İstanbul'da en pahalı ofis kirası Levent'te!

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı  2019 2. Çeyrek Genel Bakış Raporu yayımlandı.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek döneminde pazarlık süreçleri bir süredir devam eden kiralama işlemlerinin hızla kapandığı görüldü. Tekrar eden seçimin sonunda tamamlanmasının az da olsa uzayan süreçler üzerinde pozitif bir etkisi olduğu gözlemlendi. Kapanan kiralama işlemlerinin çoğu alan küçültme ve sabit maliyetleri düşürme amaçlı yapıldı. Öte yandan pazarın dramatik olarak mal sahibi aleyhine değişen koşullarına kurumsal mal sahiplerinin, şahıs mal sahiplerine göre hızlı ve çözümcü yaklaşımlarla daha çok uyum sağladığı kaydedildi.

2019 ikinci çeyrek dönemi boyunca, MİA’da Etiler ve MİA Dışı-Asya’da Altunizade bölgelerinde sınırlı stok artışı gerçekleşti. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok büyümesinde, Kağıthane ve Batı Ataşehir’de inşaatı tamamlanarak hizmete açılan ofis projelerinin payı büyük oldu. 2019 ikinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %33, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %24 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %25 olarak belirlendi.

İkinci çeyrek dönem boyunca kapanan işlemlerin ağırlıkla Maslak ve Kozyatağı bölgesinde yoğunlaştığı ve küçük ölçekli ofis kullanıcıları tarafından yapıldığı tespit edildi. Büyük ölçekli işlemler listesinin başında Ceva Lojistik’in Emaar Square’de yaklaşık 7.000 m² büyüklüğündeki ofis kiralaması ve Gedik Yatırım’ın Maltepe Esas Ofis Park’taki yaklaşık 2.900 m² ofis alanında yaptığı kiralama yer aldı. PROPIN, Gedik Yatırım’ın yeni genel merkez ofisini kiralaması sürecinde “tek yetkili kullanıcı temsilcisi” olarak görev aldı.

Tüm İstanbul’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları, dikkat çekici olmasa da bu dönemde düşüş eğilimi gösterdi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında son dört çeyrekte düşme eğilimi devam etti, 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı %29,7 olarak tespit edildi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle %20,2’ye ulaşan boşluk oranı, 2019 birinci çeyrekte dikkat çekici bir artışla % 24,6’ya yükselmişti. Bu oran 2019 ikinci çeyrekte %24,1’e geriledi.

Daha önceki çeyreklerde Türk Lirası olarak açıklanan liste fiyatlarında, 2019 ikinci çeyrekte, genel olarak belirgin indirimler göze çarpmadı. Ancak bir önceki çeyrek döneme göre döviz kurundaki hafif yükselmenin, ABD Dolar para birimine göre karşılaştırdığımız kira ortalaması grafiklerine, düşüş olarak yansıdığı görüldü. Son dört çeyrek dilimdeki kira ortalamalarındaki değişime bakıldığında, en belirgin düşüşün MİA’da A sınıfı kira ortalamasında olduğu, ilk çeyrekle son çeyrek arasında %12,5 oranında düşüş yaşandığı tespit edildi. 2019 ikinci çeyrekte MiA A sınıfı kira ortalamasının 21,8 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu hesaplandı.

Önceki çeyreklerde başlayan kira indirimleri, liste rakamlarıyla pazarlıklar sonucu ulaşılan kapanış rakamları arasındaki dengesizliğin giderek azalmasında rol aldı. Ekonomik ve politik koşulların istikrarlı hale gelmesiyle pazarın daha dengeli olması beklenmektedir. İkinci çeyrek sonu itibariyle, kullanıcı lehine devam eden kiralama koşullarının, daha da fazla kullanıcıyı eski binalarından çıkmaya, yeni ofis alternatiflerini değerlendirme yönünde cesaretlendireceğini öngörüyoruz. Diğer yandan kullanıcıların, değişen pazar koşullarına uyumlanabilmek için, ilk yatırım maliyetine girmeden, istediği zamanlarda daha esnek büyüyüp küçülebileceği, hazır ofis servis sağlayıcılarının sunduğu ofis alanlarının kullanımına eskisine göre daha yakından baktığı da gözlemlenmektedir.

İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yeşil dairelerle gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.

Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:

A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.

B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.

Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.

Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.

Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.

Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.

Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.

Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.

Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır. Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.

Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği: Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.

Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.

Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır. Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merpenleri gibi alanların tümüdür.

Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.

Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir. 

Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar.Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar.

Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.

Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.

MAKRO EKONOMİ

Türkiye Ekonomisi, 2019 yılının birinci çeyrek döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,6 oranında daraldı. Öte yandan mevsim ve takvim etkilerinden arınmış verilere göre ise ekonomi bir önceki çeyreğe göre %1,3 oranında büyüdü. Böylece 2018 ikinci çeyrek döneminden bu yana ilk defa pozitif yönlü büyüyen ekonomi teknik olarak resesyondan çıkmış oldu. 

