İstanbul konut piyasası Haziran 2021'de ne oldu? 

İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Haziran MintLab tarafından yayınlandı. Raporda İstanbul'un konut piyasasına yönelik detaylarına yer verildi. İşte raporda yer alan konu başlıkları.

2021 yılı ilk çeyrek döneminde Türkiye geneli ile kıyaslandığında  İstanbul’un toplam konu satışları içindeki payı yüzde 20’i ; toplam yapı ruhsatları içindeki payı ise yüzde 12’dir.

İstanbul’daki konut fiyatları Mart ayında 6.447,20 TL/metrekare  ve 844 ABD Dolar/metrekare olarak ölçülmüştür. Yerel para bazında konut fiyatları geçen senenin aynı ayına göre yüzde 23 oranında, Amerikan doları karşılığı ise yüzde 2 oranında artmıştır.

MintLab tarafından türetilen «Konut Verimlilik (Toplam Getiri) Endeksi», konut yatırımcılarının elde ettikleri sermaye kazancı ve kira getirileri dikkate alınarak oluşturulmuştur. 2017 Ocak dönemi baz alınarak (2017 Ocak=100) hazırlanan endeks değeri, Nisan ayı itibariyle İstanbul geneli için 197,9 puandır. Endeksteki aylık artış oranı yüzde 3,87’dir.

İstanbul özelinde, Mart ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda yüzde 2,61; yıllık bazda ise yüzde 34,46 oranında gerçekleşmiştir. 2021 yılı Mart ayı itibariyle geriye dönük 10 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi Altın dışındaki finansal yatırım araçlarının getirisinden daha yüksek oranda gerçekleşmiştir. 

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan Mart ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık yüzde 2,14; altı aylık yüzde 9,06; yıllık yüzde 28,87 ve 5 yıllık periyotta ise yüzde 37,68 oranında nominal artış gözlemlenmiştir. Uzun vadede ise İstanbul’daki reel getirinin pozitif olarak yansıdığı söylenebilir. Diğer taraftan, Nisan ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti değerimiz ise 145,91 puandır (aylık endeks artış beklentisi +yüzde 1,82).

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verileri kapsamında 2021 yılı ilk çeyreğinde İstanbul’da toplam konut kredisi hacminin 80,3 Milyar TL düzeyine erişmiştir. Konut kredisi hacmi geçen çeyrek döneme göre yüzde 0,2 oranında azalmış; geçen yılın aynı dönemine kıyasla ise yüzde 31,5 oranında artış gerçekleşmiştir.

Dönemsel kredi hacmindeki değişim ile konut kredisi faiz oranı arasında -0,51 oranında korelasyon söz konusudur.

İstanbul’daki konut fiyatları Mart ayında 6.447,20 TL/m2 ve 844 ABD Dolar/m2 olarak ölçülmüştür. Yerel para bazında konut fiyatları geçen senenin aynı ayına göre yüzde 23 oranında, Amerikan doları karşılığı ise yüzde 2 oranında artmıştır.

MintLab tarafından İstanbul’da 2021 yılı Mart ayı konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan «Konut Satış İşlem Hacmi» düzeyi 14,18 milyar TL’dir. İlgili aydaki satış işlem hacmi, uzun vadeli ortalama düzeyi olan aylık 8,2 milyar TL’nin üzerinde gerçekleşmiştir.
İstanbul’da Nisan ayı içerisinde 19.260 adet konut satışı (tarihsel ortalama: 19.790 adet) gerçekleştirilmiştir. Nisan ayındaki satışların yüzde 27’si ilk el satışlardan, yüzde 73’ü ise ikinci el satışlardan oluşmaktadır. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,68 (Mart ayında: 2,48) adet ikinci el konut satışı yapılmıştır. Tüketicilerin göreli olarak daha düşük değerli konutlara yöneldiği söylenebilir.

İstanbul’da Nisan ayında gerçekleştirilen ipotekli satışların yüzde 22’si (847 adet) ilk el konutlarda; yüzde 78’lik (2.922 adet) kısmı ise ikinci el konutlardadır.

