İstanbul'un en yüksek ofis kirası hangi bölgede?

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2020 1. Çeyrek raporu yayınlandı. 

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 birinci çeyrek döneminin COVID-19 Salgını’nı kapsamayan döneminde talep edilen en yüksek rakamının 30 ABD Doları /metrekare /ay (yaklaşık 190 TL /m² /ay) olduğu görüldü. 

Koronavirüs salgını tüm Dünya’da olduğu gibi, Türkiye’de de 2020 yılının birinci çeyrek dönemine damga vurdu ve gündemin ana maddesi oldu. Mart ayı ortasında koronavirüsün Türkiye’deki varlığının açıklanmasıyla, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki işlemlerin durma noktasına geldiği duyuruldu.

ÖZET VE ÖNGÖRÜLER 

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 29,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 20,1 şeklinde belirlendi. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 18 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 8,7 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gözlendi. 

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 24,2; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,2 ABD Doları /m² /ay şeklinde belirlendi. 

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,6; kira ortalaması 13,4 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. 

MİA’da bulunan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe 2020 birinci çeyrek dönemde en yüksek kira talep edilen bölgeler olarak belirlendi. Bu bölgelerdeki en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları /m² /ay olduğu tespit edildi. 2020 birinci çeyrekte Levent’teki en yüksek kira rakamının bir önceki çeyrek döneme göre 3 ABD Doları düştüğü görüldü. 

Koronavirüs salgını tüm Dünya’da olduğu gibi, Türkiye’de de 2020 yılının birinci çeyrek dönemine damga vurdu ve gündemin ana maddesi haline geldi. Mart ayı ortasında koronavirüsün Türkiye’deki varlığının duyurulmasıyla, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki işlemler durma noktasına geldi. Birçok kiralama işlemi ani bir şekilde donduruldu.

Koronavirüs salgınının Türkiye’de başlamasıyla birçok ofis kullanıcısının ev-ofis (home-office) çalışma veya ofiste dönüşümlü çalışma yöntemlerine geçtiği belirlendi. Salgının kontrol altına alınması ve önüne geçilmesi sonrasında ofis kullanım alışkanlıklarının ne şekilde değişeceği iş dünyasının tartışılan konularından biri haline geldi. 

Bulundukları ofis alanlarından taşınmak zorunda kalan kullanıcıların esnek kiralamalı hazır ofis alanlarını tercih edebileceğine vurgu yapılıyor. Salgın sonrasındaki dönemde, şirketler kullandıkları alanlarda küçülmeye gidebilir. Söz konusu şirketler sebebiyle önemli miktardaki dekorasyonlu ofis alanının kiralık olarak arza katılması öngörülmekte. Bu gelişmeler karşısında, ofis mal sahipleri mevcut sözleşme sürelerinde ve diğer konularda daha esnek koşullar sağlanması gerekecek.

İstanbul Ofis Pazarı 2020 Birinci Çeyrek Genel Bakış Raporu’ndaki veriler değerlendirildiğinde; koronavirüs salgınından önceki aylarda da, yeni ofis yatırımlarının açılış tarihlerinin ertelendiği gözleniyordu. 2020 birinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı yüzde 34, MİA Dışı-Avrupa yüzde 18, MİA Dışı-Asya yüzde 23 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] yüzde 25 olarak belirlendi. 

Salgın öncesinde bitirilen kiralama işlemlerinin etkisiyle, 2020 birinci çeyrek dönem sonunda bazı bölgelerdeki boşluk oranlarında gerileme yaşandı. Levent’teki A sınıfı ofis binalarında salgın öncesi gerçekleşen kiralama işlemlerinin sonucunda, boşluk oranı yüzde 37,5 olarak görüldü. PROPIN’in aracılığında, Itochu Corporation’ın Signature Tower’ daki 850 metrekare ofis kiralaması, 2020 birinci çeyrekteki dikkat çeken işlemlerden biriydi. MİA’da 2020 birinci çeyrek dönemde göze çarpan bir diğer işlem; PROPIN’in mal sahibi danışmanlık hizmeti verdiği Etiler’deki Le Meridien’de Skechers’ın 2 bin 200 metrekare ofis alanını kiralaması oldu.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 birinci çeyrek döneminin koronavirüs salgınını kapsamayan bölümünde, 2019 yılı sonunda, son on yılın en düşük değerlerine ulaşan liste fiyatlarının gerilemeyi sürdürdüğü ifade edildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönem sonunda, yüzde 5 düşüşle 2020 birinci çeyrekte 18,0 ABD Doları /m² /ay oldu. Diğer yandan İstanbul Ofis Pazarı’nda talep edilen en yüksek kira rakamı, 2020 birinci çeyrekte 30,0 ABD Doları /m2 /ay olarak belirlendi. 