Bir önceki döneme göre 2019 birinci çeyrekte özel ve kamu tüketim harcamalarının arttığı belirlendi. Buna karşılık aynı dönemde yatırım harcamalarındaki daralma devam etti. Ayrıca ihracat ve ithalatta da bir önceki döneme göre gerilediği belirlendi. Yatırım harcamaları, birinci çeyrek büyüme rakamını 3,8 puan gerilemesine neden oldu. Aynı dönemde inşaat yatırımları %16 oranıyla 2009 bazlı serinin en hızlı yıllık gerilemesine yol açtı.

Mart 2019 itibariyle ekonominin büyüklüğü 3,8 trilyon TL seviyesinde oldu. Türkiye Ekonomisi 2019 birinci çeyrekte ABD Doları cinsinden bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,3 daralma sonucunda 748 milyar ABD Doları’na geriledi. Bu gelişmeler sonucunda, kişi başı milli gelir yaklaşık 9.150 ABD Doları’na düştü.

TUİK tarafından açıklanan verilere göre Mart 2019’da işsizlik oranı %14,1 ve aynı dönemde mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranıysa %13,7 oldu. Bu arındırılmış işsizlik oranı, Mayıs 2009’den bu yana en yüksek seviye olarak ölçüldü. Haziran ayı başında İngiltere Başbakanı Theresa May görevinden ayrıldı. May’in istifasının ardından, bir süredir belirsizliğini koruyan İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkış sürecinde anlaşma yapılmama ihtimali artmış oldu.

ABD ile Çin arasındaki son dönemde artan ticari gerginlik, talep yönündeki endişeleri arttırması dolayısıyla petrol fiyatlarının gerilemesini sağladı. Ancak Orta Doğu’da yaşanan jeopolitik risk artışının petrol fiyatları üzerinde yükseliş yönlü etkisi oldu. Bu gelişmeler sonucunda Brent türü ham petrolün fiyatı aylık bazda %1,3 yükselişle 67,3 ABD Doları seviyesinde ölçüldü.

Haziran 2019’da altın fiyatları ABD dolarındaki değer kaybına paralel olarak yukarı yönlü bir seyir izledi. Fed toplantısı ardından hızla yükselen altının ons fiyatı 25 Haziran’da 1.439 ABD Doları/ons olarak son 6 yılın en yüksek seviyesi olarak kaydedildi. Bu yükselişte, ABD-Çin ticaret savaşı ve jeopolitik gerilimi etkili oldu.

ENFLASYON ORANLARI

TÜFE, Haziran 2019’da aylık bazda %0,03 oranında artarak piyasa beklentilerine yakın bir performans sergiledi. Yıllık bazda TÜFE ise %15,72 olurken, Haziran 2018’den bu yana en düşük seviyesinde kaydedildi. Aynı dönemde Yurt içi ÜFE (Yi-ÜFE) ‘deki yükseliş aylık bazda %0,09 oranında gerçekleşti. Yi-ÜFE’nin yıllık bazda artışının ise %25,04 oranında olduğu hesaplandı. Bu artış, geçtiğimiz yılın Temmuz ayından bu yana kaydedilen en düşük artış oranı oldu. 

POLİTİKA FAİZİ

Para Politikası Kurulu, Haziran 2019’da gerçekleşen toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo faiz oranını %24 seviyesinde korudu. Yapılan açıklamada, ekonomideki dengelenme eğiliminin devam ettiğine yer verildi. Ayrıca iç talep gelişmeleriyle parasal sıkılaşmanın etkilerinin enflasyondaki düşüşü desteklediği söylendi. Buna ek olarak, önceki toplantı notlarında değişiklik yapılarak “fiyatlama davranışlarına dair riskleri sınırlamak ve enflasyonun düşüş sürecini hızlandırmak amacıyla sıkı parasal duruşun korunmasına karar verildi” ifadesine yer verildi.

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 ikinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de verilmiştir.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: Etiler ofis stokunda 2019 ikinci çeyrek dönemde büyüme gözlendi. 2019 ikinci çeyrekte MİA’nın stok payı %33 olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA DışıAvrupa’nın stok payı 2019 ikinci çeyrekte %18 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: 2019 ikinci çeyrekte Altunizade ofis stokunda artış tespit edildi. MİA Dışı-Asya’nın stok payı bu dönemde %24 oldu. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]:

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stokun 2019 ikinci çeyrekte büyüdüğü gözlendi. Stok payı %25 olarak hesaplanırken, gerçekleşen artışta Kağıthane ve Batı Ataşehir’de stoka eklenen ofis projeleri rol oynadı.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek döneminde MİA’daki Etiler ve MİA Dışı-Asya’da yer alan Altunizade bölgelerinde sınırlı stok büyümesinin gerçekleştiği tespit edildi. Bununla birlikte, Kağıthane ve Batı Ataşehir’de inşaatı tamamlanarak hizmete açılan ofis projeleri, aynı dönemde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok artışının belirgin olmasını sağladı.

