İstanbul'da kira fiyatları dudak uçuklattı! En pahalı ofis kirası nerede?

PROPIN tarafından hazırlanan ve 2021'in Ekim, Kasım ve Aralık aylarını kapsayan 'İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 Dördüncü Çeyrek Raporu' yayınlandı. İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış raporlarının 60. sayısı olan 2021 Dördüncü Çeyrek Raporu'nda kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgilerine yer veriliyor. 

Rapora göre; İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 yılı koronavirüs pandemisi ve ekonomideki dalgalanmaların etkisiyle atlatıldı. Tüm dalgalanmalara karşın, İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 dördüncü çeyrek dönemde talepte hareketlilik kaydedildi. Ofis piyasasında, döviz karşısında büyük değer kaybı yaşamayı istemeyen mülk sahipleri, kira fiyatlarını güncellerken yükseliş payını dikkate alarak yeni listeleri belirledi. Bazı binalarda liste kira fiyatları ABD Doları olarak belirlendi. 

Raporda şu ifadelere yer verildi: "İstanbul'da MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılını 12,2 ABD Doları /metrekare/ay seviyesinde kapattı. 2021 yılı sonunda ABD Doları bazında yüzde 20 oranında düşen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, son on yılın en düşük değerlerinde kaydedildi."

İşte PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2021 Raporu verileri:

2021 dördüncü çeyrek dönemde bir önceki çeyrek döneme göre İstanbul’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları düştü. Özellikle küçük ve orta ölçekli ofislerde kiralama işlemleri gerçekleşti. Buna göre 2021 ikinci yarıda MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 28,8 seviyesindeydi. MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranı aynı dönemde yüzde 19,1 olarak kaydedildi.

Geleneksel yapıdaki ofis kullanıcılarının, pandeminin getirdiği yeni çalışma düzeni alışkanlarını dikkate alarak yer arayış süreci yürüttüğü gözlemlendi. Yeni ofis kiralama planı olan kullanıcıların bir kısmı, ofis içi sirkülasyon alanlarını genişletip büyüterek, bir kısmı da kullanım alanını küçülterek taşınmayı değerlendirdi. Bu tip şirketlerin bazılarının alan ihtiyaçları, 1000 metrekare ve üstü olmasına rağmen, geleneksel ofis alanları yanında esnek kiralama çözümlerini de yakından değerlendirmesi dikkat çekti. Buna rağmen birçok işlem, uzun süreli kiralamalarda sunulan avantajlar sebebiyle geleneksel ofisleri kiralama yönünde tamamlandı. Diğer yandan 2021, kullanıcı pazarının, daha önce hiç olmadığı kadar esnek kiralama çözümlerine yakından baktığı bir yıl oldu.

2021 yılında İstanbul’da gerçekleşen kiralama ve kurumsal satın alma işlemlerinin toplamı yaklaşık 337.000 metrekare olup bir önceki yıla göre yüzde 82 arttı. 2020 yılında işlem hacmi 185.000 metrekareydi.İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 yılındaki işlemler ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli işlemlerdi. Bu yıl pazarda 20.000 metrekare üzerindeki ofis alanında işlem gerçekleşmedi. Kapanan işlemlerin yüzde 26’sı, büyüklüğü 10.000- 20.000 metrekarenin arasındaki işlemlerdi. Büyüklüğü 5.000 ile 10.000 metrekare arasında değişen ofis alanlarının toplam hacme oranı yüzde 14 oldu. Ofis alan büyüklüğünün 1.000 ile 5.000 metrekarearasında değiştiği işlemler toplam hacmin yüzde 47’siydi. Toplam işlem hacminin yüzde 13’ü, alan büyüklüğü 1.000 metrekare altındaki ofislerde gerçekleşti.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri 2021 yılında yoğun talep görürken, Kağıthane-Cendere öne çıkan bölge oldu. Bu bölgede genellikle orta ve büyük hacimli işlemler gerçekleşti. İstanbul’daki en büyük hacimli iki kiralama işlemine ev sahipliği yaptı. 2021 yılındaki dikkat çekici işlemlerden biri Orka Holding’in Vadi İstanbul’daki 5.635 metrekare ofis alanında yaptığı kiralamaydı. Bu kiralama işleminin gerçekleşmesine PROPIN aracılık etti.

