İstanbul'daki en yüksek ofis kirası hangi ilçede?

PROPIN tarafından hazırlanan ve 2021 Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarını kapsayan 'İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 Üçüncü Çeyrek Raporu' yayınlandı. İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış raporlarının 59. sayısı olan 2021 Üçüncü Çeyrek Raporu'nda kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri yer alıyor. 

Rapora göre; istanbul Ofis Pazarı’nda 2021 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira 32 ABD Doları olarak gerçekleşti. En yüksek kira istenen bölge ise MİA’da yer alan Levent oldu. 

İşte PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 3. Çeyrek 2021 Raporu verileri:

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 üçüncü çeyrek, yaz döneminin ve pandeminin etkisinde geçti. Pandemi döneminde esnek kiralama yapan hazır ofis şirketlerine olan talebin arttığı görüldü. İlk yatırım maliyeti ve operasyon gideri vb. birçok bakımdan sağladığı avantaj nedeniyle hızlı taşınmaya imkan sağlayan hazır ofis şirketlerinde gerçekleşen kiralamalar bu döneme damgasını vurdu. Hazır ofis şirketlerine olan kullanıcı talebi, birçok merkezi tam doluluğa ulaştırdı. Türkiye genelinde 2021 üçüncü çeyrekte ekonomik dalgalanmalar yaşandı. Bu dalgalanmalarla birlikte döviz seviyesinde ani iniş çıkışlar görüldü.

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki kira ortalamalarında bir önceki çeyreğe göre belirgin bir değişiklik yaşanmadı. Bazı bölgelerdeki mal sahipleri Türk Lirası bazında liste fiyatlarını düzenlerken, uzun süredir durağan olan bazı bölgelerde kira indirimleri tespit edildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrek dönemde 15,4 ABD Doları /metrekare /ay olarak hesaplandı. Pazardaki normalleşme adımlarıyla birlikte, firmaların fiziki olarak çalışma alanlarını kullanma oranları arttı. Kullanımın artmasıyla ofis alanı optimizasyonu gündem maddelerinde ön sıralarda yer aldı. Birçok firmanın ofis kullanım alanlarını azaltmasına rağmen yeni bina tercihini niteliği daha yüksek binalardan yana kullandığı görüldü. Bu durum A+ ofis binalarına olan talebi arttırdı. Stoku büyüyen MİA’da 2021 üçüncü çeyrekte hareketli olan bölgeler olduğu gözlendi.

MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, bir önceki çeyrek döneme göre geriledi ve yüzde 29,5 olarak kaydedildi. Bu gerilemede Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de yer alan Çalık Plaza’nın bir hastaneye komple kiralanarak ofis stoğundan çıkması etkili oldu. Ofis arzı 2021 üçüncü çeyrek dönemini genel olarak durağan geçirdi. MİA’da Maslak Square’in açılarak stoka katılması dışında, bu çeyrek dönemde A sınıfı ofis stokunda değişiklik kaydedilmedi. 2021 üçüncü çeyrek sonunda ulaşılan son stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı yüzde 33, MİA Dışı-Avrupa’nın yüzde 18, MİA Dışı-Asya’nın yüzde 23 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal Maltepe, Batı Ataşehir] yüzde 26 olarak belirlendi. Pandemi koşullarında normalleşme görülse de, önümüzdeki kış döneminde ofis kullanım şeklinin nasıl olacağının, pandeminin gidişatına göre şekilllenmesi beklenmektedir.

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ

A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: MİA’da yer alan Maslak A sınıfı ofis stoku 2021 üçüncü çeyrekte büyüdü. Bu büyüme ile birlikte MİA’nın stok payı yüzde 33 olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı 2021 yılının üçüncü çeyrek döneminde yüzde 18 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: 2021 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’nın stok payı yüzde 23 oldu.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2021 üçüncü çeyrekte yüzde 26 olarak belirlendi.

BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

İstanbul Ofis Pazarı arz yönünden 2021 üçüncü çeyrek dönemini sakin geçirdi. MİA’daki Maslak Bölgesi dışında ofis stoku büyümedi. Pandemiye bağlı olarak çalışma koşullarındaki değişim ve ekonomideki dalgalanma sonucunda talepte artış yaşanmadı. Böylece önceki çeyreklerde talepteki durgunluk sebebiyle pazarda başlayan yavaşlama, 2021 üçüncü çeyrekte de devam etti.

