İstanbul Ofis Piyasası'nda son durum ne? 

Colliers Türkiye, "2019 1. Çeyreğine Genel Bakış, 1. Çeyrek 2019 İstanbul Ofis Piyasası" raporunu yayınladı. 

GENEL BAKIŞ
2018 yılı Ekim ayında yürürlülüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma kanunu hakkındaki tebliğ ile döviz cinsinden kira sözleşmesi imzalanması yasaklanmış fakat aynı yılın Kasım ayında bir muafiyet getirilerek yüzde 50 üzerinde pay sahipliği bulunan yabancı sermayeli şirketlerin kiracı veya alıcı olduğu kira ve satış sözleşmeleri bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenebileceği kabul edilmişti. Tebliğden önce de bir süredir, piyasada sıklıkla kira sözleşmelerinin ya TL cinsinden ya da kur üst limiti belirlenerek yapıldığına şahit olmakla beraber, tebliğ sonrasında mal sahiplerinin tamamına yakın bölümünün liste kira ve satış rakamlarını TL olarak telaffuz ettiklerini, sürecin devamında ise gerçekleşen kontratların tamamının yalnızca TL para birimi üzerinden yapıldığını gözlemledik. Dolayısıyla tebliğdeki söz konusu yabancı muafiyetinin gelişen piyasa dinamiklerininden dolayı fazla uygulanamadığını söylemek yanlış olmayacaktır.

Bugün İstanbul piyasasında A Sınıfı ofis binalarında mal sahiplerinin küçük de olsa bir bölümünün halen liste kira rakamlarını döviz cinsinden telaffuz ettiklerinden dolayı bu bültenimizde ortalama kira rakamlarını hem Usd hem de TL para birimi üzerinden değerlendirmeyi doğru bulduk.

Ayrıca yine bu bültenimizde; 2009-2018 yılları arasındaki son 10 yıllık dönemde İstanbul A Sınıfı ofis binalarındaki yeni kiralama işlemlerinin, hem işlem hacmi hem işlem adedi üzerinden, tarihsel gelişimini sunduk.

"İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2009 - 2018 yılları arasındaki ofis kiralama işlemlerinin boyut olarak ağırlıklı olarak 501 - 2.000 metrekare  arasında gerçekleştiğini görmekteyiz."

İSTANBUL OFİS PİYASASI
Ofis Bölgeleri
İstanbul’daki ofis alanları, Colliers International Turkey tarafından, şehrin 4’ü Asya yakasında, 4’ü Avrupa yakasında olmak üzere toplam 8 alt bölge üzerinde incelenip analiz edilmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada gösterilmiştir;

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2019 yılı ilk çeyreğinde 2.667.904 m²’ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı şöyledir:

Arz
İstanbul’daki toplam ofis stokunun bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, toplam stok payları büyüklük sırasıyla, MİA (yüzde 32), Kozyatağı/ Ataşehir (yüzde 16), Kağıthane/Cendere (yüzde 15), Ümraniye (yüzde 13) ve Maslak (yüzde 12) olduğu görülmektedir. Bu beş bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin yüzde 88’ini oluşturmaktadır. Dolayısı ile bu beş bölgenin İstanbul’daki gelişen ofis parametrelerini belirlediğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Boşluk Oranları
2019 yılı ilk çeyreğinde, İstanbul Avrupa ve Asya Yakası’ndaki toplam A sınıfı ofis boşluk oranı, bir önceki çeyreğe göre, yüzde 35,99’dan yüzde 35,10’a düşmüştür. Boşluk oranları Avrupa Yakası’nda, 2018 yılının son çeyreğinde yüzde 38,10 iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde yüzde 37,41’e düşmüştür. Asya Yakası ise yüzde 32,42’den yüzde 31,20’ye düşmüştür.

Görüldüğü üzere; 2018 son çeyreği ile 2019 ilk çeyreği arasında boşluk oranlarında çok büyük bir değişim göze çarpmamakla beraber, tüm bölgelerde ondalık birimlerle ifade edilse bile, bir genel düşüş eğilimi görülmektedir. Bunun başlıca sebebinin, talep artışı değil, raporun devamındaki Kira bölümünde de göreceğiniz üzere, kira seviyelerindeki düşüşten kaynaklandığını düşünüyoruz. Burada en fazla göze çarpan değişim İstanbul Doğu ve Kozyatağı/Ataşehir bölgelerinde yaşanmıştır. 2018 yılında gerçekleşen kiralama işlemlerinin yüzde 56’lık bölümü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde yaşanmıştı. 2019 ilk çeyreğinde de bölgedeki trendin devam ettiğini söyleyebiliriz.

Başlıca bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki değişiklikler aşağıdaki gibi karşımıza çıkmaktadır.

Maslak bölgesinde; A sınıfı ofislerin boşluk oranları, 2018 yılının son çeyreğinde yüzde 32,32 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde yüzde 31,44’e düştüğünü görüyoruz.

MİA bölgesinde; boşluk oranları, 2018 yılının son çeyreğinde yüzde 28,25 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde yüzde 27,31’e düştüğünü görüyoruz.

Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeise; 2018 yılının son çeyreğinde yüzde 36,37 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde yüzde 34,64’e düştüğünü görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu belirgin düşüş, özellikle Ataşehir kısmındaki binalarda yapılan yeni kiralamalardan kaynaklanmıştır.

2019 yılının devam eden dönemlerinde, 2018 yılına benzer şekilde, kiralama işlemlerinin ağırlıklı olarak Asya Yakası’nda gerçekleşeceğini tahmin ediyoruz. Özellikle Kozyatağı/ Ataşehir bölgesindeki (ki bu bölgeyi artık Asya Yakası’nın MİA bölgesi olarak tanımlayabiliyoruz) kaliteli ofis stoku, kira rakamlarının da Avrupa Yakası’ndaki MİA ve Maslak bölgelerine göre daha uygun seviyelerde olması nedeniyle, bizlere bölgenin yüksek talep görmeye devam edeceği izlenimini veriyor.

Kira
2018 yılının son çeyreğinde; İstanbul genelinde A sınıfı ofis ortalama kira rakamları $18,41/metrekare  /ay’dan $17,97/metrekare  /ay’a düşmüştür. Avrupa Yakası ortalama kirası 2018 son çeyrekte $19,68/metrekare  /ay iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde, bu rakam $19,45/metrekare  /ay’a gerilemiştir. Yine 2018 yılının son çeyreğinde; Asya Yakası ortalama kirası $16,28/metrekare  /ay iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde ise bu rakam $15,47/metrekare  /ay’a gerilemiştir.

Diğer yandan, 2019 yılının ilk çeyreği kiralarını 2018 yılının son çeyreği ile TL para birimi üzerinden kıyasladığımızda ise; İstanbul genelinde ortalama kira rakamları 100,25 TL/ metrekare  /ay’dan 102,97 TL/metrekare  /ay’a yükselmiştir.İstanbul Avrupa Yakası ortalama kirasının 107,13 TL/metrekare  /ay’dan 111,45 TL/metrekare  / ay’a, İstanbul Asya Yakası ortalama kirasının ise 88,64 TL/metrekare  / ay’dan 88,66 TL/metrekare  /ay’a yükseldiğini görüyoruz. TL bazında kiralardaki bu yükselişin sebebi döviz kurlarındaki değişim ve enflasyon etkisidir.

USD para birimi üzerinden 2019 yılının ilk çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, MİA hariç Avrupa ve Asya Yakası’ndaki tüm bölgelerde düştüğünü görüyoruz. TL para birimi üzerinden ise İstanbul Batı bölgesinin stabil kaldığını Kağıthane/Cendere ve İstanbul Doğu bölgelerinde gerilediğini ve diğer tüm bölgelerde yükseldiğini görüyoruz. Başlıca bölgelere baktığımızda ise ortalama kira rakamlarındaki değişiklikler aşağıdaki şekilde karşımıza çıkmaktadır.

Maslak bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $18,93/metrekare  /ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $18,31/ metrekare  /ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 103,06 TL/metrekare  /ay’dan 104,90 TL/metrekare  /ay’a yükselmiştir.

MİA bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreği ile 2019 yılı ilk çeyreği arasında $24,32/metrekare  /ay’dan $24,54/metrekare  /ay’a yükselmiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 132,40 TL/metrekare  /ay’dan 140,61 TL/metrekare  /ay’a yükselmiştir.

Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $15,17metrekare  /ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $14,42/ metrekare  /ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 82,58 TL/metrekare  /ay’dan 82,63 TL/metrekare  /ay’a yükselmiştir.

Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $17,93/metrekare  /ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $17,12/metrekare  /ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 97,59 TL/metrekare  /ay’dan 98,07 TL/metrekare  /ay’a yükselmiştir. 

2015 yılından itibaren; genel kiracı talep daralması ile başlayan ve Kiracı Piyasası olarak adlandırdığımız dönemin etkisini sürdürdüğünü, bu piyasa koşulları dolayısıyla mal sahiplerinin kira rakamlarında daha esnek olmaya ve diğer ticari şartlarda da ciddi avantajlar sunmaya devam ettiklerini söyleyebiliriz.

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2009 - 2018 yılları arasındaki ofis kiralama işlemlerinin boyut olarak ağırlıklı olarak 501 – 2.000 metrekare  arasında gerçekleştiğini görmekteyiz. Ayrıca 2015 yılı sonrasında 10.000 metrekare  üzerinde hiç işlem olmaması ve 0 - 500 metrekare  arasındaki işlem adedinin, 2009 global kriz yılından sonra, en fazla gerçekleştiği dönemin 2017 yılı olması da talep değişkenliğine yönelik önemli bir veri olarak karşımıza çıkmaktadır.

Gelecek Stok
Önümüzdeki 2 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık 559.262 metrekare yeni A sınıfı ofis stoku inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 2 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde yüzde 54’lık bölümün Asya Yakası’nda, yüzde 46’lık bölümün ise Avrupa Yakası’nda arz sağlayacağını görüyoruz. Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve MİA bölgesinde toplanmıştır.