İş yeri kiralamalarında yeni hükümler 1 Temmuz 2020'de devrede!

818 Sayılı Eski Borçlar Kanunumuz, 11.01.2011 tarihinde 6098 sayılı yasa ile değişmiş ve yeni Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmişti.  2012’de yürürlüğe giren yeni kanun ile özellikle İŞYERİ KİRALARI ile ilgili hükümlerde piyasada sorun çıkmaması için bazı maddeler 8 yıl süre ile ertelenmişti. Ticari hayatı önemli derecede etkileyen bu maddeler kapsamında 1 Temmuz 2020 tarihinde İŞYERİ KİRALARI ile ilgili çok önemli düzenlemelerin hayatımıza gireceğini söylememiz gerekiyor. Maalesef ki neredeyse kimse bu düzenlemelerinde neler olduğunu bilmiyor.  Kısaca anlatmak istersek;

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ HAKKI GELİYOR

Yeni Borçlar Kanunumuzun 323.maddesi ile; Kiracının mal sahibinin yazılı onayı olmadan kira ilişkisini devredemeyeceği belirtilmiştir. Ancak bu maddenin devamında; Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz demektedir. Bu madde işte 1 Temmuz 2020 tarihine kadar işyerleri için ertelenmiş ve uygulanmamıştır. 1 Temmuz 2020 tarihinde kiracılar kiracı ilişkisinin devrini mal sahiplerinden talep ettiklerinde mal sahipleri haklı bir sebep ileri sürmek zorundadır sunamazsa bu kira ilişkisi devri sağlanmış sayılacaktır. 

Özellikle AVM gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri ülkemizde mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu bir yeni düzene geçtiğimizi gösterecektir. Burada önemle durulması gereken bu kira ilişkisinin devri alt kiralama değildir, alt kiralama yine kira sözleşmesi ile yasaklanmış ise bu geçerlidir, burada yapılan sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesidir. Bu nedenle de kira ilişkisi devredildiği için, eski kiracı konumuna gelen devreden kiracı sözleşme sonuna kadar ve en fazla 2 yıl boyunca devredilen kira sözleşmesinden kaynaklı müteselsil sorumluluğu devam edecektir. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI ERKEN TAHLİYE EDERSE MAKUL SÜRE KADAR KİRADAN SORUMLU OLACAKTIR.

Yeni Borçlar Kanunu 325.maddesi ile; Eski Borçlar Kanununda olmayan ancak Yargıtay kararları ile bir şekilde uygulama alanı bulan kiracının erken tahliyesi halindeki uygulama artık yasal hale getirilmiş olmaktadır. Burada söylenmek istenen; kiracı sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse bu durumda mal sahibinin burayı kiraya verene kadar geçecek süre olan makul süre karar daha kira bedeli alma hakkı doğmaktadır. Burada önemli olan mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulmuş ise bunu isteyemeyecek olmasıdır veya tahliye sonrası 3 aya kadar (Yargıtay içtihatları makul süreyi bu şekilde belirlemiştir) en fazla kira bedeli alacaktır. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖNEMLİ SEBEPLERİN ORTAYA ÇIKMASI HALİNDE SÖZLEŞMEYİ HER ZAMAN FESİH ETME HAKKI GELMİŞTİR. 

Yeni Borçlar Kanunu 331.maddesi ile; Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih edebilecektir. Yasal fesih bildirim süresi 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 aydır. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACIYI ANA SÖZLEŞMEDE BAŞKA BİR BAĞLANTILI SÖZLEŞME İLE YÜKÜMLÜLÜK ALTINA ALMA HAKKI GEÇERSİZ KABUL EDİLMİŞTİR.

Yeni Borçlar Kanunu 340.maddesi ile; Yapılan kira sözleşmesi kapsamında kiracıya başka bir bağlantılı sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeler kira sözleşmesinin geçerlilik şartına bağlı tutulmuş ise bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecektir. Örneğin kiracıya kira sözleşmesinin devam şartı olarak başka bir sözleşme ile satın alma yükümlülüğü getirilmiş ise satın alma yükümlülüğü içeren sözleşme geçersizdir. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DEPOZİTO BEDELİ EN FAZLA 3 AY OLACAK VE ARTIK BANKAYA YATIRILACAKTIR

Yeni Borçlar Kanunu 342.maddesi ile; Kiracının kiraladığı taşınmaza ilişkin zarar, ziyan ve tahliye ederken aidat borcuna mahsuben mal sahibi üzerinde bırakmış olduğu depozito bedeli yıllar içerisinde enflasyon ile ciddi bir şekilde erimektedir. İşte 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle işyerleri için de geçerli olmak üzere 

a)    Depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli olarak verilebilecektir. 