2021 üçüncü çeyrek sonu itibariyle ulaşılan stok büyüklüğüne göre, İstanbul Ofis Pazarı’nda, Havaalanı Bölgesi 930.000 metrekarenin üzerindeki ofis alanıyla en büyük ofis bölgesiydi. Bu çeyrekteki büyümeyle 785.000 metrekarenin üzerine çıkan stoku ile Maslak, pazardaki ikinci büyük alanlı ofis bölgesi oldu. Levent 690.000 metrekare ofis alanıyla MİA’daki ikinci, İstanbul’daki üçüncü büyük ofis alanına sahip bölge olarak tespit edildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 29,5; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 17,8 oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 28,5 kaydedildi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 19,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 12 olarak hesaplandı

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda yaz döneminin de etkisiyle 2021 üçüncü çeyrek dönemi sakin geçti. Pandemi koşullarının devam ettiği pazarda, yayınlanan genelgeler uyarınca tedbirler yeniden düzenlendi. Normalleşmenin de etkisiyle ofislerin fiziki olarak kullanımında artış yaşandı. Bununla birlikte ofis alanı kullanımında optimizasyon gündem konuları arasındaydı.

Levent A sınıfı ofis binaları açısından 2021 ikinci çeyrek döneminde dinamikti. Oldukları ofis alanlarında küçülen ve bölgeden taşınan firmalar oldu. Öte yandan avantajlı kiralama sözleşmeleri sayesinde Levent’e gelen firmalar olduğu gözlendi. Küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında gerçekleşen kiralama işlemleri sonucunda 2021 üçüncü çeyrekte Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 37,3’e geriledi.

2021 üçüncü çeyrek dönemi Maslak A sınıfı ofis binalarında hareketli geçti. Bölgede tamamlanan kiralama işlemleri ve bölgeden taşınmalar oldu. Yaklaşık 23.000 metrekare kiralanabilir alanlı Maslak Square, 2021 üçüncü çeyrekte bölgedeki A sınıfı ofis stokuna eklendi. Binanın boş olarak stoka eklenmesiyle Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrek dönemine göre yükseldi ve yüzde 24,8’e çıktı.

Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrek dönemde yüzde 33’e düştü. Bir önceki çeyrek döneme göre üçüncü çeyrek dönemi durgun geçiren bölgedeki boşluk oranının hızlı düşüşünde Çalık Plaza’nın komple kiralanması rol oynadı.

Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarında 2021 üçüncü çeyrek dönemi durağandı. Bu çeyrek dönemde bölgede göze çarpan bir kiralama ya da taşınma gerçekleşmedi. 2021 üçüncü çeyrekte Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 20,8 olarak ikinci çeyrekteki seviyesini korudu. 2021 ikinci çeyrek döneminde Altunizade A sınıfı ofis binalarında küçük ölçekli ofis alanlarında kiralama yapıldığı gözlendi. Bölgeye taşınan az sayıdaki firma sebebiyle boşluk oranı belirgin olmayan şekilde düştü.

Altunizade A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 16,5 olarak hesaplandı. Kavacık A sınıfı ofis binalarında 2021 üçüncü çeyrek dönemi sakin geçti. Bu çeyrekte Kavacık’taki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı geçen çeyrekteki yüzde 11 seviyesini korudu.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde hafif bir düşüşe sahne oldu. 2020 dördüncü çeyrek dönemde MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 30,8 olarak hesaplandı. 2021 yılı başında bu seviyesini koruyan boşluk oranı sonraki çeyreklerde düşmeye başladı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrekte yüzde 29,5 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönem boyunca durağan bir seyirdeydi. 2020 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22,2 olarak kaydedildi. Boşluk oranı 2021 yılının ilk üç çeyrek döneminde sabit bir seviyedeydi.

2021 üçüncü çeyrek dönemde MİA-Dışı Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21,9 oldu. 2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında düşüş yaşandı. Boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte yüzde 21,7 iken takip eden çeyreklerde geriledi.

MİA-Dışı Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrekte yüzde 19,9 olarak tespit edildi. Böylece son dört çeyrek boyunca MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranındaki düşüşün yüzde 8 seviyesinde olduğu hesaplandı.

