İstanbul’daki riskli binaların yenilenmesi için 39 yıl gerekiyor!
30 Ekim tarihinde yaşanan İzmir depremi tüm Türkiye’yi yasa boğarken, depreme yönelik tedbir alınmadan inşa edilen binaları da yeniden gündeme getirdi.
30 Ekim tarihinde yaşanan İzmir depremi tüm Türkiye’yi yasa boğarken, depreme yönelik tedbir alınmadan inşa edilen binaları da tekrar gündeme getirdi. ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, “Daha büyük kayıpların önüne geçmek istiyorsak; kentsel dönüşüm sürecinin kangren noktaları için acil eylem planı gerekiyor” diyerek, yapılması gerekenleri masaya yatırdı.
Türkiye’de deprem riskinin yüksekliğine karşın alınan tedbirlerin yetersiz olduğunu belirten Emel Akbaş İdikut, “Erzincan ve Marmara olmak üzere her deprem sonrasında depreme dayanıklı konut inşasına yönelik onlarca yasa, kanun, kanun hükmünde kararname, strateji planları çıkarılsa da sonuç pek değişmiyor. Türkiye’de Afetlerin Mekânsal ve İstatistiksel Dağılımı Afet Bilgileri Envanteri’nde nüfusu 1 milyondan fazla olan 11 büyük kent dahil olmak üzere ülke nüfusunun %70’inin yer aldığı bölgelerde her an büyük bir deprem olma riskinin yüksek olduğu belirtiliyor. Çevre Şehircilik Bakanlığı verilerine göre sadece İstanbul’da 400 bin riskli bina yer alıyor. 7.5 şiddetindeki bir depremde İstanbul’da 45.000 binanın yıkılacağı tahmin ediliyor.” diye konuştu.
Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 9 yıl önce çıktığını da sözlerine ekleyen Akbaş İdikut, şunları söyledi:
Tüm binalar için 39 yıl gerekiyor
“Sürecin tüm kangrenlerine rağmen dönüştürebildiğimiz konut sayısı yaklaşık 1.5 milyon; acilen yenilenmesi gereken 6.5 milyon riskli konut bulunuyor. Her ne kadar hedefimiz bu süreci 20 yılda tamamlamak ise de koşullar aynı sonucu vermiyor. 9 yılda 1.5 milyon yenileyebiliyorsak tamamı için 39 yıl gerekiyor. Kentsel dönüşümün kangren noktaları için bir çözüm üretilemezse maalesef bizi daha büyük felaketler bekliyor.
En büyük sebep kaçak yapılaşmalar
Şu an Türkiye’de riskli binaların kentsel dönüşüme girememesinin en büyük sebebi kaçak yapılaşmalar. 4 kat imar izni olduğu halde yerinde 9 kat olarak inşa edilmiş; zamanla aflardan, barışlardan faydalanılarak tapularını aldıkları halde binaları yıkılırsa dairelerini kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya olan yüzbinlerce malik var. Dolayısı ile yıkılma riskini bilse bile o dairede yaşamaktan başka çaresi yok. Bu noktada belediyelerin imar barışı ile kentsel dönüşüm birimleri ortak hareket edebilmeli.
Kentsel Dönüşüm Rant Odaklı Değil, Risk Odaklı Olmalı
Kentsel dönüşüm vizyonuna göre her yıl 300 bin konutun yenilenmesi hedefleniyor. Bunun 30 binini TOKİ ve Bakanlığın yapması hedeflenirken 270 bini özel sektöre bırakılıyor. Gerek gayrimenkul sektöründe yaşanan daralma gerekse müteahhitler için getirilen sınıf düzenlemesi sonrasında gerekli sınıfa mensup müteahhit azlığı nedeni ile müteahhitler bir dönüşüm projesine başlamak için ciddi oranlar talep ediyor. Yerinde ek imar alamayan ya da müteahhitleri tatmin edecek oranları sağlayamayan binalar, siteler kentsel dönüşüm sürecine başlayamıyor.
Kentsel Dönüşüm Müteahhitlerin İnsafına Kalmamalı
Kendi binalarını kendileri dönüştürme yoluna gitmek isteyen mülk sahipleri güncel inşaat maliyetleri ile karşılaşıyor. Mart 2020’de resmi gazetede yayınlanan C grubu apartmanlarda m2 inşaat maliyeti 2.000 TL olarak hesap ediliyor. Güncel döviz kuru ile bu rakam ortalama 2.500 TL civarında. Ortalama 150 m2 brüt kullanımı olan bir daireyi yeniden inşa edebilmek için yaklaşık 375.000 TL gerekiyor ancak devletin sağlamış olduğu indirimli kentsel dönüşüm kredisinin üst limiti 125.000 TL. ve bankalar verirken oldukça seçici davranıyorlar. Yüzlerce malikin olduğu bir sitede bu yöntem maalesef kullanılamıyor.
Kentsel dönüşüme direnmeyin
Şerefiyeye ve cinse uygun arsa payı dağılımı yapılmamış toplu konutlar da ayrı bir çözümsüzlük örneği. Kentsel dönüşüm kanunu yeniden yapılaşmada arsa paylarına göre paylaşımı esas aldığı için ciddi haksızlıklar ortaya çıkıyor. Örneğin 2 dükkanı, 2 dubleks dairesi, 3 adet 2+1, 3 adet 3+1 dairesi olan bir apartman düşünün. Hepsinin arsa payı eşit dağıtılmış. M2’leri farklı, şerefiyeleri farklı, fiyatları farklı ama arsa payları aynı. Bina yıkıldıktan sonra hepsi eşit ortak. Bu da malikleri mecburen yıllarca süren arsa payı düzeltme davalarına itiyor.
3 m2 daha fazla alacağım, biraz daha fazla kazanacağım diye canınızdan olmayın
Kentsel dönüşüm sürecinin gecikmesi ve/veya başlatılamamasındaki en çok rastlanan engellerden biri de mülk sahiplerinin süreci bir zorunluluk değil fırsat olarak görmesi. Elbette ki binanın yenilenmesi ile bir değer artışı yaşanacak ancak müteahhitlerden daha yüksek oran alabilmek adına hem süreci geciktiren hem de oran dışında diğer kriterlere dikkat etmeyen mülk sahipleri ilerleyen dönemde daha büyük zarara neden olabiliyor. Bazı durumlarda art niyetle hareket eden 3’te 2 çoğunluk sahipleri de kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratan en önemli sebeplerden. Bu kangren noktaları çözebilirsek süreci çok daha hızlı ve profesyonel yönetebiliriz. Böylece belki 20 yıllık hedefi yakalama şansı bulabiliriz.”
Depremin baş suçlusu yine 'çürük binalar' oldu!