İpotekte derece ve sıralamanın işleyişi !

Aynı gayrimenkul üzerinde farklı derece ve sıralarda ipotek konulabilir. Konulan bu ipoteklerin derecelerinin ve sıralarının ne kadar önemli olduğu hakkındaki bilgileri Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş anlatıyor :

Doğmuş ya da ileride doğabilecek bir borca karşılık taşınmaz bir malın teminat gösterilmesi işlemine ipotek adı verilir. Gayrimenkule ipotek konulurken ipotek bedeli, ipotek süresi ve ipotek derecesi gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. İpotek hakkı mal ile doğrudan ilgili ayni bir haktır. İpotek işleminin geçerli olabilmesi yani ipotek tesisi için kural olarak İpotek akdinin tapu sicil müdürlüğü tarafından resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve bu işlemden sonra tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Üzerinde temlik hakkını yasaklayan kamu haczi, ihtyati tedbir, konkordato ve iflas gibi şerhler bulunan taşınmaza ipotek tesis edilemez. Miktarının belirli olduğu ve doğmuş olan alacaklar hakkında anapara ipoteği yapılabilecek olup, miktarı belirli olmayan ya da henüz doğmamış olan alacaklar da üst sınır ipoteği (ipoteğin teminat sağladığı en yüksek sınır belirlenerek) tesis edilerek alacaklar teminat altına alınabilecektir. Anapara ipoteğinde; anapara, takip giderleri, faiz (kanunda belirtilen oranları aşmamak kaydıyla), taşınmazın korunması için yapılmış zorunlu masraflar miktarlarına bakılmaksızın teminat altına dahildir. Üst sınır ipoteğinde; anapara, takip giderleri, faiz ve taşınmazın korunması için yapılmış zorunlu masrafların toplamının resmi senette belirtilen üst sınırı aşması durumunda, limiti aşan kısım teminat altına alınmış olmayacaktır. Başka bir ifade ile anlatacak olursak; üst limitte belirtilen miktarı aşan kısımlar ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan icra takiplerine dahil edilemeyecektir. Bu gibi durumların önüne geçmek için TMK’ nin 851/1. maddesinde, “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. ” hükmüne yer verilmiştir.

İpoteklerin derecesine baktığımızda ise ipotekler arasında bir üstünlük sıralamasının olması gerekmekte ve bu sıralama Medeni Kanunun 870. Maddesinde belirlenmektedir. İpoteklerin birbirlerine üstünlüğünü belirlerken tescil tarihi ve yevmiye numarasının bir önemi yoktur. Ancak tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer alan haklarla karşılaştırılırken öncelik ve üstünlük sırası tarih ve yevmiyeye bakılarak belirlenir.

 İpoteklerin üstünlükleri bulundukları dereceye göre belirlenir. Bu üstünlüğün önemi taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda ya da serbest dereceden yararlanırken anlaşılmaktadır. Üst derecedeki ipotek alacağının terkin edilmesi ve bir alt ipoteğin derecesinin terkin edilen ipotek derecesine yükseltilmesi işlemine serbest dereceden ipotek denir. Terkin edilen ipoteğin yerine başka bir ipoteğin geçmemesine ise sabit derece ipotek denir. Alacaklı için serbest derece borçlu için ise sabit dereceli ipotek avantajlıdır. Tesis edilen ipoteğin serbest dereceli ipotek olarak kayıt altına alınabilmesi için; ipotek senedinde ‘’ serbest dereceden istifade hakkı’’ beyanının bulunması gerekmektedir. Aksi halde sabit dereceli ipotek olduğu kabul edilmektedir.

Aynı derecede ipotek hakkı bulunan alacaklılarının sırasına geldiğimizde ise Kanunun derecelerin kendi aralarında üstünlüklerini kabul ettiğini ancak aynı derecedeki sıralamaların üstünlüklerini kabul etmediğini görmekteyiz. Yani aynı derecenin birinci sıradaki ipoteği ile 5. Sıradaki ipoteği arasında bir fark yoktur. Alacaklılar ipotek satış bedelini aralarındaki alacak miktarına oranlayarak (ipoteğin paraya çevrilmesi durumunda tapuda ipotek alacaklısı görünen tarafların alacaklarının devam etmesi durumunda) tahsil etmektedirler. Yani borçludan tahsil edilen tutar aynı olsa bile derecelendirmede birinci sıradakinin alacağı bitmeden diğer dereceye geçilmez, aynı derecede farklı sıradaki alacaklılarda ise toplam tahsilattan alacakları oranında tahsilat yapılacağı anlamına gelmektedir.

Medeni Kanunun 883 maddesi ipoteği sona ermesi için düzenlenmiştir. Alacağa ait bir hak olan ipoteğin borcun sona ermesi ile beraber ipotek hakkı sona erecektir ve alacaklı ipoteğin terkin edilmesini isteyecektir. İpotekte rehinli taşınmazı terkin hakkı alacaklıya verilmiştir. Ancak borcun ödenmesi ipoteğin kaldırılması için tek başına yeterli olmayacaktır. Alacaklı alacağı kalmadığı halde terkin işlemini gerçekleştirmiyorsa, malikin borcunu ödediğine dair belgelerle başvurarak ipoteğin terkinini talep etme hakkı bulunmaktadır.