İstanbul’da ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 20 düzeyindedir. İpotekli satışlar ile konut kredi faiz oranı arasında ise -0,72 oranında bir korelasyon söz konusudur.

İstanbul’da Nisan ayı içerisinde en fazla konut satışının gerçekleştirildiği ilçe Esenyurt’tur (2.530 adet). Esenyurt’ta gerçekleştirilen satışlar İstanbul’daki toplam satışların yüzde 13’ü düzeyindedir. Beykoz ise Nisan ayı içerisinde 63 adetlik satış ile en az konut satışının gerçekleştirildiği ilçedir.

İstanbul’da Nisan ayında yabancıya yapılan konut satışları 2.009 adet olarak gerçekleşmiştir. İstanbul’daki satışlar toplam yabancıya satılan konutların yüzde 49’unu oluşturmuştur. Diğer taraftan, Nisan ayındaki satış düzeyinin tarihsel ortalamadan 1.112 adet daha fazla olduğu gözlemlenmiştir. Döviz kurundaki gelişmelerin yabancıların konut alımlarını etkilediği söylenebilir (Korelasyon: +0,83).

MintLab tarafından türetilen «Konut Satın Alma Gücü Endeks» verilerine göre, İstanbul’da Mart ayında endeks değeri 103 puan olarak ölçülmüştür. Konut fiyatları, hane harcanabilir geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir. Geçen ay bu oran 104’tür. (Konut satın alma gücü 100 ve üzerindeki endeks değerleri için mevcut faiz oranı ile 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir.)

MintLab tarafından türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da Mart ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 3,00 katı olmuş ve eşik değer olan 3’e eşlenmiştir. Geçen yıl aynı dönemde ise bu oran 2,43’tür. 

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Mart ayı Türkiye geneli «İnşaat Maliyet Endeksi» verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık yüzde 3,44 oranında, yıllık ise yüzde 31,97 oranında artmıştır. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de göstermektedir.

Yıllık brüt getiri oranı, yıllık konut kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanmaktadır. İstanbul geneli için Nisan ayında yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,88 düzeyindedir. Ancak, küçük alanlı konutlarda İstanbul geneli için brüt kira getirileri sırasıyla 1+1 konutlarda yüzde 6,81; 2+1 konutlarda ise yüzde 5,60 olarak ölçülmüştür.

Brüt kira çarpanı (yatırım geri dönüş süresi), ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. İstanbul geneli için Nisan ayında brüt kira çarpanı 17,0 yıl düzeyindedir. Ancak, küçük alanlı konutlarda, 1+1 ve 2+1 konut tipi için ise İstanbul genelinde brüt kira çarpanı sırasıyla 14,7 yıl ve 17,9 yıl olarak ölçülmüştür.

MintLab tarafından türetilen «Konut Verimlilik (Toplam Getiri) Endeksi», konut yatırımcılarının elde ettikleri sermaye kazancı ve kira getirileri dikkate alınarak oluşturulmuştur. 2017 Ocak dönemi baz alınarak (2017 Ocak=100) hazırlanan endeks değeri, Nisan ayı itibariyle İstanbul geneli için 197,9 puandır. Endeksteki aylık artış oranı yüzde 3,87’dir.

«Google Trends» Mayıs ayı satılık ve kiralık ev arama istatistikleri analiz edildiğinde, İstanbul’da en çok satılık ev aramasının 02 Mayıs tarihinde (100 puan) gerçekleştirildiği; kiralık ev aramalarının yoğun olduğu günlerin ise 14 Mayıs ve 23 Mayıs tarihlerinde (80 puan) olduğu gözlemlenmiştir. (Zaman İçinde Gösterilen İlgi: Sayılar, arama ilgisini belirli bir bölge ve zaman için grafikteki en yüksek noktayla göreli olarak gösterir. 100 değeri, terimin en yüksek popülerliğe sahip olmasıdır. 50 değeri, terimin bunun yarısı kadar popüler olduğu anlamına gelir. 0 değeri ise bu terim için yeterince veri olmadığı anlamına gelir.)

İstanbul konut piyasası Mayıs 2021'de ne oldu?