İstanbul'un en yüksek ofis kirası hangi ilçede?

PROPIN tarafından hazırlanan ve 2021 Nisan, Mayıs ve Haziran aylarını kapsayan "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 İkinci Çeyrek Raporu" yayınlandı. 

Bugüne kadarki 58. rapor olan İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 İkinci Çeyrek Raporu'ndaki verilere göre; İstanbul Ofis Pazarı'nda 2021 ikinci çeyrek döneminde koronavirüs pandemisi pazarı etkileyen en önemli konulardan oldu. Haziran'da koronavirüs aşılanmasına hız verilmesi ve Temmuz'da kısıtlamaların kaldırılacak olması ofis pazarını hareketlendirdi.

İşte PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2. Çeyrek 2021 Raporu verileri:

Türkiye'deki ekonomik ve siyasi gelişmelerle 2021 ikinci çeyrek dönemde dalgalanmalar yaşandı. Raporun hazırlandığı süreçteki döviz kurunun 2021 yılının ilk çeyreğindeki seviyesinde olması nedeniyle pazardaki kira ortalamalarında belirgin bir değişiklik yaşanmadı. 

Osiflere olan talebin düşmesi ve kira fiyatlarını gerilemesi yatırımcıların ofis geliştirme isteklerinde azalmaya neden oldu. İnşaatı süren projelerdeki yavaşlama, geçen çeyrek döneme benzer şekilde devam etti ve 2021 ikinci çeyrekte yeni ofis projesi açılışı yapılmadı. 

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ 

A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI 

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş Balmumcu]: 2021 ikinci çeyrekte MİA’nın stok payı yüzde 33 oldu. 

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA Dışı Avrupa’nın stok payı 2021 ikinci çeyrekte yüzde 18 olarak kaydedildi. 

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA Dışı Asya’nın stok payı 2021 yılının ikinci çeyrek döneminde yüzde 23 oldu. 

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa,  Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: 2021 ikinci çeyrekte Gelişmekte Olan Ofis  Bölgeleri’nin stok payı yüzde 26 seviyesindeydi.

İstanbul Ofis Pazarı 2021 ikinci çeyrek dönemi arz tarafında durağan geçti, dönem boyunca A sınıfı ofis stokunda büyüme gözlenmedi. Pandemi  ve ekonomik koşulların da etkisiyle talep tarafında arzı etkileyecek belirgin bir artış olmadı. İnşaat halindeki projelerde, geçtiğimiz çeyrek dönem  başlayan yavaşlama devam etti ve açılışlar ertelendi.  

Mevcut stok büyüklüğüne göre 2021 ikinci çeyrek sonunda Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük alanlı ofis bölgesi oldu. Bu  bölgedeki A sınıfı ofis stokunun 930 bin metrekarenin üzerinde olduğu belirlendi. Havaalanı Bölgesi’ni yaklaşık 760 bin metrekare ofis alanıyla MİA’da yer alan Maslak ikinci sırada izledi. Pazardaki üçüncü büyük alanlı bölge yaklaşık 690 bin metrekare ofis alanı barındıran Levent olarak kaydedildi. 

İSTANBUL OFİS PAZARI  BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE  GÖRE BOŞLUK ORANLARI 

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 30,3; B sınıfı ofis  binalarının boşluk oranı yüzde 18,7 olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21,8; B  sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 28,5 oldu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 20,4; B sınıfı  ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 14,6 olarak kaydedildi.

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 ikinci çeyrek COVID-19 Salgınına bağlı  koşulların azalarak devam ettiği, normalleşme adımlarının atıldığı bir  dönem oldu. Dönem boyunca hızlanan aşılamanın da etkisiyle birçok  firmanın dönüşümlü ofis kullanımı yapmayı tercih ettiği ve tam zamanlı ofis günlerine hazırlık yaptığı görüldü. Öte yandan bazı firmalar da ev ofis çalışma düzeninde devam etti. Bununla birlikte sözleşmeleri hukuki  olarak elverişli olan bazı firmalar ofislerindeki fiziksel düzenlemelerini  tamamlayarak kullandıkları alanda küçüldü. 
 