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis projeleri inşaat hızı 2021 yılında yavaşladı. İnşaat maliyetlerindeki keskin yükselişin de etkisiyle ofis geliştiricilerinin ofis yatırımlarına ilgisi zayıfladı. Bu gelişmeler sonucunda, 2021 yılında İstanbul A sınıfı ofis stoku büyümesi durma noktasına geldi. Ofis geliştiricilerinin paylaştığı veriler ışığında 2021 yılı sonunda, İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda yaklaşık 7,7 milyon metrekare olmasını öngörmekteyiz. Söz konusu stok artışının büyük payı, 2022 yılında kademeli olarak açılacağı ilgili kurumlarca açıklanan İstanbul Finans Merkezi (İFM)’ne aittir.

Öte yandan Pazar’daki yoğun rekabet, mevcut ülke konjonktürü ve iki yıldır ana gündem maddesi haline gelen pandemi koşullarının da etkisiyle açılış tarihini ertelemeye neden olabilir. 2021’in son günlerine, COVID-19 vaka oranlarında, güvende hissedilecek bir seviyeye gelinebilmesi umuduyla girildi. Ofise dönüşe kaygıyla bakan, iki senedir ofise dönmemiş kullanıcıların çoğunun, taşınma konusunu, 2022 yılı 1. ve 2. çeyrek sonunda gündemlerine alacaklarının planlandığı görüldü. Birçok uluslararası firma, halihazırdaki ofislerini, tam kapasite kullanmasalar da, ofislere ne zaman ve nasıl dönecekleri kararının, globalde alınan kararlar çerçevesinde netleşeceği bilgisini paylaştı. Diğer yandan hala ofise dönmemiş birçok firmanın, alan küçülterek dönme planlarının arka planında, bazı departmanların süresiz olarak uzaktan çalışma modeline alınmasının olduğu tespit edildi. Karar verme süreçlerindeki tüm bu belirsizliklere rağmen, nitelikli ofis binalarına talebin yoğun olması dikkat çekti ve çok sayıda işlem kapandı. Kapanan işlemler sebebiyle, zaten sayılı miktarda olan “nitelikli” ofis seçeneklerinin arzının daraldığı gözlemlendi.

2022 yılında, her zaman kiralamanın çok gerisinde kalan satın alma işlemlerinin, hem son kullanıcı hem de yatırımcı tarafında artacağını öngörüyoruz.

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: 2021 dördüncü çeyrek dönem sonunda MİA’nın stok payı yüzde 33 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA DışıAsya’nın stok payı 2021 dördüncü çeyrekte yüzde 18 oldu.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA Dışı Asya’daki A sınıfı ofis stoku 2021 dördüncü çeyrekte az miktarda büyüdü. 2021 yılı sonunda MİA Dışı-Asya’nın stok payı yüzde 23 olarak kaydedildi.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]: Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki A sınıfı ofis stokunda 2021 dördüncü çeyrek döneminde değişiklik olmadı ve stok payı yüzde 26 olarak hesaplandı. 

BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis projeleri için inşaat hızının 2021 yılında yavaşladığı görüldü. Ekonomik dalgalanmalar ve pandemi kaynaklı belirsizlik talepte belirgin bir azalma yarattı. Bu gelişmelerle birlikte inşaat maliyetlerindeki sert yükselişin de etkisiyle ofis geliştiricilerinin ofis yatırımlarına ilgisi zayıfladı. Bu gelişmeler sonucunda, 2021 yılında İstanbul A sınıfı ofis stoku büyümesinin durduğu gözlendi.

