İstanbul'da en yüksek ofis kirası nerede?

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2019 Raporu'na göre; MİA’da yer alan Levent, 2019 dördüncü çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamının görüldüğü yer oldu. 2019 ikinci çeyrekte en yüksek rakamı 33 ABD Doları /metrekare /ay olduğu gözlendi...

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2019 Raporu yayımlandı.

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2019 Raporu'na göre; 

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 yılı, dengelerin yeniden kurulmaya başlandığı bir yıl oldu. Birçok kullanıcının pazar koşullarını avantaja çevirdiği, güncel kira bütçeleri veya altında ticari koşullarla, daha yeni ve nitelikli ofis binalarına taşınmak için adım attığı gözlendi. 2019 dördüncü çeyrek döneminde, liste fiyatlarıyla kapanan işlemlerdeki kira rakamları arasındaki farkın geçmiş yıllara göre azaldığı görüldü.

2019 yılı, İstanbul Ofis Pazarı’nda; son on yılın en düşük kira ortalamalarının görüldüğü bir dönem oldu.

ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %31,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,0 seviyesindeydi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 18,9 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis
binalarında 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,2, kira ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,0, kira ortalaması 14,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

2019 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kira Levent’te talep edildi. İstanbul Ofis Pazarı’nda talep edilen en yüksek kira rakamının 33 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. 

2019 ikinci yarı sonunda MİA’daki A sınıfı binaların kira ortalaması 19,1 ABD Doları /m² /ay ile son on yılın en düşük seviyesine indi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasındaki düşüşün son beş yılda %40 oranında olması dikkat çekti. MİA Dışı- Avrupa’da A sınıfı kira ortalamaları 2019 ikinci yarıda 12,5 ABD Doları /m² /ay seviyesine gerileyerek son on yılın en düşük seviyesinde kaydedildi.

İstanbul Ofis Pazarı’nda son on yıllık dönemde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları, 2019’da en yüksek seviyeye tırmandı. 2019 ikinci yarıda, MİA’daki A sınıfı boşluk oranı %32,7 ile son on yılın en yüksek boşluk seviyesine ulaştı. 2019 birinci yarıda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %24,4 olduğu belirlendi. Bu oran da son on yıllık dönemde MİA Dışı-Asya’daki en yüksek boşluk oranı oldu.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 yılında 263.000 m2 ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. Kiralama işlemleri, ağırlıkla küçük ve orta ölçekli kullanıcılar tarafından tamamlandı. Büyüklüğü 10.000 - 17.000 m2 arasında olan işlemlerin toplamı İstanbul’da gerçekleşen işlem hacminin %25’ini oluşturdu. Kapanan işlemlerin %37’sinde ofis alan büyüklüğünün 1.000 ile 5.000 m² arasında değiştiği kaydedildi. Toplam hacmin %25’ini, büyüklüğü 1.000 m2 altındaki ofislerin oluşturduğu tespit edildi.

MİA’da 2019 yılında 76.000 m2 ofis alanında kiralama işlemi kapandı. 17.000 m2 alanlı Maslak Plaza’nın komple kiralanması 2019 dördüncü çeyrek döneme damga vurdu. Bu kiralama işlemi, İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 yılındaki en büyük hacimli işlem olarak kaydedildi. Ayrıca, aracılığını PROPIN’in üstlendiği; TurkNet’in Torun Center’da yaklaşık 4.500 m2 ofis kiralaması 2019 yılında MİA’da gerçekleşen dikkat çekici işlemlerden oldu.

2019 yılında kurumsal ofis satın alma işlemlerinin hacmi, önceki yıllarla kıyaslandığında belirgin şekilde düştü. 2018 yılında %11 olan kurumsal satın alma işlemlerinin toplam hacme oranı, 2019 yılında %3 olarak hesaplandı. Yaklaşık 6.000 m2 alanlı Kosifler Plaza Kavacık’ın Sompo Japan Sigorta tarafından satın alınması 2019 yılında Pazar’daki en büyük hacimli kurumsal satın alma işlemi oldu.

