımında bulunabiliriz. Özellikle iskanı bulunmayan, ticari yapılarda veya ticari bağımsız bölümleri bulunan binalarda yapı kayıt belgesi alınması işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilme açısından çok önemlidir.

Mustafa Koçak
RE/MAX Analiz ve TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi