İstanbul'da ofis piyasası Kovid-19'dan nasıl etkilendi?

Colliers International tarafından 2021 ilkbahar yaz İstanbul Ofis Piyasası raporu yayınlandı. 

Colliers International tarafından 2021 ilkbahar yaz İstanbul Ofis Piyasası raporu yayınlandı. Peki ofis piyasasında neler oluyor? 

İşte Colliers International tarafından hazırlanan İstanbul Ofis Piyasası raporu...

Pandemi sebebiyle hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamında, ofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık yüzde 25 seviyesindedir. Pek çok firma esnek çalışmayı kalıcı hale getirmeye hazırlanırken bu dönemde yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde, esnek çalışma düzenine göre, 10 kişiye 6 sabit masa oranına kadar düşen alan kullanma kararları aldıklarını ve ofis alanlarını büyük ölçüde azalttıklarını ve azaltmayı planladıklarını söyleyebiliriz.

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2021 yılı ilk çeyreğinde 2.688.634 m²’ye ulaşmıştır.

Colliers GÖRÜŞÜ: Boşluk oranlarına yansımalar kısa vadede, pandemi başından bugüne kadar, tam olarak görülmese de, şirketlerin planlamalarını ve üzerinde çalıştıkları alanı azaltma işlemlerini ilerleyen dönemlerde tamamlamaları ile birlikte, boşluk oranlarında hissedilebilir artış olacağını öngörüyoruz.

Arz - Kira

İstanbul’daki toplam ofis stokunun bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, toplam stok payları büyüklük sırasıyla, MİA (yüzde 32), Kozyatağı/Ataşehir (yüzde 16), Kağıthane/ Cendere (yüzde 15), Maslak (yüzde 13) ve Ümraniye (yüzde 12) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin yüzde 88’ini oluşturmaktadır.

2021 yılının ilk çeyreğinde; İstanbul genelinde A sınıfı ofis ortalama kira rakamları, USD bazında, $13,37/m2/ ay seviyesindedir. Avrupa Yakası ortalama kirası $14,45/ m2/ay iken, Asya Yakası ortalama kirası $11,47/m2/ay olarak gerçekleşmiştir.

Diğer yandan, 2021 yılının ilk çeyreğinde; İstanbul genelinde A sınıfı ofis ortalama kira rakamları, TL bazında, 109,47 TL/m2/ay seviyesindedir. Avrupa Yakası ortalama kirası 118,41 TL/m2/ay iken, Asya Yakası ortalama kirası 93,70 TL/m2/ay olarak gerçekleşmiştir.

2019 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında ABD Doları cinsinden kiralar yaklaşık yüzde 26, 2020 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında ise yaklaşık yüzde 13 oranında azalmıştır.

Talep - Boşluk

2021 yılı ilk çeyreğinde, İstanbul Avrupa ve Asya Yakası’ndaki toplam A sınıfı ofis boşluk oranı, yüzde 29,90 seviyesindedir. Boşluk oranları Avrupa Yakası’nda, yüzde 33,34 iken Asya Yakası’nda ise yüzde 23,84 olarak belirlenmiştir. 2020 yılının geneline baktığımızda, yeni kiralama toplam alan hacminin 70.000m2’nin biraz üzerinde, 2021 yılı ilk çeyreğinde ise 25.000m2’nin biraz üzerinde seyrettiğini görmekteyiz. 2021 yılı sonunda yeni kiralama toplam alan hacminin 2020 yılına benzer bir şekilde seyredeceğini düşünüyoruz.

2020 yılında toplam işlem hacmi ise 100.000m2’nin biraz üzerinde kalırken bu işlemlerin yüzde 30’dan fazlası kira sözleşmesi yenilemelerinden oluşmuştu. 2021 yılı sonuna kadar da kira sözleşmesi yenilemelerinin toplam işlem hacmi içerisinde önemli bir pay alacağını düşünmekle beraber bu sözleşme yenileme işlemlerinin kiracılar tarafından daha çok mevcut alanı da küçülterek tamamlanacağını ön görüyoruz.

Genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırmaya devam edeceğini de düşünüyoruz.2021 yılı ilk çeyreğinde kiralama işlemlerinin yaklaşık yüzde 33’lük bölümün flexible/co-work sağlayıcısı firmalar tarafından gerçekleştirildiğini görmekteyiz.

Evden çalışma sisteminin başarılı olması ile birlikte alan ve genel giderlerini azaltmak isteyecek firmaların, ‘flexible/ co-work’ konseptli ofis operatörlerinin işlettiği kısa dönemli kiralama ve kullanım yapılan alanlara yüksek talep oluşturmasını beklediğimizi daha önceki sayılarımızda da belirtmiştik. Bu tip operatörlerin alanlarını agresif olarak arttırmaya devam edebileceğini düşünüyoruz.

Gelecek Tahmin

Firmalar çalışanlarını hem evden hem de ofisten çalıştırarak dönüşümlü bir çalışma şekline geçtiler. Kısa vadede ofislere hızlı bir dönüş öngörmüyoruz. Pandemi’nin kontrol altına alınması veya sona ermesi sonrası dönemde de en azında yüzde 40 oranında uzaktan çalışma modelinin devam edeceğini gösteriyor.

Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının seyrini bu uygulamaların ne kadar yaygınlaşacağı ve kalıcı olacağı belirleyecek. Ancak, genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırma ve kira rakamlarını döviz bazında düşürme yönünde baskı oluşturacağını bekliyoruz.

Colliers GÖRÜŞÜ: Pandemi öncesindeki dönemde yüzde 30’a yaklaşan İstanbul A sınıfı ofis binaları boşluk oranı, gelecek bir veya iki yılda daha yukarı seviyelere ulaşabilir ve bunun sonucunda kalite bazında rekabeti zayıf ofis binalarının ofis dışında (eğitim, sağlık, turizm vb) kullanım değişikliğine gitmek zorunda kalacağını öngörüyoruz.

İstanbul'da en yüksek ofis kirası hangi ilçede?