İstanbul'da yüksek getirili konut projeleri yatırımcıları çekmeye devam ediyor!

İstanbul'daki markalı konut projeleri, sağladıkları yüksek getiri ile yatırımcıları kendilerine çekmeye devam ediyor. Geriye sadece en yüksek prim potansiyeline sahip projeleri belirlemek kalıyor. 

Türkiye'de gayrimenkul alımının güçlü bir fînansal yatırım aracı olarak algılanmasında özellikle İstanbul'da inşa edilen konut projelerinin önemli bir katkısı var. Kredi faizlerindeki dalgalanmalardan etkilenmeden istikrarlı bir şekilde yükselen fiyatlar, yatırımcıların iştahını kabartıyor. Haziran 2013-2014 döneminde gerçekleşen markalı konut satışlarının yüzde 69,5'i peşin ya da senetli yapıldı. Konut kredisi kullanım oranı ise sadece yüzde 30,5'te kaldı. Bu durum da markalı konut alanların, ellerindeki nakdi değerlendirmek için konuta yöneldiğini gösteriyor. Dolayısıyla geriye sadece İstanbul'da en iyi getirinin hangi konut projelerinden elde edilebileceğini saptamak kalıyor... FORBES Türkiye'nin İstanbul'da halihazırda satışı devam eden lüks konut projelerini inceleyerek hazırladığı "ideal yaşam ve yüksek getiri sunan konut 2 projeleri" sıralaması (Bkz. Nasıl Hazırladık?) gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere aradıkları adresi bulmak için 1 yol gösterebilir. Listenin zirvesinde geçen yıl Saf Gayrimenkul'ün Acıbadem'de inşa ettiği Akasya projesi vardı. Projede sadece altı adet dubleks dışında bütün daireler satıldığı için bu yıl listeye alınmadı. Ancak teslim tarihinin üzerinden sadece üç yıl geçmesine rağmen mal sahiplerinin 800-950 bin lira aralığında satın aldığı 2+1 daireler için bugün 1,5 milyon liraya varan ikinci el bedeli istemesi (yüzde 60'a yakın prim) FORBES Türkiye'nin listeyi oluştururken uyguladığı metodolojiyi doğrular nitelikte. 

Bu yıl ise ilk sırada Ege Yapı'nın Bağcılar'da inşa ettiği 'Batışehir' projesi yer alıyor. Yaklaşık 3 bin 300 konutun yer aldığı proje, büyüklüğü ile adındaki 'şehir' tanımlamasını fazlasıyla hak ediyor. Satışlarının yaklaşık yüzde 90'ı tamamlanan 'Batışehir'de ortalama metrekare satış değeri 4 bin 200 lira civarında. Reidin.com'un verilerine göre projenin bulunduğu Bağcılar'da ortalama metrekare satış değeri Haziran 2014 itibarıyla bin 711 lira civarında. 

Aradaki fiyat farkı projenin yeterince primli bir şekilde satışa çıkarıldığı algısı yaratabilir. Ancak bölgedeki konut stokunun eski yapılardan oluşması ve markalı konut stokunun azlığı gözönüne alındığında bu fark oldukça makul kabul edilebilir. Ayrıca bu büyüklükteki projelerin hayata geçmesi genellikle yarattıkları potansiyelle birlikte kendi çevrelerinde de fiyatları yukarı çekiyor. Şişli gibi merkezi bölgelerindeki projelerin ortalama metrekare satış fiyatlarının 12 bin liraya kadar çıkıyor olması da Batışehir'in potansiyeli hakkında fikir verebilir. 

Sur Yapı'nın Ümraniye'deki Exen İstanbul ve Timur Gayrimenkul'ün Ataköy'deki Nef Ataköy 22 projeleri de bir hayli vaatkar. Makro İnşaat-Akyapı ortaklığının Başakşehir'de inşa ettiği bin 476 konutluk Bahçetepe İstanbul projesi ise metrekare bazında bölgedeki ikinci el konut fiyatlarına oldukça yakın bir bedel olan 2 bin 500 liradan satışa sunulmuş durumda. 

Bu özelliği projenin diğerlerine göre çok daha hızlı prim yapabileceği anlamına geliyor. Satış oranın yüzde 88 gibi yüksek bir orana ulaşması ise birçok yatırımcının bu durumu çoktan keşfettiğini gösteriyor. 

Her markalı konut projesi aynı ölçüde getiri potansiyeli taşımıyor tabii ki. Örneğin Dumankaya İnşaat'ın Kartal'da inşa ettiği 'Horizon' projesi 9 bin 200 lirayı aşan metrekare satış fiyatıyla bölgenin şartlarını bir hayli zorluyor. 

Birçok projenin eş zamanlı olarak yükseldiği Kartal'da böylesi yüksek bir fiyattan yapılan yatırımın daha düşük fiyatlı rakiplerine göre prim yapmakta zorlanma olasılığı hiç az değil. 

Zira 'Horizon'da yakalanan yüzde 10'luk satış yüzdesi de şirketin diğer projelerine göre bir hayli düşük. 

Viatrans-Meydanbey ortaklığının Mecidiyeköy'de inşa ettiği Quasar İstanbul projesi ise 12 bin lirayı bulan metrekare satış fiyatıyla daha çok yabancı yatırımcıları hedefliyor gibi görünüyor. Toplu alım olanağı ve kurumsal muhatap avantajları nedeniyle yabancı yatırımcılar da markalı konut projelerini tercih ediyor. 

Reidin.com'un verilerine göre Haziran 2013-2014 döneminde yapılan birinci el konut satışlarının yüzde 12'si yabancılara yapıldı. 

Dolayısıyla yükselen markalı konut piyasası yerli yatırımcılar kadar yabancıları da kendine çekiyor. 

Reidin.com'un yaklaşık dört yıldır aylık periyotlarla açıkladığı "Yeni Konut Fiyat Endeksi" de bu yükselişi net bir şekilde ortaya koyuyor. 

Endekse göre markalı konutların fiyatları Temmuz 2014 itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 10,8 yükseldi. Bu artış endeksin başlangıç dönemi olan Ocak 2010'a göre ise yüzde 50'ye ulaştı. Devam eden bu yükseliş trendi, markalı konut projelerinin geliştiricilerine de yatırımcılarına da para kazandırmaya devam edeceği anlamına geliyor. O Ayrı Dünyalar Markalı konut fiyatları, kredi faizlerinden tamamen bağımsız bir şekilde yükselmeye devam ediyor. 

Forbes