Acil satılık gayrimenkullerle ofis yatırımlarına olan talep giderek artacak!

Cushman - Wakefield tarafından hazırlanan, gerçek pazar bilgisinin küresel ve yerel uzmanların görüşleriyle sunulduğu Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2019 4. Çeyrek Raporu yayınlandı. Raporda, konut pazarı, ofis pazarı, perakende pazarı sektörlerinin önemli verileri açıklandı.

KONUT PAZARI

Pazara Bakış

Genel Bakış

2019 yılı Türkiye konut satışları, bir önceki yıla göre yüzde 1,94 azalış göstererek 1 milyon 348 bin olarak kaydedilmiştir. Buna karşın başta ipotekli ve yabancılara satışlarda yükselme gözlemlenirken 2019'da bir önceki yıla kıyasla sırasıyla yüzde 20,11 ve yüzde 14,8 oranlarında artış yaşanmıştır. Yaşanılan yüzde 15’e yakın artışa rağmen yabancılara satış, toplam konut satışlarının yüzde 3,4’üne denk gelmektedir. Bununla birlikte, yıl boyu faiz oranlarındaki düşüşün doğrultusunda yılın son çeyreğinde gerçekleşen konut satışları 2019 yılı toplamının yüzde 36’sını oluşturmaktadır. 2019 yılı boyunca birinci el konut satış grafiği dalgalanma kaydederken, bir önceki yıla göre yüzde 22,4 azalmış olup, ikinci el konut satışlarında ise bir önceki yıla göre yüzde 15,4 artış kaydedilmiştir. 

Yapı izinlerine gelindiğinde ise; Ocak-Eylül 2019 döneminde yapı ruhsatlarının daire sayısı yaklaşık 180 bin olarak kaydedilirken, geçen yılın aynı periyoduna göre yüzde 63 oranında belirgin bir azalma tespit edilmiştir.

OFİS PAZARI

Pazar Göstergeleri 

Birincil Kiralar: Kiraların kısa vadede dip noktaya ulaşması
öngörülmektedir.

Birincil Getiri Oranları: Artan acil satılık gayrimenkullerle kısa ve orta
vadede artması beklenmektedir.

Arz: Düşük tempoda da olsa mevcut geliştirme projelerine paralel olarak artarken, yeni yapı ruhsatlarında belirgin bir düşüş yaşanmıştır.

Talep: Tercihe bağlı artması tahmin edilmektedir.

Genel Bakış

Türkiye ekonomisi yılın üçüncü çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 0,9 büyüme göstererek, yıl sonunda pozitif eğilimin devam edeceğine dair beklentileri güçlendirmiştir. Ek olarak, finansal ve reel sektör güven endeksleri son dönemde bir önceki çeyreğe göre belirgin düzeyde artış göstermiştir. Bununla birlikte, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı dördüncü çeyrek boyunca düşüşünü koruyarak Kasım 2019’da yüzde 13,2 olarak gerçekleşmiştir.

Diğer yandan, yıllık enflasyon oranı Aralık ayında, bir önceki çeyrekte tek haneye ciddi bir düşüş göstermesinin ardından tekrar iki haneli seviyeye yükselerek yüzde 11,84 olmuştur. Bunun yanı sıra, döviz kurunda süren dalgalanmalar ve enflasyonun yıl sonunda seyir değiştirmesi, ofis kiralama ve yatırım aktiviteleri üzerinde etkili olmaktadır. 

Kullanıcı Odağı

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede seyrederken, 2019’da ofis arzı toplamda 276.000 metrekare artmasına rağmen bir önceki yıla göre yeni arz girişinde yüzde 36,5 azalma yaşanmıştır. 2019'da gerçekleşen toplam kiralama işlemleri bir önceki yıla kıyasla neredeyse aynı seviyede 278.828 metrekare olarak belirlenirken,  dördüncü çeyrekte kiralama işlemleri yaklaşık 65.079 metrekare olarak gerçekleşmiş olup geçen yılın aynı dönemine göre benzer seviyede gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe göre yüzde 20,4 azalma olduğu tespit edilmiştir.

Dördüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 66,78’i Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre neredeyse iki katı bir oranla artış gösterip, yüzde 29,6’sı olan MİA’da kalan kısmı da, geçen çeyrekte gözlemlendiği gibi benzer seviyede MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. En büyük mal sahibi kullanıcı anlaşması ise Sompo Japan Sigorta (10 bin metrekare, Kosifler Plaza Kavacık) oldu. Başlıca
yeni kiralama işlemleri arasında; Redbull (2bin 900 metrekare, Emaar), Sysmex (2bin 464 metrekare, MOB), Madgeburger Sigorta (2 bin metrekare, Akkom Cessas), Smart Ofis (2 bin metrekare, Emaar) ve Lesaffre (bin 818 metrekare, Büyükhanlı Plaza) yer almaktadır. Bununla birlikte, 2019'un sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle yüzde 24,8 olarak tespit edilmiştir. 

YAKIN DÖNEM PERFORMANSI

Yatırım Odağı

2019 yılı boyunca; ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinde yaşanan en önemli gelişme; Türkiye Varlık Fonu’nun İstanbul Finans Merkezi projesine yatırımcı olarak 1 milyat 670 milyon TL ile dahil olması olurken artan
satılık gayrimenkuller ile ivme kazanması beklenen yatırım faaliyetleri
beklentiler doğrultusunda yılın son çeyreğinde giderek hareketlenmiştir. Kayda alınan işlemler; Türkiye Şişe ve Cam Fabrikaları’nın Tuzla Ofis Binası’nı İş GYO’dan 310 milyon TL karşılığında satın alması, İş Portföy Yönetimi’nin Kartal Manzara Adalar Ofis Binası’ndaki ofis ünitelerini İş GYO’dan 352 milyon 200 bin TL karşılığında satın alması, Otto International’ın Yenibosna’daki ofis binasını yaklaşık 35 milyon TL karşılığında satması ve Oyak Grup’un Vadistanbul’da 5 bin metrekarelik ofis alanını satın alması olarak gerçekleşmiştir.

Genel Görünüm

Türkiye ekonomisi bir önceki yılda yaşadığı daralma sonrasında son dönemde kaydedilen büyüme doğrultusunda toparlanma sinyalleri göstererek, döviz kurunda devam eden hareketliliğe ve jeopolitik gerginliğe rağmen, artan acil satılık gayrimenkuller ile ofis yatırımlarına olan talebin giderek artacağı tahmin edilirken, buna ek olarak kısa ve orta vadede de fiyatların alıcı beklentilerine yaklaşması da öngörülmektedir. Bunun yanı sıra kiralama faaliyetleri geçen yıla kıyasla neredeyse aynı seviyede kaydedilmiş olup genel olarak tamamlanacak anlaşmaların da doğrultusunda önümüzdeki dönemde daha da artacaktır; bununla birlikte, kiralama işlemlerine TL'ye dönüşümünün yarattığı etkinin enflasyona oranla daha az olduğu görülürken, kiracı lehine ortamın ise orta vadede sürmesi beklenmektedir.

PERAKENDE PAZARI

Pazar Göstergeleri 

Birincil Kiralar: Döviz cinsinden kiraların enflasyon ve kura bağlı
olarak kısa vadede dip noktaya ulaşması öngörülmektedir. 

Birincil Getiri Oranları: Kısa ve orta vadede hafif bir artış göstermesi
tahmin edilmektedir. 

Arz: Yavaşlasa da arzdaki artış sürekliliğini korumaktadır.

Talep: Düşük seviyede sabit durumdadır.

