En pahalı ofis kirası Levent'te!

Cushman - Wakefield tarafından hazırlanan Türkiye’nin 2020 yılı 1. çeyrek ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’ yayınlandı. Raporda, ofis, perakende sektörlerinin 2020 verilerine yer verildi.

OFİS PAZARI

PAZARA BAKIŞ

Pazar Göstergeleri

Birincil Kiralar: Yılın ilk çeyreğinde kısıtlı olsa da COVID-19 küresel salgınına paralel olarak kiraların kısa ve orta vadede gevşemesi beklenmektedir.

Birincil Getiri Oranları: Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede daha az etkilenmesi beklenmektedir.

Arz: Düşük tempoda da olsa mevcut geliştirme projelerine ile artmasına karşın, yeni yapı ruhsatlarında düşüş kaydedilirken planlanan yeni projeler oldukça kısıtlıdır.

Talep: Yılın ilk çeyreğinde artış gösterirken, pandeminin etkisiyle önümüzdeki dönemde yavaşlaması beklenmektedir.

Genel Bakış

Türkiye ekonomisi 2019 yılının son çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6 büyüme kaydetmesine karşın, COVID-19 pandemisinin yansıması olarak finansal ve reel sektör güven endeksleri Mart 2020’de bir önceki çeyreğe göre belirgin düzeyde azalış gösterirken, küresel salgından kaynaklanan sert rüzgarlar yıl sonu büyüme tahminlerinde geniş bir belirsizliğe neden olmaktadır. Bununla birlikte, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı geçtiğimiz çeyrek boyunca düşüşünü koruyarak Ocak 2020’de yüzde12,6 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan, yıllık enflasyon oranı Mart ayında yüzde 11,86 olarak kaydedilirken, yıl sonu enflasyonun düşen enerji fiyatlarıyla düşüş göstermesi beklenmektedir. Bununla birlikte, COVID-19 pandemisinin yaratacağı etkilerin yanı sıra, döviz kurunda devam eden dalgalanmalar ofis kiralama ve yatırım aktiviteleri üzerinde etkili olacaktır.

Kullanıcı Odağı

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90.863 m² olarak gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %39,62 ve %6,48 oranlarında artış göstermiş olup, devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazanmıştır.

Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 46,13’ü Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre önemli ölçüde azalma göstererek gerçekleşmiş olup, yüzde 21,21’i MİA’da, yüzde 32,66’sı geçen yılın iki yarısında kıyasla oldukça belirgin bir artış kaydederek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Gizli (12.000 m², Akyaka Plaza), A101 (8.622 m², Ege Yapi Premium), Beymen (8.263 m², Vadistanbul), Gizli (6.000 m², Özsoylular Plaza), Karaca (5.141 m², Now Bomonti), Honda (4.380 m², Tanyol Plaza) ve EnerjiSA (4.500 m², My Office) bulunmaktadır. Bununla birlikte, ilk çeyreğin sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,1 olarak kaydedilmiştir.

Yatırım Odağı

Küresel salgın paralelinde yılın ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırım işlemi kaydedilmezken, yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma ile kısa ve orta vadede tekrar hız kazanması beklenmektedir.

Genel Görünüm 

Türkiye’de etkilerini yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini net olarak göstermeye başlayan küresel salgın paralelinde uzaktan çalışma disiplini şirketler tarafından büyük ölçüde test edilirken bu durumun ofis pazarının itici güçleri, iş yeri yoğunluğu ve çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olacaktır. Bununla birlikte iş yeri optimazyonuna yönelik stratejiler, uzun vadede ofis taleplerini şekillendirecektir. Sosyal mesafe uygulamasının giderek yaygınlaşması, akıllı ofis binalarının da son teknoloji ve otomasyon uygulamaları ile tekrar yapılandırılacaktır.

Devam eden kiralama işlemlerinin de sonuçlanması ile yılın ilk çeyreğinde belirgin bir yükseliş gösteren kiralama talebinde görülen ivmenin, COVID-19 pandemisinin yanı sıra döviz kurundaki belirgin dalgalanma ile önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bu bağlamda, mal sahibi üzerindeki baskının artması beklenirken, kiracı lehine ortam orta vadede devam edecektir.

Bununla birlikte, ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkullerin yeniden fiyatlandırmanın beraberinde fırsatçı alıcılar tarafından yakın gelecekte canlanması beklenmektedir.

PERAKENDE PAZARI 

PAZARA BAKIŞ

Pazar Göstergeleri

Birincil Kiralar: İlk çeyrekte COVID-19 salgının etkisi kısıtlı olmuş olsada kiraların kısa ve orta vadede gevşemesi beklenmektedir.

Birincil Getiri Oranları: Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede hızlı etkilenmesi beklenmektedir.

Arz: Yavaşlasa da gelecek arzdaki artış sürekliliğini koruyacaktır, inşaatı devam eden projelerde aksamalar yaşanması ise muhtemeldir.

Talep: Yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru küresel salgınla paralel olarak perakendeci talebi kesildi, bir süre etkisi devam edecektir.

Genel Bakış 

COVID-19 küresel salgının etkileri perakende pazarında görülmeye devam ederken, AYD/Akademetre’nin Ocak 2020 alışveriş merkezleri perakende verilerine göre, ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 27,3 artarak, özellikle geçen yıl sonunda toparlanma sinyalleri verek ekonomik göstergeler ve sömestr tatilin de katkısıyla aynı dönemde kaydedilen yüzde 12,15 enflasyon oranının iki katı üzerinde gerçekleşmiştir. Ocak ayında tüm kategorilerde ciro artışları, enflasyonun üzerinde seyrederken, kategoriler bazında en yüksek artışlar bir önceki çeyrekte de olduğu gibi, ilk sıraya yüzde 44,4 gibi yüksek bir artışla teknoloji kategorisi yerleşirken, ayakkabı kategorisi, yüzde 28,9 artışla ikinci sırada yerini almıştır. Ek olarak, hipermarket kategorisi yükseliş göstererek bir önceki çeyreğe kıyasla Ocak 2020’de yüzde 26,6 artış göstermiştir. Bununla birlikte, ziyaret sayısı endeksi Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,9 azalmış olup, yaya trafiği beraberinde ciro endeksleri Mart ayı itibariyle, COVID-19 pandemisinin etkisiyle fiilien kapanan fiziksel perakendenin bir sonucu olarak önemli ölçüde azalacaktır.

Kullanıcı Odağı

Alışveriş merkezleri perakende ciro endekslerinde kaydedilecek keskin düşüşün yanı sıra, uzun bir dönemdir düşük seviyede seyreden perakendeci faaliyetleri, bu pandeminin önemli ölçüde etkilediği fiziksel perakendenin kapanmasına paralel olarak Mart ayında durma noktasına gelmiştir. Bununla birlikte, ana alışveriş caddelerinde yerli ve yabancı markaların yatırım planları ise duraklama gösterecektir.

Yatırım Odağı 

Perakende yatırım aktiviteleri yılın ilk çeyreğinde perakende üniteleri ile sınırlı kalmış olup, gerçekleşen büyük çaplı yatırım işlemi ise; Gergül Yapı Pazarlama’nın Migros Ticaret’e ait İzmir’deki Kipa Çiğli AVM’yi, ₺266,8 milyon karşılığında satın alması olarak kaydedilmiştir.

Genel Görünüm

Perakende pazarı özellikle fiilen kapalı durumda olan fiziksel perakende ile ekonomik zorluklardan geçmekte olup, hem alışveriş merkezlerinde hem de ana alışveriş caddelerinde ciro satış endekslerinde kaydedilecek düşüşün keskin olacağı öngörülürken, pandemi sonrası cirolarda beklenen toparlanma uzun vadeli olacaktır.

Özellikle hızlı tüketim sektöründe kısa dönemde ivme kazanan online perakendeciliğin beraberinde e-ticaret hizmeti ile büyük mağaza perakendeciliği giderek güçlenecektir.

Bununla birlikte, hızlı büyüyen e-tcaret sektörü ışığında değişen tüketici davranışları, perakendeciler dijitalleşmeyi bütünüyle yakalamaya çalışarak fiziksel perakendecilik çok yönlü kanal sistem stratejileri ile ilerletilmelidir.

Bunun yanı sıra, perakende yatırım talebinin fırsatçı alıcılar tarafından önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketlenmesi beklenirken, döviz kurunda devam eden dalgalanmaya ek olarak büyük ölçüde küresel
salgının etkisiyle zorlanan perakendecilerin talepleri doğrultusunda mal sahipleri üzerindeki kira düşüşüne yönelik baskı devam edecektir.

2019’da ofis arzı 276 bin metrekare arttı! 

Acil satılık gayrimenkullerle ofis yatırımlarına olan talep giderek artacak!