2019 ikinci çeyrek dönemde artış gözlenen Etiler’deki A sınıfı ofis stoku 93.000 m2 seviyesine yükselirken, Altunizade’de stok 178.000 m2 olarak kaydedildi. İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük A sınıfı ofis stokuna sahip bölge 850.000 m2 ile Havaalanı Bölgesi’dir. MİA’da yer alan Maslak yaklaşık 760.000 m2 ve Levent 555.000 m2 olan ofis stoklarıyla Havaalanı Bölgesi’ni takip etmektedir.

İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 ikinci çeyrek döneme ait Bölge Kategorilerine Göre Boşluk Oranları, Grafik 4’te gösterilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %29,7; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %16,9 olarak gerçekleşti.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,5; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %27 olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,1; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,3 seviyesindeydi.

İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Boşluk Oranları Grafik 5’te verilmiştir.

Levent’te 2019 ikinci çeyrek dönem, geçmiş çeyreklere kıyasla daha sakin geçti. Gerçekleşen işlemlerin çoğunlukla küçük ölçekli ofis alanlarında olduğu ve firmaların bölge içinde yer değiştirdikleri gözlendi. Öte yandan bölgedeki bazı firmaların Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne taşındığı görüldü. 2019 ikinci çeyrekte A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı kısmi yükselişle %26,4 olarak hesaplandı.

2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler A sınıfı ofis stokunda büyüme tespit edildi. Buna ek olarak, özel bir okulun kullanmakta olduğu A sınıfı ofis binasından taşınmasıyla, binanın yeniden kiralık pazarında olduğu belirlendi. Diğer bölgelere göre daha küçük alana sahip olan Etiler A sınıfı ofis stokunda yaşanan bu gelişmeler sebebiyle, boşluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre belirgin şekilde arttı. 2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,4 oldu.

Maslak A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrek dönem, küçük ölçekli ofis alanlarındaki işlem sayısına bağlı olarak hareketli geçti. Ayrıca Maslak Bölgesi’nde yeni ofis açan firmalar olduğu belirlendi. Bu gelişmeler sonucunda, 2019 ikinci çeyrek dönemde Maslak A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı %29,1’e geriledi.

Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrek dönem durgun geçti. Bölgede gözlenen az sayıdaki kiralama ve taşınma işlemlerinin birbirini dengelediği belirlendi. 2019 ikinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrekteki seviyesi olan %21,1 oranında sabit kaldı.

Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrekte tamamlanan işlemlerin küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında olduğu kaydedildi. Bu işlemlerden biri de PROPIN’in mal sahibi temsilcisi olduğu Pronet’in Kosifler Plaza’ya taşınma işlemiydi. 2019 ikinci çeyrekte firmaların bölge içindeki yer değiştirmeleri dışında Asya Yakası’ndaki başka bölgelerle etkileşimde olduğu tespit edildi. İşlemlerin birbirini dengelemesi sonucunda, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte bir önceki seviyesi olan %24,8 oranını korudu.

2019 ikinci çeyrek dönemde Altınyurt Ofis ve Spor Kompleksi Altunizade A sınıfı ofis stokuna eklendi. Öte yandan bölgede gerçekleşen kiralamalar boşluk oranının düşmesini sağladı. 2019 ikinci çeyrek dönemde Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 23,9 olarak kaydedildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2018 üçüncü çeyrek ile 2019 ikinci çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da yer almaktadır.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde düşüş yönünde hareket etti. 2018 üçüncü çeyrek dönemde %30,4 seviyesinde olan boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrek bu seviyesini korudu. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılında düşmeye başladı. 2019 ikinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %29,7’ye gerilediği hesaplandı.

Son dört çeyrek dönem sonunda, MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının yükseldiği belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 yılının ikinci yarısında %20 ,2 seviyesinde sabit bir seyirdeydi. 2019 birinci çeyrek dönemde %22,5 seviyesine yükselen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte bu seviyesini korudu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izledi. 2018 üçüncü çeyrek dönemde %19,2 olan MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, takip eden çeyreklerde yükseldi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte %24,6 iken ikinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %24,1’a geriledi. Son dört çeyrek dönem sonunda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,6 oranında yükselmiş olduğu hesaplandı.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemi dalgalı bir seyirde geçirdi.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %14,5 seviyesinde gözlendi. Sonraki çeyreklerde yükselen boşluk oranı, 2019 birinci çeyrekte %17,8 oldu. 2019 ikinci çeyrekte MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,9’a geriledi.

MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %24,2 seviyesindeyken sonraki çeyreklerde yükselme eğilimine girdi. 2019 birinci çeyrekte %28,8’e kadar tırmanan boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte düştü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte %27 olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %12 olarak tespit edildi. Dört çeyrek boyunca inişli çıkışlı seyreden boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte %17,3 olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son dört çeyrek dönem sonunda %44 oranında yükselmiş olması dikkat çekici oldu.

İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 19 ABD Doları /m² / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 9,2 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 8,6 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 14,3 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 8,1 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

İstanbul’un on iki bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir.

2019 ikinci çeyrek dönemde Levent’teki A sınıfı ofis binalarının Türk Lirası olarak açıklanan liste fiyatlarında genel olarak belirgin bir düşüş gözlenmedi. Ancak liste rakamları bölge kira ortalamasının altında olan eski nesil bazı ofis binalarında kira indirimi yapıldığı görüldü. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 22,7 ABD Doları /m² /ay oldu.

İşlem bazında hareketli bir çeyrek dönem geçiren Maslak’ta A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekte 15,8 ABD Doları /m² / ay’a düştü. Bu düşüşte, bölge ortalamasından daha yüksek liste fiyatları olan ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkması etkili oldu.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrek dönemde 23,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. Bölge ortalamasının altında kira rakamı olan müstakil bir ofis binasının kiralık olarak yeniden pazarda olması Beşiktaş-Balmumcu’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının düşmesinde rol oynadı.

Taksim-Nişantaşı’nda 2019 ikinci çeyrek dönemin işlem sayısı açısından sakin geçtiği gözlendi. Yapılan kira indirimleri sonucunda Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.

2019 ikinci çeyrekte; Altunizade A sınıfı ofis stokuna eklenen alanlar talep edilen kira rakamları, kiralanarak pazardan çıkan ofis alanlarının kiraları ve bazı binalardaki belirgin kira indirimleri birbirini dengeledi. Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2019 ikinci çeyrek dönemde, bir önceki çeyrekteki 16,3 ABD Doları /m² /ay seviyesini koruduğu belirlendi.

Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrek dönemde 13,1 ABD Doları /m² /ay’a düştü. Komple boş ve liste fiyatı bölge ortalamasının üzerinde olan ofis alanlarındaki kira indirimleri bu düşüşte etkili oldu.

İSTANBUL OFİS PAZARI
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10’da yer almaktadır. Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır.

Levent, İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge oldu. 2019 birinci çeyrek döneme benzer şekilde ikinci çeyrekte Levent’te en yüksek kiranın 35 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu belirlendi.

Etiler hariç MİA’da yer alan bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamlarının 2019 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrekteki seviyelerini koruduğu görüldü. 2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler’de talep edilen en yüksek kira rakamı 21 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’da talep edilen en yüksek kira rakamı 30 ABD Doları /m² /ay olarak Şişli-Fulya-Otim’de tespit edildi. Taksim-Nişantaşı ve Havaalanı Bölgesi’nde 2019 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira rakamlarının geçtiğimiz çeyrek seviyesinde olduğu gözlendi.

MİA Dışı-Asya’daki bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamlarının 2019 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrek döneme göre değişiklik göstermediği belirlendi. 24 ABD Doları /m² /ay’la Kozyatağı, MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira rakamı talep edilen bölge olma özelliğini korudu.

İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi, Grafik 11’de gösterilmiştir.

MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde düştü. 2018 üçüncü çeyrek dönemde MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 21,8 ABD Doları / m² /ay olarak tespit edildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2019 ikinci çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay’a gerilediği görüldü. Son dört çeyrek dönemin sonunda kira ortalamasının %12,5 oranında düştüğü hesaplandı.

2018 üçüncü çeyrek döneminde MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,5 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi. Kira ortalaması son dört çeyrek dönem boyunca, 2019 birinci çeyrekteki yükselişi dışında, düşüş eğilimindeydi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekte 12,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14-15 ABD Doları /m² /ay bandında seyretti. 2018 üçüncü çeyrekte kira ortalaması 14,8 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi. İniş çıkışlı geçen dört dönemin ardından MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,3 ABD Doları /m² /ay oldu.

2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 9-10 ABD Doları /m² /ay aralığında seyretti. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2018 üçüncü çeyrekte 10,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Kira ortalamasının dört dönem sonunda yaklaşık %9 oranında düştüğü hesaplandı. MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 9,2 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönemde inişli çıkışlı bir eğilimdeydi. 2018 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,6 ABD Doları / m² /ay olarak tespit edildi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte keskin bir şekilde 6,4 ABD Doları /m² /ay’a kadar düştü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 8,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması dalgalı bir seyir izledi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte 10,1 ABD Doları /m² /ay’a ulaşmasına rağmen takip eden çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesine yükseldi.