İnşa halindeki konutların satışında KDV nasıl uygulanır
İnşaat ruhsatı ve kat irtifakı tesisinde net alanı 150 m2’yi geçenlerde % 18 KDV hesaplanması gerekmektedir
İnşa halindeki konutların tamamlanmadan satış veya devre konu olması halinde, bu satış veya devre uygulanacak KDV oranı, inşaat ruhsatı ve kat irtifakı tesisine bakılarak belirlenecektir. İnşaat ruhsatı ve kat irtifakı tesisinde net alanı 150 m2’nin altında konut olarak gösterilen gayrimenkullerin tesliminde % 1, net alanı 150 m2’yi geçenlerde ise % 18 KDV hesaplanması gerekmektedir.
DEVRE MÜLK HAKKI SATIŞINDA İSTİSNA
Net alanı 150 m2’yi geçmeyen konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları %1, net alanı 150 m2’yi aşan konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları ise genel oranda (% 18) KDV’ye tabidir. Bu oranlar, devre mülk hakkının müzayede mahallerinde yapılan satışları içinde geçerlidir.
Devre mülk hakkına ilişkin hükümlerin düzenlendiği 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesinde, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabileceği, bu hakka devre mülk hakkı denileceği hükme bağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 58. maddesi uyarınca, devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilmekte, mirasçılara geçmektedir. Bu hükümlere göre devre mülk hakkının satışı, müşterek mülkiyet payının satışını ifade etmektedir.
İŞYERİ OLARAK KULLANILAN KONUTLARIN SATIŞLARINDA İSTİSNA
Yukarıda da belirtildiği gibi, %1 KDV oranı uygulanabilmesinin diğer bir koşulu da, satışı yapılan gayrimenkulün konut niteliğinde olmasıdır. Bir binanın konut olup olmadığının tayininde, öncelikle objektif olarak, konut şeklinde kullanılmak üzere inşa edilip edilmediğine bakılması gerekmektedir. İşyeri olarak kullanılmak üzere yapılmış olan depo, dükkan, büro vb. binaların indirimli oran uygulamasından faydalanması mümkün değildir.
Uygulamada, özellikle konut olarak kullanılabilme niteliğini taşıyan binaların inşaat tamamlanıp iskanı alındıktan sonra işyeri olarak kullanıldığı görülmektedir.
İnşaatı yapan firma, ruhsatı konut inşaatı olarak almakta, konut olarak satmakta ancak, malikleri büro olarak kullanmakta ya da kiralayabilmektedirler. Buradaki muvazaalı durumun ortaya çıkarılması oldukça güçtür. Ancak, öyle semtler vardır ki (özellikle bulvar üzerinde merkezi bir yerdeki inşaatlar) konut olarak kullanılamaz. Bellidir ki, büro olarak kullanılacaktır. Satışın konut olarak yapılması, alıcıya % 17 (%18-%1=) oranında bir yarar sağlayacağından, bir vergi incelemesinde bunlardan gerçeğe uygun bir ifade almak oldukça güç olabilir. Fakat, yukarıda da belirtildiği gibi semt durumu ve olayın objektif görüntüsü karine olarak ele alınıp, fiili kullanım durumuyla da birleştirilerek buradaki KDV kaçağı kanıtlanabilir.
Kişisel görüşümüze göre, %1 oran uygulamasında, konutun fiili kullanım durumu gözönünde bulundurulmalıdır. Fiili kullanım şartına gayrimenkulün bulunduğu semtin durumu ve objektif görüntüsü de eklenebilir.
Örneğin, izale-i şuyu yoluyla satışı yapılan gayrimenkulün satış tarihinde kısmen işyeri olarak kullanılıyor oluşu, mesken olarak nitelenen bölümlerin harap ve boş durumda bulunması halinde buranın konut olarak nitelendirilmesi ve %1 KDV uygulanması mümkün değildir.