İstanbul Ofis Pazarı 2020 Birinci Çeyrek Genel Bakış Raporu’muzda kullanılan verilerin PROPIN tarafından derlendiği süreçte, COVID-19 Salgını’nın etkileri yeni hissedilmeye başlamıştı. Bu sebebple koronavirüs salgınına ilişkin etkilerin bu rapordaki grafiklere henüz yansımadığı belirtiliyor.

İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır.

MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almakta.

MAKRO EKONOMİ

2020 Birinci Çeyrek Dönemi’nde Türkiye ve Dünya Ekonomisi’ne COVID-19 Salgını damga vurdu. Dünya Sağlık Örgütü 11 Mart 2020’de koronavirüsle (COVID-19) ilgili olarak salgını “küresel pandemi” olarak ilan etti. Bu süreçte salgının merkezinin Çin’den Avrupa ve ABD’ye kaymasıyla küresel kriz beklentilerini arttırdı. Bununla bağlantılı olarak uluslararası kuruluşların 2020 için büyüme tahminlerini küçülme yönünde revize etmeye başladığı görüldü.

COVID-19 öncesi, Türkiye Ekonomisi -zincirlenmiş hacim endeksine göre- 2019 yılının dördüncü çeyrek döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6 oranında büyüdü. Bu oran, yüzde 5 olan piyasa beklentisinin üzerinde oldu. 2019 yılının üçüncü çeyrek dönemi için açıklanan %0,9 oranındaki büyüme yüzde 1 olarak revize edildi. Bu veriler doğrultusunda, COVID-19 öncesinde Türkiye Ekonomisi 2019 yılında yüzde 0,9 oranında büyümüş oldu. Söz konusu oran, 2009 yılındaki yüzde 4,7 daralmanın ardından en düşük yıllık büyüme performansı oldu. Bununla beraber Eylül 2019’da yüzde 0,5 olarak açıklanan YEP (Yeni Ekonomik Program) büyüme tahmininin üzerinde gerçekleşti.

Cari fiyatlarla Türkiye Ekonomisinin büyüklüğü 2019 yılında 4,3 trilyon TL’ye yükseldi. Aynı dönemde döviz cinsinden büyüklük 754 milyar ABD Doları’na geriledi. Bu gerilemede döviz kurundaki gelişmeler etkili oldu. 2019 yılı sonunda kişi başı GSYH (Gayri Safi Yurtiçi Hasıla)’nda yaklaşık yüzde 6 düşerken kişi başı GSYH, 9.127 ABD Doları olarak hesaplandı.

Türk Lirası (TL) Mart ayında, diğer gelişmekte olan ülke para birimlerine benzer şekilde değer kaybetti. Bu dönemde ABD Doları/TL yüzde 5,5 ve Euro/ TL yüzde 5,3 oranında yükseldi.

Açıklanan yıllık TUİK verilerine göre, 2019 yılında işsizlik oranı yüzde 13,7 oldu. Bu orana göre işsizlik bir önceki yıla göre 2,7 puan yükseldiği tespit edildi. Söz konusu dönemde hizmet sektörü dışında diğer tüm ana sektörlerdeki istihdamda kayıp yaşandığı kaydedildi.

Küresel talebe yönelik endişelerin artması ve Suudi Arabistan-Rusya arasındaki fiyat savaşlarının da etkisiyle petrol fiyatlarında hızlı bir gerileme oldu. Brent türü petrolün varil fiyatı Mart 2020’de 22,7 ABD Doları’na kadar düştü. Buna göre petrolün Mart ayı sonu değeri, 2019 yıl sonuna göre yüzde 65,5 oranında gerilemiş oldu.

ENFLASYON ORANLARI

TÜFE, Mart 2020’da aylık bazda yüzde 0,57 oranıyla piyasa beklentisi seviyesinde yükseldi. Kasım 2019’dan beri yükseliş eğilimde olan yıllık TÜFE ise Mart ayında yüzde 11,86’ya geriledi. Aynı dönemde Yurt içi ÜFE (YiÜFE) bir önceki aya göre yüzde 0,87 oranında arttı. TÜFE’ye benzer şekilde yıllık bazda Yi-ÜFE’de de gerileme kaydildi. Mart 2020’de yıllık Yi-ÜFE artışı yüzde 8,5 olarak gözlendi.

POLİTİKA FAİZİ 

Para Politikası Kurulu, alınan koronavirüs salgını için alınan önlemlerin bir sonucu olarak Mart 2020’deki toplantısını iki gün öne çekti. Kurul, politika faizi olarak bilinen haftalık repo ihale faiz oranını Şubat 2020’den sonra 100 baz puan indirdi. Buna göre Mart 2020’de politika faizi yüzde 9,75 olarak açıklandı.