Gelişen teknoloji ve değişmeye başlayan kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif bir çözüm olarak esnek kiralama (hazır/sanal/paylaşımlı ofis) imkânları sunan servis sağlayıcıların sayısı hızla artmaya başladı. Çoğunlukla zincir olarak çalışan servis sağlayıcılarının 2019 yılında İstanbul’daki farklı ofis bölgelerinde kiralama yaptığı görüldü. Mevcut Pazar koşullarında söz konusu ofis alanları birçok firma tarafından da tercih edildi.

2018 yılı sonu itibariyle Pazar’da paylaşılan verilere göre, 2019 yılında A sınıfı ofis stokunun 6.800.000 m2 seviyesine yükselmesi bekleniyordu. Mevcut koşullar sebebiyle proje açılışları ertelendi. Bu nedenle; 2019’daki stok büyümesi tahminin altında gerçekleşti. İstanbul Ofis Pazarı A sınıfı ofis stoku 2019 yılı sonunda 6.300.000 m2 olarak kaydedildi. 2019 yılında Pazar’daki büyümenin 400.000 m2 olduğu belirlendi. Buna göre, İstanbul Ofis Pazarı’nın bir önceki yıla göre yaklaşık %8 oranında büyüdüğü hesaplandı. İstanbul Ofis Pazarı’ndaki stok büyümesi incelendiğinde; 2008 ile 2019 yılı arası geçen dönemde ofis stokunun üç kat arttığı göze çarpmaktadır.

2019 yılı sonunda ofis geliştiricilerinden aldığımız güncel planlarla hazırladığımız veriye göre, İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2023 yılında yaklaşık 8.000.000 m2 olmasını öngörmekteyiz. Söz konusu stok büyüklüğü İstanbul’da yer alan Merkezi İş Alanları ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ni kapsamaktadır. Münferit lokasyonlarda (off-location) yer alan ve mevcut ofis kümelenme özellikleri göstermeyen ofis alanları
toplam içinde yer almamaktadır.

2019 yılında kullanıcı ihtiyaçlarını karşılayan nitelikli ofis binalarının sıklıkla talep gördüğü göze çarptı. Gelecek dönemde de söz konusu ihtiyaçlar doğrultusunda geliştirilen ofis alanlarında birçok kiralama ve kurumsal satın alma işleminin kapanması öngörülmektedir. Düşen liste fiyatlarının talebi destekleyeceğini ve mevcut koşullarda bir dalgalanma olmaması halinde pazarlık aşamasındaki kiralama işlemlerinin 2020 yılı başında tamamlanmasını beklemekteyiz. 

İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yeşil dairelerle gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.

MAKRO EKONOMİ

Türkiye ekonomisi, 2019 yılının üçüncü çeyrek döneminde, zincirlenmiş hacim endeksine göre, piyasa beklentilerine paralel olarak yıllık bazda yüzde 0,9 oranında büyüdü. Aynı dönem için yıllık artış beklentisi %1,0 seviyesindeydi. Böylece son üç çeyrek dönemde daralan Türkiye ekonomisi, 2018 üçüncü çeyrekten sonra 2019 üçüncü çeyrekte yeniden yıllık bazda büyümeye başladı. Eylül ayı sonundaki verilere göre ekonomide ilk 9 ayın
sonunda %0,9 daralma olduğu belirlendi.

2019 üçüncü çeyrek sonunda Türkiye ekonomisinin büyüklüğü, son bir yıl toplamına göre cari fiyatlarla 4,1 trilyon TL seviyesine yükseldi. Buna göre döviz cinsinden Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) 734 milyar ABD Doları olarak hesaplandı. Açıklanan ekonomik büyüklüğe göre üçüncü çeyrek itibariyle 2019 yılındaki kişi başı milli gelir 8.954 ABD Doları oldu.

GSYH verileri harcamalar yöntemine göre incelendiğinde; 2019 üçüncü çeyrek döneminde tüketim harcamaları 1,8 puanlık katkıyla son bir yıldaki en yüksek katkıyı sağladı. Aynı dönemdeki 2,8 puan katkı sağlayan stok değişimleri de dikkat çekti. Üretim yönetimine göre GSYH verileri detaylandırıldığında, inşaat sektörünün büyümeyi negatif etkilediği görüldü. İnşaat dışındaki diğer kalemlerin ise büyümeyi artış yönlü desteklediği
belirlendi. İnşaat sektörü 2019 üçüncü çeyrekte bir önceki yıla göre %7,8 oranında düştü.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TUİK) verilere göre, 2018 yılı sonunda %11,0 olan işsizlik oranı 2019 yılı ocak ve şubat aylarında %14,7’ye kadar yükseldi. Bir önceki yıla göre 1,8 puanlık artışla Ekim 2019’daki işsizlik oranı %13,4 oldu.