b)    Para veya kıymetli evrak olarak verilecek olan depozito bedeli para ise kiracı ve mal sahibinin ortak olarak açacağı ve birbirlerinden izin almadan geriye alınamayacak “vadeli” bir hesaba yatırılacak , kıymetli evrak ise banka kasasına depo edilecektir. Banka kiracı ve mal sahibinin onay vermediği hallerde icra takibi kesinleşmesi veya mahkeme kararı ile bu bedeli veya kıymetli evrakın iadesine karar verebilecektir. Eğer mal sahibi sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren depozito bedeline yönelik dava açmamış ise kiracının bu bedeli 3.ayın sonunda kendisine teslim edilecektir. 

Bu şekilde artık verilen depozitoların enflasyon kapsamında erimesi değer kaybı engellenmiş olmaktadır. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI ALEYHİNE BEDEL DIŞINDA DEĞİŞİKLİK TALEP EDİLEMEYECEKTİR 

Yeni Borçlar Kanunu 343. Maddesi ile; Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır. Sözleşme serbestisi kapsamında işyerleri için sözleşmenin uzaması veya yenilenmesi hallerinde ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilmeyecektir. 

17.01.2019 TARİHİ İTİBARİYLE KONUTLAR İÇİN UYGULAMAYA SOKULAN TÜFE ORANININ GEÇERLİLİĞİ İŞYERİ KİRALAMALARI İÇİN DE YASAL HALE GELECEKTİR. 

Yeni Borçlar Kanunu 344. Maddesi ile; 2012 yılında yürürlüğe giren ilk hali ile 

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİ (ÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir denilmiştir. Son yıllarda ÜFE değişim oranının ciddi şekilde artması nedeniyle  17.01.2019 tarihinde 7161 sayılı yasa ile ÜFE yerine TÜFE yani “Tüketici Fiyat Endeksi on iki aylık ortalama” artışı yasal hale gelmiş ancak işyerleri için 8 yıllık erteleme maddesi nedeniyle sözleşme serbestisi ilkesi devam etmiştir. 

Bu nedenle de işyerleri için 01 Temmuz 2020 tarihine kadar sözleşmede yazılı olan oran ÜFE’yi geçmemek üzere geçerli olacaktır. 01  Temmuz 2020 tarihinden itibaren  artık tüm işyerleri için geçerli olmak üzere kira sözleşmelerinde artış oranı “TÜFE” yani “Tüketici Fiyat Endeksi 12 aylık ortalamasını” geçemeyecektir. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA DÖNEMİ SONUNA KADAR TÜM KİRALAR İÇİN MUCCELİYET ŞARTI VEYA CEZAİ ŞART KONULAMAYCAKTIR

Yeni Borçlar Kanunu 346. Maddesi ile; Kiracının kira sözleşmesi kapsamında belli bir dönem borcunu ödememesi halinde o dönem sonuna kadar tüm kira bedellerinin muaccel olacağına dair sözleşmedeki şart işyerleri haricinde geçerli kabul edilmemekte, işyerleri için de 8 yıllık erteleme nedeniyle sözleşme serbestisi kapsamında uygulanır halde durmaktaydı. Ancak 01 Temmuz 2020 tarihinde artık kiracıya belli bir aya ait kira borcu ödenmediğinde tüm kira borçlarının ödeneceğine dair olan muacceliyet şartı veya cezai şart bedeli ödemesi konulmuş olsa dahi geçerli kabul edilmeyecektir. 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRME SEBEPLERİ KANUNDA BELİRTİLEN HALLERLE SINIRLANDIRILMIŞTIR. 

Kiracının tahliyesine yönelik kira sözleşmesini sona erdirme sebepleri sınırlı sayıda kanunla belirlenmektedir. Ancak işyeri kiralarına yönelik olmak üzere sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde sebepler kabul edilmekteydi. Ancak artık 01 Temmuz 2020 tarihi itibariyle konutlar için geçerli olan sona erdirme sebepleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 347.madde ile getirilen 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi vb. gibi) sınırlı bir şekilde işyerleri için de uygulanacak ve işyeri mal sahipleri sözleşmelerde özel sona erdirme sebepleri yazamayacaklardır. 

Bu kapsamda artık işyeri sahipleri açısından özellikle özel şartlar içerisinde belirtilen tahliye sebepleri artık geçerli kabul edilmeyecek ve genel hükümler kapsamında tahliye davaları açılabilecektir. 

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı