İstanbul'da ofis kiralama oranında artış yaşanıyor!
Ümraniye, Kavacık ve Levent´teki bazı şirketlerin ofis kiralama hareketliliği, diğer ilçelerede yayılıyor
Colliers International tarafından hazırlanan 2010 yılının ikinci çeyrek İstanbul ofis piyasası raporuna göre ofis kiracıları, gayrimenkul geliştiriciler ve yatırımcılar açısından olumlu bir dönemin yaşanıyor.
TALEP
Ekonomik krizin yaraları sarılırken, kiralama talebinde bir artış gözlüyoruz. Son 2 yılda İstanbul ofis piyasası bazı şirketlerin Ümraniye, Kavacık ve Levent´te gerçekleştirdiği kiralama işlemlerinin dışında oldukça durgundu. Talebin azalmasına rağmen düşmeyen kira rakamları, taşınma maliyetleri, özellikle global şirketlerde beklenenden uzun süren onay süreçleri ve kriz ve merkezi iş aksında arazi geliştirmede yaşanan zorluklar nedeniyle yeni ofis projelerinin piyasaya çıkmaması ofis piyasasındaki durgunluğun diğer nedenleriydi. Geçmiş dönemde yaşanan bu zorluklara rağmen ekonomideki olumlu hava ile birlikte 2010'un son iki çeyreğinde kiralamalarda ciddi anlamda bir artış ve ofis piyasasında hareketlenme görüyoruz.
Krizle beraber ofis arayışlarını ve yatırım planlarını donduran ve erteleyen uluslararası şirketler, özellikle de finans, teknoloji, hızlı tüketim malları ve servis sektörleri, bu dönemde piyasalarda yaşanan olumlu gelişmeler ve göstergelerin de etkisiyle ofis arayış süreçlerini aktif hale getirdiler. Öte yandan bu dönemde şirketlerin taleplerinin 2007-2008 kriz öncesi dönemdeki talepten çok daha farklı olduğunu görüyoruz. Önceki dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki prestijli ofislere yönelik olan talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması sebebiyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil bölgelerde yer alan A sınıfı ofislere yöneldi. Bu bağlamda küçülme, daha verimli ofislere taşınma ve konsolidasyon, ofis piyasasındaki ana eğilimler haline geldi.
Bu dönemde kiralama işleminin tamamlanması, şirketlerin beklediklerinden daha fazla zaman alan ve daha fazla prosedürü olan bir iş haline geldi. Bütün bu hareket ve talepte canlanmaya rağmen kiracılar kira sözleşmesini imzalamadan önce çok dikkatli davranıyorlar. Kiracıların mal sahiplerinden taleplerinin arttığı bir döneme girdiğimiz söylenebilir. Kira rakamlarında ciddi bir düşüş olmasa da kiracıların beklentileri daha esnek ve iyileştirilmiş ticari şartlar olarak şekillenmiştir.
Son iki yılda birçok kiralama talebi, merkezi iş bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil bölgelere kaydı. Örnek olarak, E-5 ve TEM´in kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı sunan bir başka bölgedir. Ancak bölgedeki altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına yol açıyor. Önümüzdeki dönemde yeni açılan ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy-Kartal metro hattının hayata geçmesi ile Kartal´ın talep gören yeni bölgeler haline geleceğini öngörüyoruz.
ARZ
Global ekonomik krizi takip eden dönemde düşük talebe karşın arzın geliştirilememiş olması ve boşluk oranlarının pek çok bölgede %5´in altında olması kiraların sabit kalmasını sağladı. 2009 yılında, Levent, Zincirlikuyu ve Kozyatağı gibi birincil ofis bölgelerinde planlanan pek çok proje finansman sıkıntısı nedeniyle ertelendi. Türkiye´de built-to-suit diğer ülkelerdeki ofis piyasalarının aksine çok yaygın bir uygulama değil. 2010 yılında, ekonominin iyileşme sürecinde olmasına ve piyasa durumunun iyimser görünmesine rağmen, kira sözleşmesi geliştiriciler adına fon ve kredi bulmak için hala ön koşul olarak görünüyor. Bu nedenle, ofis projeleri, kısa vadede daha yüksek geri dönüş sağlayan konut ve perakende projelerine kıyasla geri planda kalıyor. Düşük faizler ve piyasadaki olumlu rüzgârlar eğer ardı ardına gerçekleşen kiralama işlemleri ve giderek düşen boşluk oranları ile desteklenirse ve arazi geliştirmede yaşanan sıkıntılar aşılabilirse Levent, Zincirlikuyu, Esentepe gibi bölgelerde yeni projeler hayata geçirilecektir. Eğer projeler aynı dönemde piyasaya çıkarsa oluşabilecek arz fazlası kiralarda aşağı yönlü baskı anlamına gelebilir.
KİRA RAKAMLARI
Hiç şüphesiz 2009 yılında kiralarda düşüş kaydedilmesindeki en önemli sebep yetersiz talepti. 2010 yılında, kiralar sabit kalmasına rağmen, önümüzdeki dönemde planlanan projeler hayata geçerse merkezi iş bölgelerindeki kiralarda belirgin düşüşler gerçekleşebilir. Ancak ard arda gerçekleşen işlemler ve kiralama taleplerindeki canlılık bu şekilde devam ederse arz-talep dengesi korunacak ve kiralar sabit kalacaktır.