Küçük ölçekli ve müstakil birkaç ofis binası dışında 2021 dördüncü çeyrek dönemde stoka katılan bina olmadı. 2021 yılı sonunda ulaşılan A sınıfı ofis stokundaki en büyük pay; 930 bin metrekare alanla Havaalanı Bölgesi’nin oldu. MİA’da yer alan Maslak ve Levent, Havaalanı Bölgesi’ni izleyen bölgeler oldu. Bu bölgelerdeki ofis stoku sırasıyla 760 bin metrekare ve 690 bin metrekare seviyesindeydi.

A SINIFI OFİS STOKUNDA PLANLANAN BÜYÜME

Ofis geliştiricilerinin paylaştığı verilere dayanarak hazırladığımız stok artışı grafiğinde, 2021 yılındaki stok artışının durgunluğu dikkat çekti. Yıl boyunca stok sadece 25 bin metrekare arttı ve stoktaki büyüme yüzde 3 seviyesinde kaldı. Mevcut ekonomik koşullar ve pandemi koşullarına bağlı ofis talebindeki düşüş bu durgunluğun oluşmasında önemli rol oynadı.

İstanbul Ofis Pazarı, 2008-2021 arasındaki 13 yıllık dönemde 2,2 milyon metrekareden 6,5 milyon metrekare büyüklüğe geldi. Stokun üç kat arttığı bu süreçte, en büyük artış 2012-2017 yılları arasındaki dönemde gerçekleşti. Kağıthane – Cendere Yolu, Piyalepaşa – Bomonti, Maltepe-Kartal ve Batı Ataşehir’de açılan yeni ve büyük ofis projeleri, stokun büyümesinde önemli rol oynadı.

2018 yılından sonra pazardaki arzda doygunluğa bağlı olarak stok büyümesinde yavaşlama bekleniyordu. Ancak ekonomik ve siyasi koşulların inşaat sektörü üstündeki olumsuz etkisi sebebiyle büyümedeki yavaşlama daha erken başladı. 2020 yılına damgasını vuran pandeminin etkisiyle 2021 yılında ofis yatırımlarının durma noktasına geldiği gözlendi.

İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin açılışı İstanbul Ofis Pazarı’ndaki stoku etkileyeceği öngörülmektedir. 2021 yılında IFM inşaatı hız kazanmıştır. İlgili kurumlarca yapılan açıklamalarda, IFM sınırlarındaki projelerin 2022 içinde kademeli olarak açılacağı bilgisi paylaşılmaktadır.

2019 yılında hizmete giren İstanbul Havaalanı (IGA)’nın etkisiyle şehrin kuzeyinde yeni projeler planlanmaya başlamıştır. Bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’daki münferit lokasyonlarda (off-location) 2026 yılına kadar 850 bin metrekare ofis alanın stoka katılacağı öngörülmektedir.

Ofis geliştiricilerinin paylaştığı veriler ışığında 2021 yılı sonunda, İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda yaklaşık 7,7 milyon metrekare olmasını öngörmekteyiz. Söz konusu stok büyüklüğü İstanbul’daki merkezi iş alanlarıyla Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri ’ni kapsamaktadır. Ancak bu kapsam, mevcut ofis kümelenmelerine dâhil olmayan münferit lokasyonlardaki yeni ofis projelerini içermemektedir.

Pazar koşullarındaki rekabet, mevcut ülke konjonktürü ve iki yıldır ana gündem maddesi haline gelen pandemi koşullarının da etkisiyle açılış programlarında erteleme olması söz konusudur. Güncel koşullar sebebiyle ofis proje açılışlarının ertelenmesi dışında iptal edilmesi ya da fonksiyon değişikliğine gidilmesi sonucunda gelecek dönem için planlanan ofis stoku büyüklüğünde değişiklikler oluşabilir.