Genel Bakış

AYD/Akademetre’nin alışveriş merkezleri perakende verilerine göre, 2019 Kasım ayında ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 20,1 artış göstererek, özellikle yaklaşan yılbaşı ve ‘Efsane Cuma’ ile belirginleşen indirim döneminin de katkısıyla aynı dönemde kaydedilen enflasyonun da neredeyse iki katı üzerinde gerçekleşmiştir. Kasım ayında tüm kategorilerde ciro artışları, enflasyonun üzerinde seyrederken, kategoriler bazında en yüksek artış, yüzde 40,1 gibi yüksek bir artışla teknoloji kategorisinde gerçekleşirken, ayakkabı kategorisi bir önceki çeyrekte de olduğu gibi, yüzde 29,4 artışla ikinci sırada yerini aldı. Diğer yandan, yiyecek-içecek kategorisinde ise geçen çeyreğe kıyasla azalış kaydederek Kasım 2019’da yüzde 15,7 artış yaşanmıştır. Bununla birlikte, ziyaret sayısı endeksi 2019 yılı boyunca gösterdiği düşüş eğilimini kırarak, Kasım 2019’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1 artış göstermiştir.

Kullanıcı Odağı

Alışveriş merkezleri perakende ciro endekslerinde artış yaşanırken, dördüncü çeyrekte de görüldüğü gibi 2019 yılı boyunca perakande faaliyetleri düşük seyretmeye devam etse de yabancı kullanıcı bu çeyrekte hareketlilik kazanırken, yerli perakendeci talebi bir önceki çeyrekte kaydedildiği gibi dinamiğini korumayı sürdürmüştür. Buna karşın, yılın son döneminde ayakkabı kategorisinden markalar konkordato talebinde bulunmuştur.

Yakın Dönem Performansı 

4. Çeyrek boyunca, Decathlon  Ankara  One Tower AVM’de açtığı yeni konsept mağazasının yanı sıra yeni mağazalar açarak büyüme plamlarını sürdürmeye devam etmiştir. Puma yeni mağazalar açarak pazar payını artırmaya devam ederken daha da büyümeyi hedeflemektedir. Bunun yanı sıra, Miniso büyüme stratejisine göre büyümesini sürdürürken, Watson’s önümüzdeki dönemlerde yeni mağaza açılışlarıyla pazar payını yükseltmeyi planlamaktadır. Teknosa, yeni ‘Akıllı Ev’ konsept mağazalarına yatırım yapmaya başlarken, genel olarak Türkiye’de yeni mağazalarla genişlemeyi planlarken, CarrefourSA, önümüzdeki dönemlerde özellikle kıyı şeridindeki şehirlerde yeni hipermarket mağaza yatırımları yapacağını açıklamıştır. Bununla birlikte en aktif yerli kahve zinciri markalarından biri olan Kahve Dünyası, büyümesini sürdürürken, Happy Moon’s, büyüme stratejisine paralel olarak açtığı yeni mağazalarla yatırımlarına devam ederken pazar payını artırmayı sürdürmüştür. Bununla birlikte, İstanbul ana alışveriş caddelerinde yerli ve yabancı markaların
yatırım planları caddeler de orta vadede iyileşme adına ivme yakalanmasını hızlandırması öngörülmektedir.

Son çeyrekte pazara 231 bin 540 metrekarelik yeni arz girişi gerçekleştirmiştir. Böylece AVM arz girişi 2019’da 351 bin 540 metre  olarak gerçekleşirken, bir önceki yıla göre yüzde 29 oranında azalış yaşanmıştır. Toplam arz 424 AVM ile 13 milyon 22 bin metrekareye ulaşmıştır. 4. çeyrekte gerçekleşen arz girişleri; İzmir’de Hilltown Karşıyaka AVM (68 bin metrekare.), Adana’da 01 Burda AVM (65 bin metrekare), Ankara’da Kuzu Effect AVM (30 bin metrekare), İstanbul’da Lens İstanbul AVM (38 bin 540 metrekare) ve Konya’da Kıvılcım AVM (12 bin metrekare) şeklinde olmuştur.