Kiracı ve mülk sahibi arasında kira uzlaşması nasıl yapılır?

Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper'e gelen soruda, maddi sıkıntılar çektiklerini belirten okuyucu, ilk sırada kira ödemelerinin yer aldığını dile getirdi. İş yeri sahibi ile kira indiriminde uzlaşamadıklarını aktaran okuyucu kira tespiti davası açarsa kazanıp kazanamayacağını sordu. İşte Tamer Heper'in yanıtı...

Bu soru tüm esnafın sıkıntısı. Uzun bir zaman iş yerleri kapalı kaldı ancak kira bedelleri işledi. Ardından iş yerleri açıldı ancak bu kez de bir takım kısıtlamalar sebebiyle müşteri kapasitesi neredeyse sıfıra düştü ama kiralar yine işledi. Bu durumun bekleneni, kiralayan ile kiracıların bir mantık kapsamında anlaşması olmalıydı. Bir kesim bunu başarı bir şekilde yürüttü ancak çoğunluk yapamadı. 

Böyle bir durumda okuyucu haklı bir soru yöneltiyor. Gerçekten esnaf oldukça mağdur duruma düştü. Peki bu konuda kira tespiti davası açılabilir mi? Kira tespiti davası açılması için birtakım koşullar bulunuyor. Örneğin, dava açmak için dönem sonunun beklenmesi gerekiyor. Dönem ortasında kira tespiti davasının açılması mümkün değil. Bunun için bir şart bulunuyor; eğer kira sözleşmesine yükseliş şartı koyulmuşsa dönem ortasında, geçen dönem itibarıyla tespit davası açılması mümkün. 

Aksi durumda dönem başlamadan bir ay önce tespit talep edilmeli. Bu durumda da okuyucunun sorduğu soru hemen ‘evet’ şeklinde yanıtlanamaz. Hele sözleşmeler uzun süreli imzalanmışsa dönem sonunu beklemek gerekiyor ki o tarihlerde olayların nasıl gelişeceği de bilinmez. Fakat bir ümit var, o da şu şekilde:

***

Dönem ortasında da açılabilecek bir dava bulunuyor. Bu dava, 'uyarlama davası' olarak bilinir. Uyarlama davası, kira ödemelerinin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme anlamını taşır ki bunun için dönem sonunun beklenmesi gerekli değil. Eğer işlem temelinin çökmesi olarak belirtildiği şekilde kira ilişkisinin bir taraf için çekilmez hale gelmesi durumunda, kira tutarlarının yeni koşullara uyarlanmasını talep etmek mümkün.

Bunun için koşulların çekilmez hale gelmiş olması, bu halin meydana gelen tarafın sebep olmamış olması, sözleşmeler gerçekleştirilirken beklenen durumun gelişmemesi gibi koşullar incelenir ve dava tarihinden itibaren kiranın yeni koşullara göre uyarlanması talep edilir. Geçmişe ilişkin uyarlamanın talep eidlmesi ise mümkün değil. 

Fakat salgın sürecinde yaşanan sokağa çıkma yasaklarının getirildiği, dükkanların açılmaması kararının verildiği durumlarda geçmişe ilişkin kira borcu için borcunun olmadığının tespiti amaçlı nedensiz zenginleşme talepli bir davanın görülmesi de gerekli olur. 

İş yeri kiracıları dikkat! Hangi giderde muafiyet yok?

Kiracının tahliyesi hangi durumlarda istenebilir?