İskan ruhsatı sorunları neler?
Bir kısım istatistikî verilere göre ülkemizdeki binaların %55 inin “iskan ruhsatı” bulunmamaktadır.
Halk arasındaki yaygın olarak “iskan ruhsatı” olarak tanımlanan “yapı kullanma izin belgesi” hukuk tekniği açısından ne anlama geliyor? Bu belgenin verilmesinin önemi ne ? Ayrıca; iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) bulunmayan bir binada oturmak ne tür riskler taşıyor ?
Yapı Kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı-raporu); bir yapının, inşaat ruhsatına, projesine, mimari ve fen kurallarına uygun olduğunu gösterir. Ayrıca, bu belge, binanın, kişilerin can ve mal güvenliği açısından sakıncası bulunmadığını ortaya koyan bir idari onaydır. Yapı kullanma izin belgesi bulunan bir bina teknik ve hukuki yönden tamamlanmış demektir. İdare hukuku açısından yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemi “izin” mahiyetinde “icrai” nitelikte bir idari işlemdir. Dolayısıyla; bir binaya yönelik olarak yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddi işlemi idari davaya konu edilebilir.
1) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NEREDEN ALINIR ? İSKAN BELGESİ ALINMASI ZORUNLU OLMAYAN YERLER VAR MI?
3194 sayılı İmar Kanunun 30 ncu maddesine göre; belediyeler ve valilikler(il özel idareleri) yapı kullanma izin belgesini düzenleme yetkisine sahiptir. Özetle, yapıya inşaat ruhsatını (yapı izni) veren kuruluş hangisi ise yapı kullanma izin belgesini de o vermektedir.
Öte yandan; PAİY (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği) 57 maddesi ile “inşaat izni” ve “yapı kullanma izni” zorunluluğuna istisna getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre; belediye mücavir alanı sınırları içinde bulunan köy ve mezralardaki yerleşik alanlarda “köy nüfusuna kayıtlı” ve “köyde sürekli oturanlarca” inşa edilecek “konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köy odası, köy camii ve benzeri köy ortak yapıları” inşaat ve yapı kullanma iznine tabii değildir. Bu tür yerlerde, inşaat ve yapı kullanma izni İmar Kanunu çerçevesindeki belirlenen kural ve ilkelerle yürütülmemektedir. Ancak; yönetmeliğin 57 nci maddesinde belirtilen inşaat işleri için köy ihtiyar heyetinden izin alınması zorunluluğu bulunmaktadır.
2) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMASI İÇİN GEREKLİ BELGELER VE HARÇLAR NELER?
Bir binaya yapı kullanma izin belgesinin verilebilmesi için Belediye/Valilik bazı imalat ve belgelerin tamamlanmış olmasını zorunlu tutmaktadırlar. Öncelikle, binanın teknik-mimari yönden sorunsuz olması ve binanın inşasında kullanılan malzemelerin Türk Standartları açısından geçerli olması zorunludur. Öte yandan, bina sahibinin, elektrik-su-vergi-sigorta borçlarının ödenmiş olması gerekir. Ayrıca; 2646 sayılı Belediye gelirleri Kanunun “İmar İle İlgili Harçlar” başlıklı 80/f fıkrasına göre “yapı kullanma izin harcı” nın ödenmesi gerekir. Burada önemli konu şudur: Yukarıda belirtilen harcın ödenmesi, diğer mali-teknik yükümlülüklerin tamamlanmış-yerine getirilmiş olmasını müteakiben mümkündür. Sitedeki soru-cevap köşeme gelen birçok soruda bu ayrıntıya dikkate edilmediğini görmekteyim. Birçok vatandaş, “iskan ruhsatı” bulunmayışını sadece bu harç yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ile ilişkilendirmektedir. Oysa, yukarıda belirtildiği üzere, yapı kullanma izin belgesinin alınamayışının en önemli sebebi, binada mali-teknik yönlerden sorun bulunmasıdır.
3) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI NELER ?
Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalarda, İmar Kanunun 31 nci maddesine göre bir kısım kamusal nitelikli hizmetlerden yararlanmak mümkün değildir. Elektrik-su-doğalgaz vb. abonelikler bu tür binalara kural olarak verilemez. Ancak, kısmi yapı kullanma izni verilmiş ise izin verilen kısımlar bu hizmetlerden yararlanabilir. Ayrıca, özel hukuk bakımından iskânsız konut, aksine onay-rıza yoksa ise, ayıplı konut niteliğindedir. Ayıplı konut satımından kaynaklanan yasal hakların ilgili(satıcı) aleyhine dava yolu ile kullanılması mümkündür.
Av. Mehmet Parlak