Brent türü petrolün varil fiyatı, 2019 yılı sonunda 67,5 ABD Doları seviyesinde tamamladı. 2019’un son haftasında 70 ABD Doları/varil seviyesiyle son yedi aydaki zirve rakamlarına yakın değerlerdeydi. 2018 yılı sonuna göre petrol fiyatlarında %29,8 oranında artış tespit edildi. ABD-İran arasında yaşanan gerginlik Ortadoğu kaynaklık petrol arzına yönelik endişeleri beraberinde getirdi.

ABD Dolarındaki zayıf seyir, ticaret savaşlarına bağlı olarak küresel risk algısındaki bozulmalar ve merkez bankalarının yarattığı ek talep altın fiyatlarının yukarı yönlü hareketine yol açtı. Son üç ayın en yüksek seviyesinde kaydedilen altın fiyatları, 2019 yılını 1.517 ABD Doları/ons seviyesinde kapattı. Böylece altın fiyatlarının bir önceki yıla göre %18,3 oranında yükseldiği belirlendi.

ENFLASYON ORANLARI 

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), 2019 yılının Aralık ayında, Kasım ayına göre %0,74 oranında arttı. Bu oran Reuters Anketi’ne göre aylık bazda %0,49 olan beklentinin üzerinde gerçekleşti. 2019 yılı sonunda yıllık TÜFE %11,84 olarak açıklandı. Ekim 2019’da yayınlanan TCMB Enflasyon Raporu’nda yılsonu enflasyon tahmini %12,0 seviyesindeydi. 2018 yılı sonunda %20,30 seviyesinde olan TÜFE son bir yılda belirgin bir şekilde düştü.

Aralık 2019’da Yurt içi ÜFE (Yi-ÜFE)’nin aylık bazdaki artışı %0,69 seviyesinde oldu. Yıllık Yi-ÜFE artışının 2019 sonunda %7,36 seviyesinde gerçekleştiği hesaplandı. Bu değerlere göre 2018 sonunda %33,64 olan yıllık Yi-ÜFE artışında da dramatik bir düşüş görüldü. 

POLİTİKA FAİZİ

Para Politikası Kurulu, Aralık 2019 toplantısında politika faizini %12,0 olarak açıkladı. Ekim ayındaki toplantısında %14,0 olan faiz oranı son toplantıda 200 baz puan düştü. Yapılan son indirimle birlikte Temmuz 2019’dan sonra faiz oranında yapılan indirimin toplam 1.200 baz puana yükseldiği hesaplandı. Aralık 2019’da yapılan toplantıya yönelik olan karar metninde, enflasyon beklentilerinin genele yayılan bir iyileşme olduğu belirtildi. Ayrıca 2020 için öngörülen dezenflasyon patikasındaki risklerin dengeli olduğunun altı çizildi. Bu doğrultuda piyasada gelecek dönemde faiz indirimlerinin kademeli olarak devam edebileceği beklentisi ortaya çıktı.

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

2019 dördüncü çeyrek dönemdeki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı, Grafik 3’te yer almaktadır.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: 2019 dördüncü çeyrek dönemde MİA’nın stok payı %34 olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA DışıAvrupa’da 2019 dördüncü çeyrekte stok artışı tespit edildi. 2019 dördüncü çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı %18 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA DışıAsya’nın stok payı 2019 dördüncü çeyrekte %23 oldu.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]: 2019 dördüncü çeyrekte Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde stok artışı gözlendi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok
payı, 2019 dördüncü çeyrekte %25 olarak kaydedildi. 

2019 dördüncü çeyrek dönemindeki ‘Bölgelere Göre A sınıfı Ofis Stok Dağılımı’ Grafik 4’te verilmiştir.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 yılında bazı ofis projelerinde planlanmış açılışların ertelendiği, 2020’de açılması planlanan projelerde inşaatların yavaşladığı dikkat çekti.

