İstanbul'da 1,38 milyon metrekare yeni ofis alanı var!

Pamir & Soyuer Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu yayınlandı. Rapora göre; İstanbul ana ofis bölgelerinde, planlama ya da inşaat aşamasında yaklaşık 1,38 milyon metrekare yeni ofis alanı bulunuyor...

Ekonomik Gelişmeler

GSYİH

Gayrisafi yurtiçi hasıla, 2017 dördüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre %7,4 artarken, 2017 üçüncü çeyreğe göre %1,8 arttı.

Moody’s, Türkiye’nin kredi notunu Ba1’den Ba2’ye revize etti. Kredi notundaki düşüşün belirleyicisi olarak “kurumların direncindeki süregelen kayıp ve dış şok riskinin, yüksek borç ve siyasi riskler nedeniyle artması” gösterildi. Moody’s, Türkiye’nin potansiyel büyüme oranını ise, hükümetin %5’lik beklentisine karşın, 2018 yılı için %4 ve 2019 yılı için %3,5 olarak öngörüyor.

Enflasyon
Tüketici fiyat endeksi, 2018 Mart ayında bir önceki aya göre %0,99, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %10,23 arttı. En yüksek aylık artış %2,03 ile gıda ve alkolsüz içecekler grubunda gerçekleşirken, yıllık en yüksek artış %15,41 ile ev eşyası grubunda kaydedildi.

Politika Faizi
TCMB, Nisan 2018 toplantısında, geç likidite penceresi borç verme faiz oranını %12,75’ten %13,5’a yükseltti; politika faizini ise %8 oranında sabit tuttu. Faiz koridorunun %9,25’lik üst bandı ile %7,25’lik alt bandında değişiklik yapılmadı. Enflasyonda belirgin bir iyileşme sağlanana kadar sıkı para politikası duruşunun korunması öngörülüyor. 

İstanbul Ofis Pazarı

Arz ve Talep

İstanbul ana ofis bölgelerinde 3,52 milyon m² olan A sınıfı ofis arzı, 2018 birinci çeyrekte aynı seviyesinde kaldı. İstanbul ana ofis bölgelerinde tüm işlemlerin %73’ünü oluşturan 26.086 m² yeni kiralama işlemi kaydedildi. İşlemlerin alan bazında %37,6’sı Ümraniye, %25,9’u Levent-Etiler, %23,6’sı Kozyatağı ve %13’ü Maslak ofis bölgelerinde kaydedildi. 2018 birinci çeyrekte öne çıkan işlemler; yeni ofis bölgelerinde kaydedilen, Alternatif Bank’ın Vadistanbul’da (12.000 m²) ve Tekfen’in Premier Kampüs Ofis’te (4.400 m²) gerçekleştirdiği kiralamalar ile Petrol Ofisi’nin Emaar Square’de (9.400 m²) ve 3M’in Nidakule Ataşehir Güney’de (4.109 m²) gerçekleştirdiği kiralamalar oldu.

Gelecek Arz

İstanbul ana ofis bölgelerinde, planlama ya da inşaat aşamasında yaklaşık 1,38 milyon m² yeni ofis alanı bulunuyor. Gelecekteki ofis arzının %43’lük kısmını, finansal sistem düzenleyici ve denetleyici kurumları ile kamu bankaları yönetim merkezinin yerleşeceği Asya Yakasındaki İstanbul Finans Merkezi’nin oluşturması bekleniyor.

Kiralar ve Boşluk Oranları

İstanbul A sınıfı ofis pazarında, yüksek seyirli enflasyon, kurdaki dalgalanmalar ve arz fazlası sebebiyle ortalama kira rakamlarındaki düşüş devam etti. İstanbul ana ofis bölgelerinde boşluk oranı, gerçekleşen yeni kiralamalarla Asya Yakası’nda %14,2’den %12,9’a, Avrupa Yakası’nda %20,7’den %20,3’e geriledi; toplam boşluk oranı %17,7 oldu. Kozyatağı’nda boşluk oranı %20,5 olurken, Ümraniye’de %5,9 olarak kaydedildi. Boşluk oranı, birincil kira değerinin 32 $/m2/ay olarak kaydedildiği Levent-Etiler bölgesinde %20,8, Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş Bölgelerinde %18,8 ve Maslak’ta %20,8 oldu.

Türkiye Perakende Pazarı

Talep
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) ve Akademetre Araştırma verilerine göre, 2018 Mart ayında perakende ciro endeksi, 2017 Mart ayına göre %16,8 artarak 230 puan oldu. Mart 2018’de ziyaret sayısı endeksi, geçen yılın aynı ayına göre %2,9 azaldı. Mart 2018’de kiralanabilir alan başına düşen ciro, İstanbul’da 1.022 TL/m², Anadolu’da 779 TL/m² ve Türkiye genelinde 876/m² TL olarak gerçekleşti.

Arz
2018 birinci çeyrekte Türkiye’deki alışveriş merkezi arzı, bu çeyrekte açılan 3 AVM ile 11,9 milyon m²’ye ulaştı. Kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı, Türkiye genelinde 148,24 m²/1000 kişi’ye yükseldi. İstanbul 303,44 m²/1000 kişi ile en büyük piyasa olurken onu 294,18 m²/1000 kişi ile Ankara ve 289,16 m²/1000 kişi ile Bolu izledi.

Yeni Arz
2018 ilk çeyrekte 150.000 m² AVM alanı piyasaya girdi. İstanbul’da İst Marina AVM (70.000 m²) ile Home City AVM (50.000 m²) ve Adıyaman’da Adıyamanpark AVM (30.000 m²) olmak üzere üç yeni AVM açılışı gerçekleşti.

Devam Eden Projeler Beklentiler
2020 sonunda Türkiye’deki alışveriş merkezi arzının 14 milyon m² olması bekleniyor. Gelecek arzın %80’ini İstanbul, Ankara, Bursa ve Antalya’daki AVM projeleri oluşturacak.

Türkiye'de AVM arzı 2020 sonunda 14 milyon metrekare olacak!