2021 üçüncü çeyrekte Maslak A sınıfı stokuna eklenen Maslak Square dışında yıl boyunca MİA’da yeni bina açılmadı. MİA’nın stok payı 2021 yılı sonunda yüzde 33 oldu. Önümüzdeki dönemde stok artışının ağırlıklı olarak Levent ve Maslak bölgelerinde olacağı planlanmaktadır. Stoktaki bu büyüme planlarıyla 2024 yılı sonunda MİA stok payının yüzde 29 olacağı hesaplanmıştır.

2021 yılında MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis stokunda artış yaşanmadı. Yıl içinde operasyona başlaması beklenen ancak ertelemeler sonucunda açılmayan projelerin açılmasıyla 2022 yılında Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerinde sınırlı büyüme beklenmektedir. Buna göre 2021’de yüzde 18 olan MİA DışıAvrupa’nın payının 2024 yılında yüzde 16 olacağı öngörülmektedir.

MİA Dışı-Asya stok payının 2021 yılı sonunda yüzde 23 olduğu belirlendi. 2022 ve sonrasındaki yıllarda planlanan açılışların gerçekleşmesiyle MİA DışıAsya A sınıfı ofis stokunun büyüyeceği öngörülmektedir.

Önceki yıllarda hızlı büyümeye sahne olan Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 2021 yılı durağan geçti. Bu dönemdeki stok payı yüzde 26 oldu. Açıklanan programa göre, Batı Ataşehir’de yer alan İstanbul Finans Merkezi (İFM)’nin 2022 yılında açılmasıyla Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki A sınıfı ofis stoku hızla büyüyecektir. Bu büyümeyle birlikte Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payının 2022 sonunda yüzde 34’e tırmanması beklenmektedir.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

2021 dördüncü çeyrek dönemde MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 28,1; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 15,4 olarak gerçekleşti. 

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 20,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 26,1 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 18,3; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 12,0 oldu.

İstanbul Ofis Pazarı 2021 dördüncü çeyrek dönemini pandemiye rağmen hareketli geçirdi. Gerçekleşen işlemlerin etkisiyle boşluk oranları düştü. Kiralama işlemleri değerlendirildiğinde, taşınmanın arkasında birçok farklı neden olduğu görüldü. Mevcut piyasa koşullarındaki belirsizliği avantajı çevirerek taşınmak isteyen şirketlerin ve çok büyük ölçekli olmasına rağmen hibrit modelle alan küçülten şirketlerin taşınmaları
dikkat çekti. Bu çeyrekte özellikle küçük ve orta ölçekli ofislerde kiralama işlemleri gerçekleşirken, boşluk oranlarında düşüş gözlendi.

2021 dördüncü çeyrek döneminde Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrek döneme göre düştü ve boşluk oranı yüzde 36,2 oldu. Levent içinde bina değiştiren çok sayıda şirket görüldü. Bu değişikliklerde başka bölgelerden Levent’e yeni taşınan kullanıcılar rol oynadı. Örneğin, Tuna Varlık Yönetim 1.Levent Plaza’daki 950 metrekarelik ofis kiralama işlemi gerçekleştirdi. Bu işlem PROPIN aracılığıyla Levent’te tamamlanan işlemlerden biri oldu.

Bu dönemde Maslak’ta, farklı büyüklüklerde kiralamalar gerçekleşti. Bazı firmaların Maslak’tan ayrılmasına rağmen, çok sayıda firmanın Maslak’ta yeni kiralama yaptığı görüldü. Bu değişikliklerin etkisiyle Maslak’taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrek döneme göre geriledi ve Maslak’ta 2021 dördüncü çeyrek döneminde boşluk oranı yüzde 24,2 oldu.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarında 2021 dördüncü çeyrek dönemi durağan geçti. A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 8 ile geçen çeyrekteki seviyesini korudu. 2021 dördüncü çeyrek dönemde Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 34,5’e düştü. Bölgedeki genellikle küçük ölçekli ofis alanlarında yapılan kiralamalar söz konusu düşüşte rol oynadı.

Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında 2021 dördüncü dönemi gerçekleşen kiralama sayısıyla dikkat çekti. Bu kiralama işlemlerinin bir kısmını yeni ofis açan şirketler yaparken, bir kısmını da başka bölgelerden Kozyatağı’na taşınan kullanıcılar oluşturdu. Bir önceki çeyrek döneme göre düşen Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2021 dördüncü çeyrek sonunda yüzde 19,6 olarak hesaplandı.

2021 dördüncü çeyrekte Ümraniye’de farklı ölçeklerde yapılan kiralamalar gerçekleşti. Çolakoğlu Şenel Plaza’nın komple kiralanması bu çeyrekte göze çarpan kiralama işlemlerinden biri oldu. Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 dördüncü çeyrekte yüzde 21,1’e indi.

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2012-2021 yılları arasındaki dönem sonunda iki buçuk katının üzerine çıktı. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2012 birinci yarıda yüzde 6,4 ile en düşük seviyesinde kaydedilirken 2014 yılı sonuna kadar yüzde 6 ila yüzde 8 arasında durağandı. Takip eden çeyreklerde yükselmeye başlayan boşluk oranındaki artış, bazı yarıyıl ortalamalarında düşse de, 2020 birinci yarıya kadar devam etti. Bu dönemde son on yılın en yüksek boşluk oranı değeri yüzde 20,2 olarak kaydedildi. 

MİA Dışı-Avrupa

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2012-2021 yılları arasındaki dönemi genel olarak yüzde 20 bandının üzerinde ve inişli çıkışlı geçirdi. 2012 birinci yarıda MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 26,5 mertebesindeydi. Sonraki dönemlerde yükselse de, 2015 yılına kadar kademeli olarak düştü. yüzde 19,3 ile 2015 ikinci çeyrek dönemde en düşük değerinde olan boşluk oranı, 2016 yılından başlayarak artmaya başladı.2019 birinci yarıda yüzde 27,9’a yükselmesi dışında boşluk oranı yüzde 24-26 bandındaydı. MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı, 2021 birinci yarıdaki hızlı yükselişiyle son on yılın en yüksek değeri olan yüzde 28,4’e tırmanmasına rağmen, 2021 ikinci yarıda yüzde 27,3’e düştü.

MİA Dışı-Asya

Son on yıllık dönemde MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. 2012 birinci yarıda yüzde 11,4 olan MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı aynı yılın ikinci yarısında yüzde 8,8 ile en düşük seviyesinde hesaplandı.

MİA Dışı-Asya 

B sınıfı ofis stokundaki boşluk oranı, 2016 yılı sonuna kadar durağan seyretti. Takip eden yarıyıllarda, oranın 2018 birinci yarıda gerilemesi dışında, kademeli olarak yükseldi.

En yüksek değeri olan yüzde 18,9’a 2019 ikinci yarıda ulaşan boşluk oranı, talebin de etkisiyle 2020 yılından sonra düşmeye başladı. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2021 ikinci yarıda yüzde 12’ye indi. 

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2021 yılı dördüncü çeyrek dönemde 12,2 ABD Doları /metrekare /ay ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 5,1 ABD Doları /metrekare/ay seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 9,2 ABD Doları /metrekare/ay; B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 6,1 ABD Doları /metrekare/ay olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 7,7 ABD Doları /metrekare /ay; B sınıfı ofis binalarındaysa 5,9 ABD Doları /metrekare/ay oldu.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 yılı pandemi koşullarının yanı sıra ekonomik dalgalanmaların etkisinde geçti. 2021 dördüncü çeyrek dönem boyunca Türk Lirası’nın döviz karşısında hızlı değer kaybetmesi pazarın ana gündem maddeleri arasındaydı. İstanbul Ofis Pazarı’nda liste kira rakamlarının Türk Lirası açıklanıyor olması büyük belirsizliğe yol açtı. Türk Lirası’nda yaşanan değer kaybı sonrasında, Türk Lirası olarak açıklanan liste kira rakamları erime noktasına geldi. Kira ortalamalarının Türk Lirası’nın Dolar karşılığında en düşük seviyesine inmesi, İstanbul Ofis Pazarı için bir dönüm noktası oldu. Raporun kapsadığı dönemde, birçok mal sahibinin kira rakamlarını güncellemeye başladığı görüldü. Döviz karşısında tekrar büyük değer kaybına uğramak istemeyen malsahiplerinin, kira rakamlarını güncellerken artış payını da göz önüne alarak yeni liste rakamlarını belirmeye başladı.

