İmara açılması beklenen 2B’li, tapu tahsisli, tapulu arazilerde inşaata ne zaman başlanabilecek?

Kentsel Dönüşüm yasasındaki hareketlilik yeni yılda da kendini göstermeye devam ediyor. Vatandaşlarımız özellikle imarsız alanlardaki gelişmeleri merakla takip etmekteler. Bu süreçte  Avukat Kadir Kurtuluş’a yeni dönemde 2B’li, tapu tahsisli, tapulu ancak imara açılması beklenen arazilerde inşaata ne zaman başlanabileceğini sorduk. Kurtuluş :

'Bildiğimiz üzere Türkiye’de şehircilik, imar planlarına dayalı yapılaşma ve bu bölgelerdeki hak sahipliği; orman, tarım arazisi sınırları gibi konular tam çözüme kavuşturulamamış konulardır. Bu gibi alanlarda imar çalışmaları yapılarak kimi  2B’li, tapu tahsisli ya da tapulu fakat imarsız alanlar olarak yaşam ya da ticaret merkezlerine dönüşmektedir. Öncelikle 2B, tapu tahsis ve tapulu imarsızlar nedir bunu bir açıklayalım:

2B arazileri nedir? 

2B araziler, hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan ve tekrardan kazandırılamayan arazilerdir. Bahsi geçen kanunun 2/B maddesine göre ise; “31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır.'

Tapu tahsis nedir? 

Özellikle kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasa ile fazlasıyla gündeme gelen bir belge olmakla beraber bir mülkiyet hakkı olmayıp imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde belediye, hazine gibi idarelerin sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı yasa ile kişilere hak sahipliği tanıyan bir şahsi haktır. Bu belgenin çıkarılmasındaki en büyük ihtiyaç ise 2981 sayılı yasa ile herhangi bir taşınmazı olmayan, ekonomik olarak durumları kötü olan kişilere ait 10.11.1985 yılı öncesine ait yapılarının yasal hale getirilerek bir defaya mahsus olmak üzere kullandıkları meskene ait mülkiyet sahibi olmasını yani “konut” sahibi olmalarını sağlamak olmuştur.

Tapulu imarsız arazi ne demektir? Henüz bir imar uygulamasına uğramamış fakat tapusu olan bölgelerdeki arazilere denir. Bu bölgeler tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık gibi üretim bölgeleri olabileceği gibi üzerinde plansız yapılaşmanın oluştuğu üretim yapılmayan alanlar da olabilir.

Yukarıda bahsettiğim 2B’li, tapu tahsis belgeli veya tapusuz arazilerdeki imar durumlarını vatandaşlarımız merakla takip etmektedir. İmar durumuna bağlı olarak konut ya da ticari yapılaşmanın olup olmaması bu bölgelerin nüfus yapılarında ya da ekonomik durumlarında büyük etkiler yaratacaktır.

Dolayısıyla tapulu, tapu tahsis belgeli veya 2B’li olsun ya da olmasın yapılaşma için bir bölgedeki mevcut imar ve harita planlarının incelenmesi, bir hata varsa düzeltilmesi, yada mevcutta imar olmayan bölgelerin ve bu bölgelerdeki yapıların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla bulunduğu yere göre belediye veya valiliklerce yapılan ve bu yerlerde inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıları düzenleyen imar çalışmalarının yapılması gerekir.

İmar plan çalışmaları yapıldıktan sonra son tahlilde 1/1000 ölçekli planlar askıya çıkarılır ve bölgenin  yapılaşma ana yasası sayılabilecek plan notları açıklanır. Bu süreçle beraber özellikle 2B arazisi olan ya da yoğun yapılaşmış fakat şehircilik alanında ihtiyaçları karşılamayan bölgelerde (özellikle İstanbul Beykoz İlçesi gibi Bölgeler) DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılacaksa imar kanunun 16 - 17. Maddelerine göre arazilerin dış çizgilerinden kesinti yapılmak ve fakat konumu değiştirilmemek üzere düzenleme yapılır.

Büyük ebatlı ve ciddi yoğunluğa sahip olmuş ya da olacak bölgelerde 16 – 17. Maddelerin uygulanması problemler yaratabilir. Bu nedenle imar kanunun 18.maddesine göre arazi bir hamur haline getirilip çeşitli kaydırmalar yapılarak bölümlere ayrılır. 18. maddenin uygulanmasından sonra da minimum parsel büyüklükleri, minimum inşaat yapma alanları plan notlarıyla belirtilir.

3.12.2003 tairh ve 5006 sayılı Kanunile 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesince DOP, getirilen değişiklikler sonucu düzenlenen bölgelerdeki okul, yol, meydan, park, bahçe, otopark, yeşil alan gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet ve karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere düzenlenen kısımlar dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlenen bu arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde bu maliklerin icazeti ile tespit edilen karşılığı bedeldir.

İmar Kanunu 18. madde uygulamalarıyla beraber yapılacak DOP kesintilerinde; 

DOP düzenlemeye giren tüm parsellerden belediye, maliye hazinesi, özel ve tüzel kişi vb. eşit oranda alınmalıdır. 

DOP oranı taşınmazın düzenlemeden önceki kısmına uygulanır. 

DOP ile elde edilen alanlar umumi hizmetler dışında belediyelere parsel oluşturulması gibi maksatlarla kullanılamaz. 

DOP ile karşılanacak alanlara tahsisli yerlerden DOP alınmaz. 

Kamulaştırma yapılması halinde DOP, kamulaştırmadan sonra kalan kısıma uygulanır.

DOP bir kere alınır. Yeniden yapılan uygulamalarda, DOP oranının daha yüksek olması durumunda fark kadar DOP alınabilir. 

Taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine ,mülga 6785-1605 Sayılı İmar kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 40’ a tamamlayan fark kadar DOP alınabilir. 

18 uygulamasıyla beraber arazilerde bazı kaydırmalar da haliyle yaşanacaktır. Ama bu kaydırmalar arazi sahibinin şerefiyesinin altında yerlere kaydırma yapılması şeklinde olamaz, burada kaydırmaların yapılma şekli kritik ve önem arzeden bir süreçtir.

18 uygulamaları sonrasında nihayet imarlı alanlarda yapılaşma yapılabilir , inşaat ruhsatı alınabilir duruma gelinecektir. Dolayısıyla yukarıda bahsettiğimiz süreçler kısa ve basit süreçler değildir. Bu süreç içerisinde, yapılaşmaya gidileceği beklentisiyle yapılan arazi alım satımlar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; sözleşmelerin tüm taraflarını uzunca bir süre birlikte olacak bir hukuki sürecin içine sokmaktadır. Müteahhitlerin ve arazi sahiplerinin hukuki anlaşmalarını  bu uzunca zamana dayanıklı olarak tasarlamaları ve karşılıklı sabır, hoşgörü içinde yürütmeleri gerekmektedir. 

Avukat Kadir Kurtuluş