Ancak, Danıştay’ın konu ile ilgili olarak verilmiş aksi yönde bir Kararı da bulunmaktadır (Dn. 9. D’nin 05.10.1995 tarih ve E. 1994/5853, K. 1995/2377 Sayılı Kararı). Bu Karar’ın özeti ise aşağıdaki gibidir:
“Konut amacıyla inşa edilmiş bir apartman dairesinin satıştan önce ve satış anında doktor muayenehanesi olarak kullanılması konut vasfını değiştirmez”.
Şükrü Kızılot/Hürriyet Emlak
DEVRE MÜLK HAKKI SATIŞINDA İSTİSNA
Net alanı 150 m2’yi geçmeyen konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları %1, net alanı 150 m2’yi aşan konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları ise genel oranda (% 18) KDV’ye tabidir. Bu oranlar, devre mülk hakkının müzayede mahallerinde yapılan satışları içinde geçerlidir.
Devre mülk hakkına ilişkin hükümlerin düzenlendiği 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesinde, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabileceği, bu hakka devre mülk hakkı denileceği hükme bağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 58. maddesi uyarınca, devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilmekte, mirasçılara geçmektedir. Bu hükümlere göre devre mülk hakkının satışı, müşterek mülkiyet payının satışını ifade etmektedir.
İŞYERİ OLARAK KULLANILAN KONUTLARIN SATIŞLARINDA İSTİSNA
Yukarıda da belirtildiği gibi, %1 KDV oranı uygulanabilmesinin diğer bir koşulu da, satışı yapılan gayrimenkulün konut niteliğinde olmasıdır. Bir binanın konut olup olmadığının tayininde, öncelikle objektif olarak, konut şeklinde kullanılmak üzere inşa edilip edilmediğine bakılması gerekmektedir. İşyeri olarak kullanılmak üzere yapılmış olan depo, dükkan, büro vb. binaların indirimli oran uygulamasından faydalanması mümkün değildir.
Uygulamada, özellikle konut olarak kullanılabilme niteliğini taşıyan binaların inşaat tamamlanıp iskanı alındıktan sonra işyeri olarak kullanıldığı görülmektedir.
İnşaatı yapan firma, ruhsatı konut inşaatı olarak almakta, konut olarak satmakta ancak, malikleri büro olarak kullanmakta ya da kiralayabilmektedirler. Buradaki muvazaalı durumun ortaya çıkarılması oldukça güçtür. Ancak, öyle semtler vardır ki (özellikle bulvar üzerinde merkezi bir yerdeki inşaatlar) konut olarak kullanılamaz. Bellidir ki, büro olarak kullanılacaktır. Satışın konut olarak yapılması, alıcıya % 17 (%18-%1=) oranında bir yarar sağlayacağından, bir vergi incelemesinde bunlardan gerçeğe uygun bir ifade almak oldukça güç olabilir. Fakat, yukarıda da belirtildiği gibi semt durumu ve olayın objektif görüntüsü karine olarak ele alınıp, fiili kullanım durumuyla da birleştirilerek buradaki KDV kaçağı kanıtlanabilir.
Kişisel görüşümüze göre, %1 oran uygulamasında, konutun fiili kullanım durumu gözönünde bulundurulmalıdır. Fiili kullanım şartına gayrimenkulün bulunduğu semtin durumu ve objektif görüntüsü de eklenebilir.
Örneğin, izale-i şuyu yoluyla satışı yapılan gayrimenkulün satış tarihinde kısmen işyeri olarak kullanılıyor oluşu, mesken olarak nitelenen bölümlerin harap ve boş durumda bulunması halinde buranın konut olarak nitelendirilmesi ve %1 KDV uygulanması mümkün değildir.
Ancak, Danıştay’ın konu ile ilgili olarak verilmiş aksi yönde bir Kararı da bulunmaktadır (Dn. 9. D’nin 05.10.1995 tarih ve E. 1994/5853, K. 1995/2377 Sayılı Kararı). Bu Karar’ın özeti ise aşağıdaki gibidir:
“Konut amacıyla inşa edilmiş bir apartman dairesinin satıştan önce ve satış anında doktor muayenehanesi olarak kullanılması konut vasfını değiştirmez”.
Şükrü Kızılot/Hürriyet Emlak