OFİS TRENDLERİ: YEŞİL BİNALAR
Önümüzdeki dönemde şirketler A ve B sınıfı ofislerin düşük kiralarından ve mal sahipleri tarafından sunulacak cazip imkanlardan etkilenecekler. Öte yandan deprem riskinin yüksek olduğu bir coğrafyada ve sel baskınlarının yaşandığı Basın Ekspres gibi bölgelerde cazip kira rakamları ve diğer koşullara rağmen düşük standartlar sunan kalitesiz ofisler kiracılarını ellerinde tutmakta zorlanacaklar.
Çevre dostu, enerji tasarrufu sağlayan ve sertifikalı ofislere olan talep önümüzdeki dönemde trendleri ve planlanan projeleri şekillendirecek. Global şirketler kendilerini şimdiden bu standartlara adapte etmeye başladılar ve şu anda LEED, BREEAM gibi sertifikalar zorunluluk olmasa da ofis seçim kriterlerinde yer alıyorlar. Çevre konusunda duyarlılığı olan global ve yerel şirketler sertifikalı olsun olmasın yeşil bina özelliklerine sahip projeleri tercih etmektedirler. Önümüzdeki dönem tüm dünyada olduğu gibi Türkiye´de de bu tercihlerin daha bilinçli yapılacağı bir dönem olacak. Ülkemizde buna öncülük eden ilk ofis binası Tekfen-Oz Gayrimenkul tarafından geliştirilen LEED sertifikalı Levent Ofis Projesidir. (www.leventofis.com) Bu proje Siemens´in Gebze´de kendi kullanımı için geliştirdiği LEED sertifikalı Gebze ofisini takip etmekle beraber bundan sonra geliştirilecek çok kullanıcılı yeşil ofislere öncülük ederken, ofis geliştiricileri de bu standartları kendi projelerine entegre edebilmek adına sertifikasyon sistemlerini değerlendirmektedirler. Özellikle Avrupa ve Amerika´da yeşil ofislere talebin artması ve yeni projelerde sertifikasyon aranması Türkiye´de de gayrimenkul geliştiricilerini ve yatırımcılarını bu konuya eğilmeye teşvik edecektir. Bu trend yatırımcı ve gayrimenkul şirketlerinin yanı sıra mimarlara, mühendislere, gayrimenkul profesyonellerine ve tabi bu projelerin nihai kullanıcılarına da yeşil binalar ve çevre duyarlılığı konusunda kendilerini geliştirme fırsatı sunacaktır.
Emsale dahil edilmeyen kış bahçeleri ve balkonlar son yıllarda planlanan projelerin konsept tasarımlarında daha çok karşımıza çıkmaya başlamıştır. Eğer benzer teşvikler yerel otoritelerce enerji tasarrufu sağlayan yeşil projelere de verilirse, sertifikasyon ve yeşil binalar gayrimenkul geliştiricilerinin gündeminde de ciddi bir biçimde yer alacaktır. Biz, Colliers International olarak, bu yöndeki olumlu gelişmeleri ilgiyle izliyor ve takdir ediyoruz. Bu standartları uygulayarak yeşil binaları ve enerji sertifika sistemlerini uygulayan geliştiricilerin projelerinin daha da değerleneceğine inanıyoruz.
Konuyla ilgili basında çıkan diğer haberler
Ofis piyasasında canlanma yaşanıyor
Colliers International tarafından hazırlanan İstanbul ofis piyasası raporu, kiralamalarda yılın ikinci çeyreğinde iyileşmeler yaşandığını ve ofis kiralamada tercihlerin Anadolu yakasına kaydığını ortaya çıkardı.
Ekonomik krizin etkilerinin azaldığı 2010 yılının ikinci çeyreğinde Colliers International tarafından hazırlanan raporlar kiralama talebinde artış yaşandığını sergiledi. Raporda son 2 yılda İstanbul ofis piyasasının bazı şirketlerin Ümraniye, Kavacık ve Levent´teki kiralamalarının dışında oldukça durgun bir dönem yaşadığına dikkat çekildi. Bu durgunlukta talebin azalmasına rağmen kira fiyatlarının düşmemesinin nedenleri olarak taşınma maliyetlerin yüksekliği, global şirketlerde onay sürelerinin uzaması, ekonomik kriz ve merkezi iş aksında arazi geliştirmede yaşanan zorluklar gösterildi.
Krizle beraber ofis arayışlarıyla yatırım planlarını donduran yada erteleyen finans, teknoloji, hızlı tüketim malları ve servis sektörlerindeki uluslararası şirketler, esen olumlu hava üzerine ofis arayışlarına yeniden hız verdi. Bu arayışların yön değiştirerek daha önce Levent ve Etiler gibi prestijli semtlerden Ümraniye ve Kavacık gibi bölgelere kaydığına dikkat çekilen raporda A sınıfı ofislerde daha verimli çalışma kuralları tercih edildiğinin altı çizildi.
Ümraniye E-5 ve TEM´in kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı sunan bir başka bölge oldu. Ancak rapora göre bölgedeki altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına yol açtı. Önümüzdeki dönemde yeni açılan ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy-Kartal metro hattının hayata geçmesi ile Kartal´ın talep gören yeni bölgeler haline gelmesi ise bir başka öngörü.
Emlakkulisi