İstanbul’da büyüyen ofis stoku rekabeti kızıştırdı!
Yılın üçüncü çeyreğine, dövizle kiralama ve satışı sona erdiren düzenleme damga vurdu. İstanbul’da A sınıfı ofis kiraları ortalama yüzde 7 düşerken, devam eden ofis projeleri, İstanbul’daki ofis stokunun 2021’e kadar büyümeye devam edeceğini gösteriyor.
Propin tarafından hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarına Genel Bakış” raporunun 2018 üçüncü çeyrek sonuçları açıklandı. Sözleşmelerin neredeyse tamamının döviz üzerinden yapıldığı ofis pazarına, ‘gayrimenkul alım-satım ile kiralama sözleşmelerinde bedellerin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olamayacağına’ ilişkin kararname damga vurdu. Kiracılar ve mal sahipleri arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi, Türk Lirası’ndan ödeme yapma pazarlıkları sektörde belirsizliklere neden oldu. Pazarda birçok mal sahibi piyasa koşullarına uyum sağlayarak, döviz kira rakamlarını hızla Türk Lirası olarak güncelledi. Bazı ofislerde Türk Lirası kira değeri konusunda belirsizlik devam ediyor. İstanbul’un en çok ofis stokuna sahip Merkezi İş Alanı’nda (MİA*) yer alan A sınıfı** ofis binalarındaki boşluk oranları yüzde 30,4’ü koruyarak ikinci çeyrekten bu yana değişmedi. A sınıfı ofis kiralarında ise önceki çeyreğe kıyasla, bölgeler özelinde yüzde 4 ile yüzde 11 arasında değişen düşüş tespit edildi.
“İstanbul’daki ofis stoku, 2021’e kadar büyümeye devam edecek”
Propin tarafından üç ayda bir hazırlanan rapora göre; 2018 yılının 3. çeyreğinin sonunda MİA yüzde 34, MİA Dışı-Avrupa yüzde 19, MİA Dışı-Asya yüzde 24 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir) yüzde 23 stok payına sahip oldu. İnşaatı tamamlanma aşamasına gelen birçok ofis binasında, pazar koşullarına bağlı olarak açılışların ertelenmeye devam ettiğini belirten Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Bu çeyrekte A sınıfı ofis stokunda büyüme kaydedilen Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de toplam stok 500 bin m2’nin üzerine çıktı. Önümüzdeki çeyreklerde MİA’da yer alan Zincirlikuyu, Esentepe, Gayrettepe ve Levent bölgelerinde stok artışı olmasını bekliyoruz. Ayrıca küçük ölçekli ofis projelerinin devam ettiği MİA Dışı-Asya’da, gelecek çeyreklerde stok artışı öngörüyoruz. Olumsuz ekonomik gelişmeler ve kiralardaki düşüşler kiracıların mal sahiplerine agresif koşulları içeren teklifler sunmasına yol açıyor. Mevcut inşaatların devam etmesi İstanbul’daki ofis stokunun 2021’e kadar büyümeye devam edeceğini gösteriyor” dedi.
İstanbul’da ofis kiraları düşmeye devam ediyor
Propin, MİA'da bulunan A sınıfı ofislerde 2017’nin üçüncü çeyreğinde 25 dolar olan metrekare fiyatlarının 2018 üçüncü çeyreğinde yüzde 13 oranında düşerek 21,8 dolara gerilediğini açıkladı. B sınıfı ofis binalarındaki fiyat düşüşü ise yüzde 26’ya ulaşarak 10,1 dolar oldu. A sınıfı ofislerin ortalama metrekare fiyatı MİA Dışı-Avrupa’da 14,5 dolar, Asya’da ise 14,8 dolara kadar düştü.
Kira sözleşmelerinde TL'ye dönüş ofis pazarını nasıl etkileyecek?