MİA’daki en büyük ofis stokuna sahip Maslak’ta ofis stoku 2019 yılı sonunda 760.000 m2’ye yükseldi. Bu stok hacmiyle Maslak, MİA’daki en büyük, İstanbul genelinde ikinci büyük stoka sahip bölge olma özelliğini korudu. MİA’da yer alan Levent’teki ofis stokunun %24 oranında büyümesi, gelişmiş ofis bölgeleri içinde en yüksek büyüme oranı olarak kaydedildi. 2019 üçüncü çeyrekte Levent’te tamamlanan ofis binalarının stoka eklenmesiyle
Levent’teki ofis stoku 690.000 m2 alana ulaştı.

Pazar’da en büyük ofis stokuna sahip Havaalanı Bölgesi’ndeki stokun 860.000 m²’nin üzerine çıkması göze çarptı.

2019 yılı sonunda erişilen A sınıfı ofis stoku dağılımı incelendiğinde; yıl içerisinde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde ofis binası inşaatlarının devam ettiği gözlendi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde yer alan Kartal-Maltepe’de stok artışı %37, Batı Ataşehir’de stok artışı %45 oldu. 

İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 dördüncü çeyrek döneme ait ‘Bölge Kategorilerine Göre Boşluk Oranları’ Grafik 8’de verilmiştir.

MİA’da 2018 dördüncü çeyrek dönemde A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %31,6; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %16,0 oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %26,4 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,0; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,5 seviyesindeydi.

İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarının ‘Bölgelere Göre Boşluk Oranları’ Grafik 9’da gösterilmiştir [1]

Levent A sınıfı ofis binaları, 2019 dördüncü çeyrek dönemde önceki çeyreklere benzer şekilde talep görmeye devam etti. Levent’te bulunan bazı firmaların oluşan alan ihtiyaçlarını oldukları binalarda karşıladıkları ve büyüdükleri gözlendi. İlk ofislerini Levent’te açan şirketlere ek olarak başka bölgelerden Levent’e taşınan kullanıcılar olduğu görüldü. Bu işlemlerden biri Sumitomo Corporation’un yaptığı kiralama oldu. PROPIN’in aracılığıyla Ferko Signature Tower’daki 1.160 m2 gerçekleşen bu kiralama, 2019 dördüncü çeyrekte dikkat çeken işlemlerden biriydi. Kapanan işlemlerin etkisiyle boşluk oranında 2019 üçüncü çeyrek döneme kıyasla gerileme oldu. Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrek dönemde %39,7 olarak hesaplandı.

Etiler’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrekte %12,0 olarak tespit edildi. Bir önceki çeyrek döneme kıyasla boşluk oranının düştü. Bu düşüşte 2019 ikinci çeyrekte stoka eklenen ofis
binasının komple kiralanması etkili oldu. 

Maslak A sınıfı ofis binalarında 2019 dördüncü çeyrek dönem hareketli geçti ve Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,8’e geriledi. Maslak’ta birçok kiralama işlemleri tamamlandı. Maslak Plaza’nın komple kiralanması 2019 dördüncü çeyrek dönemdeki en önemli işlemlerinden biri oldu.

2019 dördüncü çeyrek dönemde Selenium Retro 9 Binası, Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis stokuna eklendi. Stok büyümesiyle, 2019 dördüncü çeyrekte Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk
oranı %22,5’e yükseldi.

Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarında 2019 dördüncü çeyrekte çeşitli ölçeklerde kiralama işlemleri gerçekleşti. Bölgede komple kiralanarak kiralık stokundan çıkan ofis binaları sebebiyle boşluk oranı düştü. 2019 dördüncü çeyrek dönemde Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,6 oldu.

2019 dördüncü çeyrekte Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,9’a geriledi. Ümraniye’den başka bölgelere taşınan firmalar olsa da, özel bir üniversitenin A4 Plaza’yı komple kiralaması, boşluk oranın bir önceki çeyreğe göre gerilemesinde rol oynadı. 

İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

2019 yılı dört çeyrek dönemindeki ‘Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi’ Grafik 10’da yer almaktadır .

