İstanbul ofis piyasasında son durum ne oldu?

Colliers International tarafından 2021 sonbahar kış İstanbul Ofis Piyasası raporu yayınlandı. 

Colliers International tarafından 2021 sonbahar kış İstanbul Ofis Piyasası raporu yayınlandı. Peki ofis piyasasında neler oluyor? 

İşte Colliers International tarafından hazırlanan İstanbul Ofis Piyasası raporu...

2021 yılında aşılamanın hız kazanmasına bağlı olarak kısıtlı olarak ofislere geri dönüş başlasa da hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli ağırlıklı olarak tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamındaofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık yüzde 30-35 seviyesindedir. Pek çok firma esnek çalışmayı kalıcı hale getirmeye hazırlanırken bu dönemde yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde, esnek çalışma düzenine göre, ofis kullanım alanlarını planladıklarını söyleyebiliriz. Hibrid çalışma modeli planlamalarını tamamlayan firmaların aksiyon alması ile de 2021 yılı üçüncü çeyreği itibariyle piyasada bir ofis kiralama hareketliliği göze çarpmaktadır. Boşluk oranlarında hissedilebilir bir değişim görülmese de özellikle ofis kullanıcıları tarafından tercih edilen bölgelerdeki kira rakamlarının TL para cinsinden artış gösterdiğini gözlemlemekteyiz. 

Colliers GÖRÜŞÜ: Yeni kiralama işlemlerinin yaklaşık yüzde 30’luk bölümünün esnek ofis operatörleri tarafından yapıldığını görmekteyiz. Bu veriler, Covid-19 dönemi başlangıcı ile esnek ofislere oluşan ilginin artarak devam ettiğini göstermektedir.

Arz - Kira

2021 yılının üçüncü çeyreğinde, İstanbul genelinde A sınıfı ofis ortalama kira rakamları; USD bazında $13,23/ metrekare/ay, TL bazında da 118,34 TL/metrekare /ay seviyesindedir. Avrupa Yakası ortalama kirası $14,67/metrekare/ay, TL bazında ise 131,35 TL/metrekare /ay iken, Asya Yakası ortalama kirası $10,69/metrekare/ay, TL bazında da 95,42 TL/metrekare/ay olarak gerçekleşmiştir. 2021 yılının ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında A sınıfı ortalama kira rakamları TL bazında çoğu  bölgede artış gösterdi. Özellikle Büyükdere aksındaki MİA, Levent ve Maslak bölgelerindeki artış dikkat çekmektedir. Maslak bölgesinde TL cinsinden kiralar yaklaşık yüzde 16, MİA, Levent bölgesinde ise yaklaşık yüzde 9 oranında artmıştır. Bu artışın sebebinin mal sahiplerinin TL bazında kiraları USD/TL kurundaki artışa endeksleyerek liste fiyatlarını yükseltmelerine bağlamaktayız. 

Talep - Boşluk

2021 yılı üçüncü çeyreğinde, İstanbul Avrupa ve Asya Yakası’ndaki toplam A sınıfı ofis boşluk oranı yüzde 28,77 seviyesindedir. Boşluk oranları Avrupa Yakası’nda, yüzde 32,83 iken Asya Yakası’nda ise yüzde 21,62 olarak belirlenmiştir. 2021 yılının üçüncü çeyreği sonunda yıl içerisinde yaklaşık 60.179metrekare yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin yüzde 33’lük bölümü Kozyatağı/Ataşehir
bölgesinde, yüzde 33’ü de MIA bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri yüzde 16 oranı ile Maslak bölgesi takip ediyor. Ayrıca yeni kiralama işlemlerinin yaklaşık yüzde 30’luk bölümünün esnek ofis operatörleri tarafından yapıldığını görmekteyiz. Bu veriler, Covid-19 dönemi
başlangıcı ile esnek ofislere oluşan ilginin artarak devam ettiğini göstermektedir.

Gelecek Tahmin

Hibrit çalışma modeliyle firmalar çalışanlarını hem evden, hem de ofisten çalıştırarak dönüşümlü bir çalışma şekline geçtiler. Kısa vadede ofislere hızlı bir dönüş öngörmüyoruz. Bugün itibariyle İstanbul’daki A sınıfı ofis binalarında personel yoğunluğunu yüzde 30-35 bandında seyrettiğini görmekteyiz. Pek çok firma esnek çalışmayı kalıcı hale getirmeye hazırlanırken Pandemi’nin kontrol altına alınması veya sona ermesi sonrası dönemde de haftada 2 veya 3 gün uzaktan çalışma modelinin süreklilik göstermesi beklenmektedir. Bu yeni çalışma modellerinin ofis doluluklarına yansımasını ve boşluk oranlarında ciddi bir düşüşe izin vermeyeceğini öngörmekteyiz. Bu durum;ekonomik etkiler ve pandemi dolayısı ile yeni A sınıfı ofis arzının oldukça yavaşlaması ile değişebilir ve şirketler yeni binalara, hibrit çalışma modelleri uygulayarak, ofislerini taşıdıkça boşluk oranlarının düşmeye başlayabileceği görüşündeyiz.

Colliers GÖRÜŞÜ: Hibrit çalışma modelleri ile birlikte şirketler yeni binalara ofislerini taşıdıkça boşluk oranları düşebilir.

İstanbul'daki en yüksek ofis kirası hangi ilçede?