Levent’teki A sınıfı ofis binalarında 2021 dördüncü çeyrek dönem hareketli geçti. Boşluğun azalması ve dövizin hızlı yükselişi karşısında TL olarak açıklanan liste rakamlarında belirgin kira artışları yapılmaya başlandı. Bazı mal sahiplerinin, kira rakamlarını yeniden ABD Doları olarak talep etmeye başlaması dikkat çekti. Bir önceki döneme göre Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması TL bazında yaklaşık yüzde 28 yükselmiş olsa da, kira ortalamaları döviz bazında düştü ve 14,6 ABD Doları /metrekare /ay olarak kaydedildi.

2021 dördüncü dönemde Etiler A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 10,3 ABD Doları /metrekare/ay seviyesindeydi. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı ofis binalarında 2021 dördüncü çeyrek dönemde ağırlıklı olarak küçük ölçekli ofislerde kiralama işlemleri gerçekleşti. Kiralanan ofisler için istenilen kira rakamları, bölge ortalamasının altında kaldı. 2021 dördüncü çeyrekte Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,2 ABD Doları /metrekare/ay oldu. 2021 dördüncü dönemi sakin geçiren Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 8,9 ABD Doları /metrekare/ay olarak hesaplandı.

2021 dördüncü dönemi dinamik geçiren Kozyatağı bölgesinde, A sınıfı stokta bölge ortalamasından daha yüksek kira rakamlı ofislerde kiralama işlemleri tamamlandı. Kozyatağı’nda TL bazında açıklanan liste fiyatlarında bu çeyrekte hızlı bir yükseliş olmadı. Kozyatağı’ndaki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 8,6 ABD Doları /metrekare/ay olarak kaydedildi.

Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 dördüncü çeyrek dönemde 8,3 ABD Doları /metrekare/ay oldu. Bu çeyrekte Altunizade’deki mal sahipleri, TL bazında kira rakamlarını az da olsa yükseltti. Ayrıca yeniden kiralık olarak pazara giren ofis alanları için istenilen kiraların bölge ortalamasından daha düşük olduğu belirlendi.

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

2021 dördüncü çeyrek dönemde İstanbul A sınıfı ofis binalarında talep edilen en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları /metrekare/ay (yaklaşık 415 TL/ metrekare ay) olduğu belirlendi. MİA’da yer alan Levent, bu çeyrekteki en yüksek kira rakamının istendiği bölgeydi.

2021 yılı boyunca Etiler’de talep edilen en yüksek kira rakamı değişmezken, Zincirlikuyu-Esentepe Gayrettepe’de 2021 üçüncü çeyrekteki seviyesini korudu. Öte yandan en yüksek kira rakamı bir önceki çeyrek döneme göre Maslak’ta 5 ABD Doları ve Beşiktaş-Balmumcu’da 3 ABD Doları düştü. Bu düşüşün ana nedeni Türk Lirası bazında sabit kira rakamlarının ABD Doları karşısında değer kaybetmesi oldu.

Taksim-Nişantaşı, 2021 dördüncü çeyrek dönemde MİA DışıAvrupa’da en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge oldu. Üçüncü çeyrek döneme göre 4 ABD Doları daha yüksek olan bu bölgedeki en yüksek kira 25 ABD Doları /metrekare/ay (yaklaşık 346 TL/ metrekare/ ay) seviyesindeydi.