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte yüzde 17,3 iken 2021 yılı başında hızla yükseldi. 2021 birinci çeyrekte MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 19,2 oldu. Takip eden çeyreklerde düşüş eğilimi gösteren boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrekte yüzde 17,8 olarak belirlendi.

Son dört çeyrek dönem sonunda MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yükseldi. Boşluk oranı 2020 yılı sonunda yüzde 25,3 olarak hesaplandı. 2021 birinci çeyrekte yükselen boşluk oranı, takip eden çeyreklerde bu seviyede sabit kaldı. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrek döneminde yüzde 28,5 olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönem boyunca düşüş eğilimindeydi. 2020 dördüncü çeyrekte yüzde 16,7 olarak tespit edilen boşluk oranı 2021 yılında kademeli olarak düştü. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 üçüncü çeyrekte yüzde 12 seviyesine geriledi. 2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde boşluk oranının yüzde 28 düşmesi dikkat çekti.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15,3 ABD Doları /metrekare/ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 7 ABD Doları /metrekare /ay seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,3 ABD Doları /metrekare /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,1 ABD Doları / metrekare /ay olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 10,8 ABD Doları /metrekare /ay; B sınıfı ofis binalarında 6,7 ABD Doları /metrekare /ay oldu.

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 üçüncü çeyrek döneminde kira ortalamaları bir önceki çeyrek seviyesindeydi. Üçüncü çeyrek boyunca Türk Lirasının döviz karşısındaki değerinin dalgalı bir seyir izlemesine rağmen raporun hazırlandığı dönemde alınan döviz kurunun, 2021 ikinci çeyrek seviyesine yakın olduğu görüldü. Bazı bölgelerde mal sahipleri, Türk Lirası bazında liste fiyatlarını düzenlerken uzun süredir durağan olan bazı bölgelerde kira indirimleri tespit edildi.

2021 üçüncü çeyrek dönemini hareketli geçiren Levent’te, A sınıfı ofis binalarının Türk Lirası olarak açıklanan liste rakamlarında yeniden düzenleme yapıldı. Bazı binalardaki kira rakamlarının dövizin dalgalanması karşısında belirgin olmayan şekilde arttığı gözlendi. Öte yandan bu çeyrekte bölge ortalamasından daha yüksek liste fiyatlarına sahip bazı ofisler kiralık olarak yeniden pazara girdi. Bu gelişmeler karşısında kira rakamları dengelendi. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrek dönemde 18,7 ABD Doları /metrekare /ay olarak bir önceki çeyrek seviyesini korudu.

Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrek dönemde 14,6 ABD Doları /metrekare /ay’a düştü. Bölge ortalamasından yüksek kira talep edilen Çalık Plaza’nın komple kiralanması, ikinci çeyrek döneme göre belirgin olarak düşen kira ortalamasında etkili oldu.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarında 2021 üçüncü çeyrek dönem durağandı. Bölgede göze çarpan bir kiralama işlemi gerçekleşmezken kira rakamlarında değişiklik yapılmadı. 2021 üçüncü çeyrekte BeşiktaşBalmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 17 ABD Doları /metrekare /ay olarak hesaplandı.

2021 üçüncü çeyrekte Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 16,7 ABD Doları /metrekare /ay’a geriledi. Söz konusu gerilemede bazı binalarda yapılan kira indirimleri etkili oldu.

Kozyatağı’nda küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında 2021 üçüncü çeyrek boyunca kayda değer sayıda kiralama işlemi ve taşınma işlemi oldu. Özellikle liste fiyatı bölge ortalamasından yüksek olan ofis alanlarının kiralık olarak yeniden ofis pazarına girmesi sebebiyle kira ortalaması kısmen yükseldi. 2021 üçüncü çeyrek dönemde Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 11,9 ABD Doları /metrekare/ay olarak kaydedildi.

2021 üçüncü çeyrek dönem boyunca Ümraniye A sınıfı ofis binalarında sınırlı sayıda işlem /taşınma gerçekleşti. Yeniden kiralık olarak pazara giren ofis alanları için talep edilen kira rakamının bölge ortalaması seviyesinde olması nedeniyle kira ortalamasınde belirgin bir değişiklik gözlenmedi. Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 8,7 ABD Doları /metrekare/ay olarak belirlendi.

Raporun devamı için tıklayın

İstanbul'un en yüksek ofis kirası hangi ilçede?