Levent A sınıfı ofis binalarında 2021 ikinci çeyrek dönem hareketli geçti.  Küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında avantajlı kiralama paketleriyle  kiralama sözleşmeleri tamamlandı. Bölgedeki A+ ofis binalarından Ferko Signature’da Gide Loyrette Nouel’nin yaptığı 702 metrekare alanlı kiralama bu  işlemlerin başında geldi. PROPIN, bu işlemde aracılık hizmeti verdi. Bu  gelişmeler sonucunda, Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrek döneme göre hafif bir yükselişle 2021 ikinci çeyrekte yüzde 38,4  olarak belirlendi. 

2021 ikinci çeyrek boyunca Etiler A sınıfı ofis binalarında sınırlı sayıda  kiralama işlemi yapıldı. 2021 ikinci çeyrek sonunda Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 10,7’ye yükseldi. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, yoğun geçen 2021 ikinci  çeyrek dönemi sonunda yüzde yüzde23,4’e düştü. Boşluk oranının düşüşünde başka bölgelerden Maslak’a taşınan firmalar etkili oldu. Bu firmalar arasında Diler Holding’in Maslak No:1’de yaptığı kiralama göze çarptı.  

Taksim-Nişantaşı’ndaki A sınıfı ofis binalarından başka bölgelere taşınan  firmalar olduğu tespit edildi. Bu taşınmalar karşısında bölgeye yoğun  bir talep gözlenmedi. 2021 ikinci çeyrekte, Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 45,3’e yükseldi. 

2021 ikinci çeyrek dönem diğer bölgelere göre Kozyatağı A sınıfı ofis  binalarında daha dinamik geçti. Farklı ölçeklerde yapılan kiralamalar  sonucu Kozyatağı’na gelen firmalar oldu. Diğer yandan Kozyatağı’ndan

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne taşınan orta ölçekli firmalar mevcuttu.  Bölgedeki taşınma ve kiralama işlemlerinin birbirini dengelediği tespit  edildi. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak yüzde 23,4 olarak kaydedildi.  

Ümraniye’deki A sınıfı ofis binalarında 2021 ikinci çeyrek döneminde  kiralama işlemleri gerçekleşti. Bu işlemlerin etkisiyle Ümraniye A sınıfı ofis  binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,1’e geriledi.  

BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİ  BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde  MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında belirgin olmayan  bir düşüş yaşandı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020  üçüncü çeyrekte %31,0 seviyesindeydi. Sonraki çeyreklerde %30,7  seviyesinde olan MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2021  ikinci çeyrekte %30,3’e geriledi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binaları son dört çeyrek dönem  boyunca kademeli olarak düştü. 2020 üçüncü çeyrekte MİA Dışı Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,4 olarak belirlendi.  Takip eden çeyreklerde yaklaşık %10,5 oranında düşen boşluk oranı,  2021 ikinci çeyrek dönemde %21,8 olarak kaydedildi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü  çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemi hafif dalgalı geçirdi.  Boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %21,2 olarak belirlendi, dördüncü  çeyrekte %21,7’ye yükseldi. 2021 yılında düşmeye başlayan MİA Dışı Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2021 ikinci çeyrekte  %20,4 oldu.

B SINIFI BİNALARDAKİ  BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekle 2021  ikinci çeyrek arasındaki dönemde inişli çıkışlı bir seyir izledi. MİA B sınıfı  ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 yılının son iki çeyrek döneminde  %17,3 seviyesinde durağandı. 2021 birinci çeyrek dönemde yükselen  boşluk oranı takip eden çeyrekte geriledi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki  boşluk oranı 2021 ikinci çeyrekte %18,7 oldu.  

Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki  boşluk oranının yükselişte olduğu görüldü. 2020 üçüncü çeyrekte %25,3  olan boşluk oranı, dördüncü çeyrekte bu seviyesini korudu. MİA Dışı Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 yılında, 2020 yılının  ikinci yarısına göre yükseldi. 2021 ikinci çeyrek döneminde MİA Dışı Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %28,5 seviyesinde  kaydedildi.  

2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA  Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı düşüş eğilimindeydi.  Boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %17,1 olarak hesaplandı. Takip eden  dönemde düşen boşluk oranı, 2021 ikinci çeyrekte %14,6 oldu. Son dört  çeyrek boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının  % 14’ten fazla düşmesi göze çarptı.

İSTANBUL OFİS PAZARI  KİRA ORTALAMALARI

Bölge Kira Ortalamaları

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15,4 ABD Doları /m² / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 6,8 ABD Doları /m² /ay  olarak hesaplandı. 

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,0 ABD  Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,6 ABD Doları  /m² /ay oldu. 

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 11,0  ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,0 ABD Doları /m² /ay  seviyesindeydi.

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda kira ortalamaları 2021 ikinci çeyrek dönemde,  genel olarak bir önceki çeyrek seviyesini korudu. Geçmiş çeyreklerde Türk  Lirası’nın döviz karşısında hızlı değer kaybından etkilenen ofis pazarında,  ABD Doları’nın birinci çeyrek seviyesinde olması, kira ortalamalarının sabit  kalmasında rol oynadı. Bununla birlikte salgın sürecindeki değişimler ve  hızlanan aşılama karşısında pazarın hareketlendiği gözlendi. Bu hareketliliğe  bağlı olarak kiralama işlemi yapılan bazı ofis binalarının Türk Lirası liste kira  fiyatlarında yeniden düzenlemeye gidildi 

2021 ikinci çeyrekte Levent’teki bazı A sınıfı ofis binalarının liste fiyatlarında  indirim yapıldı. Kira rakamı bölge ortalaması seviyesindeki ofis binalarında  kiralama işlemleri gerçekleşti. Yapılan indirimler ve kira ortalamasının  üzerinde kira rakamına sahip ofis alanlarının kira rakamlarının birbirini  dengelendiği görüldü. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının  2021 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak 18,6 ABD Doları / m² /ay olduğu belirlendi. 

Etiler’deki düşük liste fiyatlı A sınıfı ofis alanlarının 2021 ikinci çeyrekte  kiralandığı gözlendi. Buna karşılık bölge ortalamasından daha yüksek kira talep edilen büyük ofis alanlarının kiralık olarak yeniden pazara girmesi,  kira rakamının yükselmesine yol açtı. Etiler’deki A sınıfı ofis binalarının kira  ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 12,4 ABD Doları /m² /ay oldu. 

2021 ikinci çeyrek dönemde Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki  kira ortalaması 17,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bu gerilemede, bölge  ortalamasından yüksek kiralı ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkması  rol oynadı.  

Havaaalanı Bölgesi 2021 ikinci çeyrek dönemi sakin geçirdi. Bölgede  gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemin sonucunda kira rakamında bir değişiklik  olmadı. 2021 ikinci çeyrekte Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarının  kira ortalaması 9,2 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.  

Hareketli geçen 2021 ikinci çeyrekte, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında küçük  ve orta ölçekli ofis alanlarında kiralamalar oldu. Bu kiralamalar sonucunda  bölge ortalamasından daha yüksek kiralı olan ofis binaları komple doldu.  Boşaltılan yüksek liste fiyatlı ofis alanlarının da kiralık olarak pazara  girmesine rağmen, bölgedeki kira ortalaması düştü. Kozyatağı A sınıfı ofis  binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 11,5 ABD Doları /m² /ay  seviyesinde hesaplandı.  

2021 ikinci çeyrek dönemde Altunizade’deki bazı A sınıfı ofis binalarındaki  liste fiyatlarında düzenleme yapıldığı tespit edildi. Buna ek olarak bölge  ortalamasından daha düşük kira rakamlı ofislerde kapanan kiralama işlemleri  olduğu gözlendi. Bu gelişmelerle Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki kira  ortalaması 2021 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek döneme göre hafif bir  yükselişle 12,9 ABD Doları /m² /ay oldu.