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte boşluk oranı %30,1 seviyesindeyken, ikinci çeyrekte %29,7 seviyesine düştü. 2019 üçüncü çeyrek dönemde Levent’teki İstanbul Tower 205’in stoka eklenmesiyle boşluk oranı %33,7’e fırladı. Bölgeye olan talep MİA’daki bazı ofis alanlarının kiralanması sonucunda 2019 dördüncü çeyrekte boşluk oranı %31,6’ya geriledi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 yılının ilk üç çeyrek döneminde %22,5 seviyesinde sabit bir seyir izledi. Havaalanı Bölgesi’nde artan stok artışının etkisiyle, MİA DışıAvrupa’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrekte %24,2’ye yükseldi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında, 2019 yılındaki dört çeyrek boyunca küçük düşüşler gözlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte %24,6 seviyesindeydi. MİA Dışı-Asya’nın kapsadığı bölgelerden sadece Altunizade’de stok artışı yaşandı. Özellikle 2019 dördüncü çeyrekte
gerçekleşen kiralamalar MİA Dışı-Asya’da boşluk oranının düşmesini sağladı. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrek sonunda %22,0’a geriledi.

Grafik 11’de, son dört çeyrek dönemdeki ‘Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi’ verilmiştir.

MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2019 yılı dört çeyrek dönemde düştü. 2019 birinci çeyrek dönemde boşluk oranı %17,8 olarak kaydedildi. 2019 ikinci ve üçüncü çeyrek dönemlerinde MİA B sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı %16,9 seviyesinde durağandı. Boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrek sonunda %16,0’a düştü. Böylece MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılındaki düşüşün %10 olduğu
hesaplandı.

2019 yılının ilk üç çeyrek döneminde MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı düşüş eğilimindeydi. MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte %28,8 seviyesindeydi.
2019 üçüncü çeyrekte boşluk oranı %25,7’ye düştü. Havaalanı Bölgesi B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının da artmasıyla 2019 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı %26,4’e yükseldi.

MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte %14,1 olarak tespit edildi. Takip eden iki çeyrek boyunca boşluk oranının yukarı yönlü hareket ettiği görüldü. 2019 üçüncü çeyrekte
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,3’e yükseldi. Boşluk oranı 2019 dördünü çeyrek dönemde %18,5’e geriledi. Son dört dönemin sonunda MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk
oranının %31 oranında yükselmiş olması dikkat çekti.

İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARI

Grafik 14’te, İstanbul Ofis Pazarı 2019 dördüncü çeyrek dönemdeki ‘Bölge Kategorilerine Göre Kira Ortalamaları’ yer almaktadır.

2019 yılı dördüncü çeyrek dönemde MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 18,9 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 8,7 ABD Doları /m² /ay mertebesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 8,8 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 14,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,3 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

İstanbul’un on iki bölgesindeki A ve B sınıfı ofis binalarındaki ‘Bölgelere Göre Kira Ortalamaları’ Grafik 15’tedir. [4]

Levent A sınıfındaki ofis alanlarında 2019 dördüncü çeyrek dönemde gerçekleşen kiralamalar dikkat çekti. 2019 dördüncü çeyrekte ağırlıkla Levent’teki en yüksek kira rakamının talep edildiği yeni nesil ofis alanlarında kiralama işlemi gerçekleşti. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 23,4 ABD Doları /m² /ay’a indi. 2019 dördüncü çeyrekte Maslak’taki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15,2 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

Beşiktaş-Balmumcu’daki A sınıfı ofis binalarına 2019 dördüncü çeyrek dönemde talep düşüktü. Bölgede öne çıkan bir kiralama işlemi olmazken, kira ortalaması bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu. Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2019 dördüncü çeyrekte 23,1 ABD Doları /m² /ay seviyesinde kaydedildi. 

Şişli-Fulya-Otim’de bölge ortalamasından düşük bütçeli ofis binalarında kiralama işlemlerinin tamamlandığı gözlendi. Bu ofis alanlarının kiralık pazarından çıkması sonucu kira ortalamasında hafif bir yükselme tespit
edildi. 2019 dördüncü çeyrekte Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,9 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.

2019 dördüncü çeyrekte Kozyatağı’ndaki bazı A sınıfı ofis binalarının liste rakamlarında indirim yapıldığı görüldü. Öte yandan liste fiyatı bölge ortalamasından düşük olan ofis alanlarının kiralanması sonucu pazardan çıktığı gözlendi. Bu gelişmeler sonucunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 15,6 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrekteki seviyesinde sabit kaldı.