DÖVİZ KURLARI [Nisan 2018 - Mart 2020]

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2020 birinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de yer almaktadır.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: MİA’nın stok payı 2020 birinci çeyrek dönemde yüzde 34 oldu. MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: 2020 birinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi’nin A sınıfı ofis stokunda büyüme tespit edildi.

MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı 2020 birinci çeyrekte yüzde 18 olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA DışıAsya’nın stok payı 2020 birinci çeyrekte yüzde 23 olarak hesaplandı.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]: 2020 birinci çeyrek dönemde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stokunda değişiklik olmazken, stok payı yüzde 25 olarak gözlendi.

stanbul Ofis Pazarı’nda, 2020 birinci çeyrek dönem stok artışı açısından durağan geçti. MİA Dışı-Avrupa’da yer alan Havaalanı Bölgesi dışında A sınıfı ofislerde stok artışı gerçekleşmedi. Mevcut pazar koşulları düşünüldüğünde, önümüzdeki dönemde talebin durumuna bağlı olarak yeni ofis alanlarının stoka girmesinde ertelenmeler yaşanması beklenmektedir.

2020 birinci çeyrekte yaşanan stok artışıyla beraber Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı toplam ofis alanı 875.000 m2 ’nin üzerine çıkmıştır. Ulaşılan son alan büyüklüğüne göre Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük alanlı ofis bölgesi olma özelliğini korumuştur. MİA’da yer alan Maslak 760.000 m2 ofis alanıyla, Havaalanı Bölgesi’ni takip etmektedir. 2019 yılında hızlı stok artışına sahne olan Levent ise yaklaşık 690.000 m2 ofis alanıyla İstanbul’daki üçüncü büyük alanlı ofis bölgesi konumundadır.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 29,9; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 20,1 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 24,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 25,2 oldu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21,6; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 17,2 olarak belirlendi.

Koronavirüsün Türkiye’de görülmesinden önceki süreçte gerçekleşen işlemler olsa bile, virüsün Türkiye’deki varlığının açıklanmasıyla birlikte İstanbul Ofis Pazarı’ndaki işlemler durma noktasına geldi.

Bu zamana kadar geçen süre zarfında 2020 birinci çeyrek dönemde, Levent’teki bazı şirketlerin bulundukları binada ek ofis alanı kiraladıkları görüldü. Bununla birlikte, Levent’teki özellikle yeni nesil A sınıfı ofis binalarına talebin devam ettiği gözlendi. Bölge içinde yer değiştiren şirketlerin yanı sıra, diğer bölgelerdeki şirketlerin de Levent’teki bu binalarda alan kiraladıkları belirlendi. PROPIN’in aracılığında, Itochu Corporation’un Signature Tower’ daki 850 metrekare ofis kiralaması, 2020 birinci çeyrekteki göze çarpan işlemlerden biri oldu. Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrek dönemde yüzde 37,5’a geriledi.

Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte, yüzde 10,0’a düştü. Bu düşüşte Skechers’ın Le Meridien’de yaptığı 2.200 metrekare alanlı kiralama işlemi etkili oldu.

2020 birinci çeyrek dönemde Maslak A sınıfı ofis binalarında kiralama işlemlerinin kapandığı gözlendi. Bölge içinde yer değiştirmelere ek olarak, münferit ofis bölgelerinden (off-location) Maslak’a taşınan şirketler olduğu tespit edildi. Tamamlanan kiralama işlemleri sonucunda, Maslak A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının 2020 birinci çeyrekte yüzde 23,0’a düştüğü hesaplandı.

Bu çeyrekte Plaza 34'ün stoka boş eklenmesi, bölgede gerçekleşen kiralama işlemleriyle dengelendi ve 2020 birinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22,5 olarak bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.

2020 birinci çeyrekte Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22,6 olarak hesaplandı. 2019 dördüncü çeyrek döneme göre düşen boşluk oranında, bölgede gerçekleşen farklı ölçekteki kiralama işlemleri rol oynadı.

Kavacık A sınıfı binalarında 2020 birinci çeyrek sakin geçti. Bölge dışına taşınan ve kullandıkları alanları küçülten şirketler dolayısıyla Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boş alanlar sınırlı olarak arttı. 2020 birinci çeyrekte Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 13,8’e yükseldi.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2019 ikinci çeyrek ile 2020 birinci çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da verilmiştir.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki inişli-çıkışlı dönemin sonunda seviyesini korudu. 2019 ikinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 29,7 olarak kaydedildi. 2019 üçüncü çeyrekte özellikle Levent’teki belirgin stok artışına bağlı olarak boşluk oranı yüzde 33,7’ye tırmandı. Takip eden çeyreklerde MİA’ya olan talebin etkisiyle MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı düşmeye başladı. 2020 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 29,9 oldu.

MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son dört çeyrek dönem sonunda yükseldi. Boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte yüzde 22,5 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılı dördüncü çeyrekte yüzde 24,2’ye yükseldi. 2020 birinci çeyrek dönemde boşluk oranı bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasında aşağı yönlü hareket etti. 2019 ikinci çeyrekte yüzde 24,1 olan boşluk oranı, 2020 birinci çeyrekte yüzde 21,6’ya düştü.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemin sonunda yükseldiği belirlendi. Boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte yüzde 17,3 olarak gözlendi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 yılının sonuna kadar düşüş eğilimindeydi. 2019 dördüncü çeyrekte %16,0 olan MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2020 birinci çeyrekte hızla yükseldi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte yüzde 20,1 oldu.

2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasında, MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı dalgalı bir seyir izledi. 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı %27,0 seviyesindeydi. İnişli-çıkışlı geçen dönemin ardından, MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte yüzde 25,2 olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönemde önce yükselen, ardından düşen bir şekilde seyretti. 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı yüzde 16,9 olarak belirlendi. 2019 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 19,3’e yükseldi. Takip eden çeyreklerde düşen MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte yüzde 17,2 olarak kaydedildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 18,0 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,2 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 13,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,7 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN “EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 birinci çeyrek döneminin COVID-19 Salgını’nı kapsamayan döneminde talep edilen en yüksek rakamının 30 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 190 TL /m² /ay) olduğu tespit edildi. En yüksek kira rakamının MİA’da yer alan Levent ve ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe bölgelerinde talep edildiği görüldü.

2020 birinci çeyrekte, Levent’teki en yüksek kira rakamının bir önceki çeyrek döneme göre 3 ABD Doları düşmesi göze çarptı. 2020 birinci çeyrekte, Levent dışında MİA’da diğer bölgelerdeki en yüksek kira rakamlarının bir önceki çeyrek seviyelerinde sabit kaldığı görüldü.

MİA Dışı-Avrupa’daki en yüksek kira rakamının 2020 birinci çeyrek dönemde Taksim-Nişantaşı’nda talep edildiği gözlendi. Bu bölgedeki en yüksek kira rakamının 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 146 TL / m² /ay) olduğu belirlendi.

2020 birinci çeyrekte Taksim-Nişantaşı ve Havaalanı bölgelerindeki en yüksek kira rakamları 2019 dördüncü çeyrekteki seviyesini korudu. Buna karşılık Şişli-Fulya-Otim’de en yüksek kira rakamının 2 ABD Doları düşmesi dikkat çekti. 2020 birinci çeyrek dönemde MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kira rakamı 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 146 TL /m² /ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildi. MİA Dışı-Asya’da Altunizade dışındaki bölgelerde en yüksek kira rakamlarının 2020 birinci çeyrekte, bir önceki çeyrek döneme göre düştüğü gözlendi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem sonunda düştüğü tespit edildi. 2019 ikinci çeyrekte 19,0 ABD Doları / m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması, 2019 üçüncü çeyrekte yükseldi. Söz konusu çeyrekte 19,3 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması, takip eden çeyreklerde düşme eğilimine girdi. Türk Lirasının döviz karşısında hızla değer kaybetmesinin de etkisiyle 2020 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması bir önceki çeyreğe göre düştü. Son dört çeyrek sonunda %5 oranında düşen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2020 birinci çeyrekte 18,0 ABD Doları /m² /ay oldu.

2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemde, MİA DışıAvrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması durağan bir seyirdeydi. Kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 12,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2020 birinci çeyrekte 12,2 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi.

MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılının son üç çeyreğinde sabit bir seviyedeyken, 2020 birinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte 14,3 ABD Doları /m² /ay olan MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, aynı yılın dördüncü çeyrek döneminde 14,6 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte 13,4 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekle 2020 birinci çeyrek arasındaki dönemi inişli-çıkışlı geçirdi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 9,2 ABD Doları / m² /ay seviyesindeydi. 2019 üçüncü çeyrekte 8,1 ABD Doları /m² /ay’a düşen kira ortalaması, 2019 dördüncü çeyrekte yükseldi. 2020 birinci çeyrekte MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 8,7 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrek seviyesini koruduğu gözlendi.

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 yılında durağan bir seyir izlerken, 2020 birinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte 8,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması 2019 yılı sonuna kadar bu seviyeyi korudu. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte, bir önceki çeyrek döneme göre yaklaşık %14 oranında düştü ve 7,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde kaydedildi.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması dalgalı seyretti. Kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeyken, sonraki çeyreklerde düşüş eğilimine girdi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 birinci çeyrekte 7,7 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.

İstanbul'da en yüksek ofis kirası nerede?