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira  talep edilen bölge, 32 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 270 TL /m² / ay)’la MİA’da yer alan Levent oldu. 2021 ikinci çeyrekte, Beşiktaş Balmumcu dışındaki MİA’daki bölgelerde talep edilen yüksek kira  rakamları, bir 

önceki çeyrek seviyelerini korudu. Beşiktaş-Balmumcu  Bölgesi’nde en yüksek kira rakamı 2 ABD Doları düşüşle 18 ABD  Doları /m² /ay (yaklaşık 150 TL /m² /ay) seviyesinde kaydedildi.  

2021 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’da talep edilen en yüksek  kira rakamı 21 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 175 TL /m² / ay) olarak belirlendi. Taksim-Nişantaşı, MİA Dışı-Avrupa’daki  en yüksek kira talep edilen bölge oldu. MİA Dışı-Avrupa’da  yer alan bölgelerdeki en yüksek kira rakamlarının 2021 ikinci  çeyrekte, birinci çeyrek seviyesinde sabit seyrettiği gözlendi. 

Kozyatağı, MİA Dışı-Asya’daki 2021 ikinci çeyrekte en yüksek  kira talep edilen bölgeydi. Bölgede talep edilen kira rakamının 23  ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 192 TL /m² /ay) olduğu belirlendi.  2021 ikinci çeyrekte Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira  rakamı bir önceki çeyrek döneme göre 1 ABD Doları yükselirken,  diğer bölgelerdeki kira rakamlarında değişiklik görülmedi.

İSTANBUL OFİS PAZARI  KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA A  sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması düştü. Kira ortalaması 2020  üçüncü çeyrekte 16,1 ABD Doları /m² /ay seviyesinde hesaplandı. Sonraki  çeyreklerde düşmeye başlayan kira ortalaması, 2021 birinci çeyrekte 15,2  ABD Doları /m² /ay oldu. 2021 ikinci çeyrekte kira ortalaması bir önceki  çeyrek seviyesinde 15,4 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.  

Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının  kira ortalaması 10-10,5 ABD Doları /m² /ay bandındaydı. 2020 üçüncü  çeyrekte 10,4 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2021 ikinci çeyrek  dönemde 10,0 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.  

MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında 2020 üçüncü  çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönem sonunda gerileme kaydedildi. 2020 üçüncü çeyrekte kira ortalaması 11,6 ABD Doları /m² / ay düzeyindeydi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 11,0 ABD Doları /m² /ay oldu. Son dört çeyrekte kira ortalamasındaki düşüşün yaklaşık %5 olduğu hesaplandı.  

MİA B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekle 2021  ikinci çeyrek arasındaki dönemde aşağı yönlü bir seyirdeydi. 2020 

üçüncü  çeyrekte 7,4 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması sonraki çeyreklerde  düştü. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte  6,8 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrek seviyesinde kaldı. Dört  çeyrek dönem sonunda MİA A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasındaki  düşüşün yaklaşık %8 olduğu hesaplandı. 

Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki  kira ortalaması 7-8 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Kira ortalaması  2020 üçüncü çeyrekte 7,8 ABD Doları /m² /ay iken dördüncü çeyrekte  7,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis  binalarındaki kira ortalaması 2021 yılının ilk yarısında 7,6 ABD Doları /m²  /ay düzeyinde sabit seyretti.  

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek  dönemi hafif dalgalı bir seyirde geçirdi. 2020 üçüncü çeyrekte 6,7 ABD  Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması dördüncü çeyrekte 7,6 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki  kira ortalaması 2021 yılında gerilemeye başlayarak ikinci çeyrekte 7,0 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki  kira ortalaması 2021 yılında gerilemeye başlayarak ikinci çeyrekte 7,0  ABD Doları /m² /ay oldu.

İstanbul'da en yüksek ofis kirası hangi ilçede?