İş yeri sahipleri kira sözleşmesinde bunlara dikkat!
İş yeri kiralamalarında sıklıkla karşı karşıya kalınan bir istek stopajın düşük ödenmesi amacıyla kira kontratının az bir bedelle belirtilmesi ve üstünün elden ödenmesi oluyor. Peki stopajın düşük gösterilmesinde risk var mı? İşte ayrıntılar...
Çanakkale Kalem köşe yazarı Özgür Demirci bugünkü köşesinde iş yeri kiralarında stopajın düşük gösterilmesinin risklerini kaleme aldı.
İşte Özgür Demirci'nin 'Stopajı düşük göstermek' başlıklı yazısı...
İş yeri kiralamalarında sıklıkla karşı karşıya kalınan bir istek stopajın düşük ödenmesi amacıyla kira kontratının az bir bedelle belirtilmesi ve üstünün elden ödenmesi oluyor. Piyasa değerlendirildiğindeyse birçok ticari işletmenin kirasının düşük gösterildiği gerçeği görülüyor. Bununla birlikte bu durum mülk sahiplerine önerilmeyen bir durum. Çünkü kiranın düşük gösterilmesi olası bir ihtilafta mülk sahibi açısından ciddi sonuçlara neden olabilir. Oysa çoğu gayrimenkul sahibi bu sürecin nerelere varabileceğini göz önüne almadığından kendince bir iyilik, kiracıyı destekleyecek bir jest ya da daha az vergi ödemek için yaptığı bir hareket olarak ön plana çıkıyor; kira kontratını daha düşük rakam üzerinden gerçekleştirmek.
İşler nahoş bir noktaya gitmediği sürece elbette risk bulunmaz. Alan razı satan razı durumu denebilir. Fakat zaten problem işler sarpa sardığında oluşur ki bu durumda mülk sahibinin eli her açıdan zayıf duruma düşer. Çünkü her türlü zarar eder.
Örneğin; siz dükkanınızı 5 bin Türk Lirası'na kiraladınız ancak kirayı jest olarak 1.000 Türk Lirası olarak belirttiniz. 1.000 Türk Lirası'nı bankadan ve 4 bin TL’yi de elden her ay nakit şekilde alıyorsunuz. 8 ay, 10 ay hatta 2 sene her şey güzel devam etti, tıkır tıkır paranızı elden aldınız ve bir vergi ödemediniz ya da diğer gelirleriniz nedeniyle az bir vergi ödemesi yaptınız. Kiracınız da çok iyi bir insan olduğu için bu sürede sorun yaşamadınız. Ancak gün geldi kiracınızla bir konuda anlaşmaya varamadınız ve olay büyüdü. Diyelim ki kiranız 3. sene sonunda 7 bin 500 TL'ye çıktı fakat kiracınız o rakamı ödemeyi istemiyor. Bu durumda kiracınızı çıkarmayı istiyorsunuz ve olaylar sarpa sarıyor. Kiracınız ne kirayı arttırdı ne de gayrimenkulü tahliye etti. Bu noktadan sonra 3 sene önce yaptığınız o jest en büyük engel olur. Tahliye davası açsanız, kiranızı bankadan düzenli ödeyen bir kiracınız olduğu için tahliye şansı bulamazsınız. Ortam gerildiği için muhtemel kiracınız elden verdiği rakamı ödemeyi keser ve siz kirayı 1.000 TL olarak gösterdiğinizden yasal yükselişlerle beraber yaklaşık 1.500 Türk Lirası civarında kira alacaksınız. Kira tespit davası açmak isteseniz hem maliyet, hem de bu kadar kısa sürede kira tespit davası isteğinin reddi ile de karşılaşabilirsiniz. Üstüne bir de kiracı "ben yandım o da yansın" dedi ve maliyeye şikayette bulundu. Şimdi işin içine birde maliye dahil oldu ve geriye dönük vergi kayıpları da masaya geldi. Ve üstüne üstlük burası sizin tek ticari gayrimenkulünüz değil, diğer 1-2 yerde de aynı jestler yapmıştınız. Maliye onları da incelemeye başlar.
“Herkes öyle yapıyor, biz hep öyle yaptık bugüne kadar hiç problem olmadı, bize güvenebilirsiniz, isterseniz eski mal sahibimize bizi sorun, bizden size zarar gelmez, öyle bir şey olursa tüm zararınızı biz karşılarız” gibi kiracı adayının söyleyeceği, kulağa hoş gelen ve sizi rahatlatan söylemlerin işler kötüye gittiğinde hiçbir hükmü olmayacağı göz önünde bulundurulmalı. “Söz uçar yazı kalır” ve kontratınızda belirtilen kiralama tutarı neyse hukuk onu dikkate alır. Maliye ise kira kontratında yazanı değil olması gerekeni göz önünde bulundurur. Yani stopajı düşük yazmak iki taraftan da mülk sahibinin aleyhine gelişecek bir durum ortaya çıkarır. Bununla birlikte elbette mülk sizin mülkünüz ve dilediğiniz şekilde kiralama yapabilirsiniz. Ancak risklerinizi bilmeli ve ona göre karar verilmeli ki sonrasında problem çıkmasın.
Kiracı ve mülk sahibi arasında kira uzlaşması nasıl yapılır?