2021 dördüncü çeyrek dönemde, MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kira rakamı, 22 ABD Doları /metrekare/ay (yaklaşık 304 TL/ metrekare/ ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildi. MİA Dışı-Asya’da Kozyatağı dışındaki diğer bölgelerde istenen en yüksek kira rakamının üçüncü çeyrek döneme göre belirgin şekilde düşmesi dikkat çekti.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarında 2021 yılının ilk üç çeyrek döneminde önemli bir değişiklik gerçekleşmedi. Ancak dördüncü çeyrekte Türk Lirası’nın döviz karşısındaki hızlı değer kaybetmesi, kira ortalama grafiğine düşüş yönlü yansıdı.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması ABD Doları bazında 2021 yılı sonunda düştü. 2021 yılının ilk üç çeyrek döneminde 15,3 ABD Doları / metrekare/ay seviyesinde sabit olan kira ortalaması dördüncü çeyrekte geriledi. 2021 dördüncü çeyrekte 12,2 ABD Doları /metrekare/ay olan kira ortalamasında yüzde 20 seviyesinde düşüş kaydedildi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması ABD Doları bazında 2021 yılını gerilemeyle kapattı. 2021 yılının ilk iki çeyrek döneminde kira ortalaması 10,0 ABD Doları /metrekare/ay mertebesindeydi.

Üçüncü çeyrekte hafif bir artışla 10,3 ABD Doları /metrekare /ay olan MİA DışıAvrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, dördüncü çeyrekte 9,2 ABD Doları /metrekare/ay’a indi. 2021 yılı sonunda MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması sert bir düşüş yaşadı. Kira ortalaması 2021 birinci çeyrekte 11,2 ABD Doları /metrekare /ay iken takip eden iki çeyrekte bu seviyesini korudu. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 dördüncü çeyrekte 7,7 ABD Doları /metrekare /ay’a düştü. Yıl sonunda kira ortalamasının ABD Doları bazında yüzde 30’un üzerinde düşmesi dikkat çekti. 

MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılı sonunda ABD Doları bazında belirgin şekilde azaldı. 2021 birinci çeyrek döneminde 6,8 ABD Doları /metrekare /ay düzeyindeydi. Üçüncü çeyrekte 7,0 ABD Doları / metrekare /ay olan kira ortalaması, dördüncü çeyrek dönemde 5,1 ABD Doları /metrekare /ay’a düştü. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında 2021 birinci ile dördüncü çeyrek arasındaki düşüşün ABD Doları bazında yüzde 25 olduğu hesaplandı.

Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması kademeli olarak düştü. 2021 yılının ilk yarısında 7,5 ABD Doları /metrekare /ay seviyesinde olan kira ortalaması, takip eden çeyreklerde
geriledi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 dördüncü çeyrekte 6,1 ABD Doları /metrekare /ay oldu.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılında aşağı yönlü hareket etti. 2021 birinci çeyrekte 7,3 ABD Doları /metrekare /ay olarak belirlenen kira ortalaması dördüncü çeyrekte 5,9 ABD Doları /metrekare /ay’a düştü. Böylece son dört çeyrek dönem sonunda MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması yüzde 19 geriledi.

Propin’in Kurucu Ortaklarından Aydan Bozkurt ofise dönüş yapmamış birçok firmanın, alan küçülterek dönme planlarının arka planında, bazı departmanların süresiz olarak uzaktan çalışma modeline alınmasının olduğu ve kullanıcı pazarının, daha önce hiç olmadığı kadar esnek kiralama çözümlerine yakından baktığı bir yıl olduğunu belirtti ve “Birçok uluslararası firma, halihazırdaki ofislerini tam kapasite kullanmasalar da ofislere ne zaman ve nasıl döneceklerinin kararı, globalde alınan kararlar çerçevesinde netleşecek” şeklinde konuştu.

Raporun devamı için tıklayın

İstanbul'da A sınıfı ofis arzı 5.13 milyon metrekare olarak sabit kaldı!

Kovid-19 salgını ofis trendlerini nasıl etkiledi?