İstanbul'da en yüksek ofis kirası hangi bölgede?

Ticari gayrimenkul sektörünün “ofis” alanında, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy’nin üç ayda bir periyodik olarak hazırladığı “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu” yayınlandı. Rapor Ocak, Şubat, Mart aylarında ofis pazarında yaşanan değişimleri ve Propin’in gelecek dönemler için öngörülerini kapsıyor. 

İstanbul Ofis Pazarı’nda durgun geçen 2015 yılının ardından, 2016 birinci çeyrek dönemde kiralama işlemleri gerçekleşti. 

Propin hazırladığı raporda, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2015 yılını önceki yıllara göre durgun geçirmiş olduğunu söyledi. Yer değiştirme kararı veren bazı firmaların taşınma süreçleri 2015 yılı içinde tamamlanamadığını hatırlattı. 2016 birinci çeyrek döneminde genellikle küçük ve orta ölçekli ofis alanlarındaki kiralama işlemlerinin kapandığını iletti. Propin raporunda, kiralama işlemlerin kapanmasında, stoka bağlı olarak rekabetin arttığı bölgelerde mal sahipleri tarafından yapılan kira indirimlerinin ve Şubat 2016’dan itibaren düşen döviz kurunun önemli rol oynadığını belirtti. 2016 birinci çeyrek döneminde kurumsal satın alma gerçekleşmediğini söyledi. Bazı ofis binalarındaki açılışların, planlanan zamandan daha ileri tarihe ertelendiğinin bilgisi verildi. 

Ofis stokunda artış tespit edildi

Propin raporunda ayrıca, 2016 birinci çeyrekte İstanbul ofis stokunda artış gözlendiğini söyledi. Buna karşılık bölge kategorilerinin stok paylarında değişiklik olmadığını belirtti. İstanbul Ofis Pazarı’nda MİA’nın payı %38, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %31 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti- Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %13 olarak tespit edildi.

MİA’da boşluk oranı düştü, MİA Dışı-Asya’da ise değişiklik olmadı

Raporda, MİA’da 2015 yılı ikinci çeyrek döneminde %20,3 seviyesinde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükseldiği hatırlatıldı. MİA’da üçüncü çeyrekten sonra talebe bağlı olarak boşluk oranı düşme eğilimine girdiği belirtildi. 2016 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %24,9 olduğunu söylendi. 

Raporda ayrıca, MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2015 üçüncü çeyrekteki artışı dışında son dört çeyrek dönemi dengeli geçirdiğinin bilgisi verildi. 2016 birinci dönemde MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranının %17,1 olduğu iletildi.

Kira ortalamaları MİA ve MİA Dışı-Asya’da düştü, MİA Dışı-Avrupa’da yükseldi

Propin tarafından hazırlanan raporda, MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem boyunca düştüğü vurgulandı. 2016 birinci çeyrekte A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 28,8 ABD Doları /m² / ay seviyesinde olduğu belirtildi. Artan stokla beraber ortaya çıkan rekabet ortamı sonucunda mal sahiplerinin yaptığı düzenlemelerin bu düşüşte etkili olduğu söylendi.

Raporda, MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının 2015 ikinci ve üçüncü çeyrekte sabit seyrettiği hatırlatıldı. 2015 dördüncü çeyrekte düşme eğilimine giren A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2016 birinci çeyrekte 20,1 ABD Doları /m² / ay olduğu iletildi. 

Propin, hazırladığı raporda 2016 birinci çeyrekte ofis piyasasında yaşanan gelişmeleri şöyle özetliyor;

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,9’a; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranıysa %9,7’ye geriledi. MİA’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,8 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 14,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %16,2; kira ortalamasınınsa 18,6 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,1 seviyesindeydi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,1 ABD Doları /m² /ay oldu.

2016 birinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.

En yüksek kira bedelinin talep edildiği bölgeler Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu.

Propin hazırladığı raporda, 2016 birinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgelerin Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe olduğunu söyledi. Bu bölgelerde talep edilen kira rakamının 45 ABD Doları /m² /ay olduğunun bilgisini verdi. Raporda ayrıca, MİA Dışı-Asya’da talep edilen en yüksek kira rakamının Kozyatağı’nda gözlendiğini belirtti. Bu bölgedeki talep edilen kira değerinin 2015 dördüncü çeyrek döneme göre düştüğünü ve 30 ABD Doları /m² /ay olduğunu iletti.