Ümraniye’deki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 13,0 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Kira indirimlerine ek olarak, liste fiyatları bölge ortalamasından daha yüksek olan ofis alanlarının kiralanması, 2019 dördüncü çeyrekte ortalamanın gerilemesinde etken oldu.  

İSTANBUL OFİS PAZARI
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın 2019 yılı dört çeyrek dönemi için karşılaştırılması, Grafik 16’da verilmiştir.[5] Bu rakamlar mal sahipleri tarafından
açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır.

2019 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge MİA’da yer alan Levent’te oldu. 2019 yılın ilk üç çeyrek döneminde 35 ABD Doları /m² /ay olan Levent’teki en yüksek kira rakamının dördüncü çeyrekte 2 ABD Doları düşmesi dikkat çekti. Levent ve İstanbul genelinde A sınıfı ofis binalarındaki talep edilen en yüksek kira rakamı 2019 üçüncü çeyrekte 33 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA’da yer alan bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamları, Levent ve Etiler dışında bir önceki çeyrekteki seviyesini koruduğu belirlendi. 

MİA Dışı-Avrupa’da 2019 dördüncü çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamı 24 ABD Doları /m² /ay olarak Şişli-Fulya-Otim’de tespit edildi. MİA Dışı-Avrupa’daki bütün bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamları 2019 dördüncü çeyrek dönemde, bir önceki çeyrekteki seviyelerini korudu.

2019 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira rakamı talep edilen bölge 24 ABD Doları /m² /ay ile Kozyatağı oldu. Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira rakamının 2019 dördüncü dördüncü çeyrekte, bir önceki çeyrek döneme göre 3 ABD Doları /m² /ay daha düşük olması göze çarptı.

İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

2019 dört çeyrek dönemdeki ‘Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi’ Grafik 17’de gösterilmiştir.

2019 yılı boyunca MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması düşüş yönünde hareket etti. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 birinci çeyrekte 20,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. Döviz
kurundaki hafif yükselmenin de etkisiyle 2019 ikinci çeyrekte kira ortalaması grafiklere 19,0 ABD Doları /m² /ay olarak yansıdı. Takip eden çeyreklerde göze çarpan bir hareket yaşanmazken, 2019 dördüncü çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 18,9 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. 2019 yılı birinci ve dördüncü çeyrek dönemi arasında MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının %5 oranında düştüğü
hesaplandı.

2019 yılında MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması düşüş eğilimindeydi. 2019 birinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’daki kira ortalaması 13,5 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. Sonraki çeyreklerde
küçük bir ivmeyle düşen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 12,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılını 14- 15 ABD Doları /m² /ay bandında geçirdi. 2019 birinci çeyrekte 15,0 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 14,3 ABD Doları /
m² /ay’a geriledi. Sonraki çeyreklerde kira ortalamasında dikkat çeken bir değişim olmazken 2019 dördüncü çeyrek sonunda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Grafik 18’de, 2019 yılı dört çeyrek dönemindeki ‘Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi’ verilmiştir.

2019 yılında MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması inişli-çıkışlı bir seyir izledi. Kira ortalaması 2019 birinci çeyrekte 9,7 ABD Doları /m² /ay idi. 2019 üçüncü çeyrek dönemde kira ortalamasının 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesine kadar gerilediği gözlendi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekteki hafif yükselişi sonucunda 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. 2019 yılında MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının %10 oranında düştüğü hesaplandı.

MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılında düştü. 2019 birinci çeyrekte kira ortalaması 9,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Kira ortalaması ikinci çeyrekte 8,6 ABD Doları /m² /ay
oldu. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması takip eden dönemde 2019 ikinci çeyrekteki seviyesini korudu. 2019 dördüncü çeyrek sonunda kira ortalaması 8,8 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 yılında ikinci çeyrekteki yükselişi dışında durağan bir seyir izledi. 2019 birinci çeyrekte 7,4 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edilen kira ortalaması, ikinci çeyrekte 8,1 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 yılın son iki çeyreğinde 7,3 ABD Doları /m² /ay seviyesini koruduğu görüldü.

İstanbul'da en pahalı ofis kirası Levent'te!