İstanbullu yönünü kuzeye çevirdi, arsa fiyatları katlandı

Batıda Tekirdağ'a, doğuda Kocaeli'ye doğru genişleyen İstanbul'da, deprem korkusu yüzünden son yıllarda şehrin kuzeydeki konut projelerine ilgi de arttı

İstanbullular `kuzey'e doğru büyük bir hareket başlattı. Birkaç yılda, arsa fiyatlarında yüzde 100 ile yüzde 500 arasında inanılmaz artışlar oldu. İstanbul'da son sekiz yıldır konut talebi üzerinde "deprem korkusu" doğrudan etkili oluyor. 1999'daki büyük Marmara depremleri, insanların konut tercihlerini etkiledi, nitelikli ve yönetmeliğe uygun konutlara yönelim başladı. İstanbul'da birçok yeni konut bölgesi oluşturulurken, Toplu Konut İdaresi(TOKİ) ve KİPTAŞ da geliştirdiği projelerle konut ihtiyacına yönelik çözümler üretiyor.

İstanbul'da, şehrin dış bölgelerinde imar problemi olmayan arsalara; şehir içinde ise hazır imarlı arsalar daha çok primlendi. `Doğru yerde doğru yatırım' için, bölge imar planlarını ve şehir gelişim doğrultularını, yol bağlantılarını çok iyi analiz etmek gerekiyor.

Örneğin; Kemerburgaz bölgesi... 2-3 yıl evvel metrekaresi 100 dolara arsa bulmak mümkünken şimdi metrekaresine 250 dolar verseniz bile arsa bulmanız çok zor.

Bahçeşehir arkasında metrekaresine 20-30 dolar istenen arsalarda, şimdi birim fiyatları 100 doların üzerine çıktı. Arsa sahipleri de bu yükselişte panik yapıyor; bu yüzden talep azalmadıkça fiyatlara dizgin vurulamıyor. Bu da bazen belirsiz yükselişlere yol açıyor. Metrekaresine 100 dolar isteyip, karşısında bir anda müşteri bulan satıcı, bu kez "Acaba ucuza mı veriyorum" çelişkisini yaşıyor. Son dönemde birçok emlakçı her türlü gayrimenkulde bu problemi yaşıyor.

İstanbul'da en çok prim yapan bölgeler olarak önce Mimaroba, Bahçeşehir, İkitelli, Kemerburgaz, Riva, Çekmeköy, Kurtköy, Tepeören, Akfırat'ın adı sayılıyor.

Zemini sağlam bölgeler prim yaptı

Son iki senedir bu bölgelerde arsa fiyatlarını  takip etmek imkansız oldu. Bu bölgelere ilginin başlıca sebebi olarak `deprem korkusu' gösteriliyor. Adeta, şehrin güneyi deprem korkusu yüzünden kuzeydeki arsalarda üretilen yeni, zemini ve inşaatları sağlam konutlara geçti. Bu rüzgara, projesi olan firmalar daha hızlı cevap verdi. Kâr eden bu firmalar sermayelerini de derhal yeni projelere aktardılar.

Kuzeye hareket öncelikle Avcılar'dan İkitelli, Bahçeşehir, Esenkent'e yönelik oldu. Yıllardır uzaklığı sebebi ile boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba'da deprem yönetmeliğine uygun yapılan projelerde evler doldu. Sürekli yeni projeler geliştiriliyor, bunlar da satılıyor.

Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal, Pendik sahil kesimi; Kurtköy, Ataşehir, Ümraniye, Samandıra, Çekmeköy gibi yerlere taşınmayı tercih etti. Yıllarca boş bekleyen Kurtköy'de toplu konutlar yapıldı. Sabiha Gökçen Havalimanı ve Formula-1 Pisti de bu geçişte çok önemli role sahip.

Levent-Maslak'ı geçen yok

İstanbul'da arsaların en değerli olduğu bölge ise hiç şüphesiz Levent-Maslak hattı... Geçen yıl yapılan iki büyük arsa satışı, bölgede bütün hesapları değiştirdi. Arsaların metrekare fiyatları 15 bin doları geçti. Yine, İstanbul'un Bodrum'u olacağı söylenen Riva da müthiş değer kazandı. Çok iyi pirim yapan bölgenin değerlenmeye devam etmesi bekleniyor.

Yerli firmalar daha çok şehir içinde kalan bölgelerde; rezidans, apart otel ve lüks konutlara ilgi gösterirken öncelikli olarak şehir merkezini tercih ediliyor. Yabancı firmalar ise gelişmeye açık ve düzgün altyapısı olan, villa türünde yapılaşmaya uygun arsalarla ilgileniyor. Yabancılara gayrimenkul satışları inanılmaz artışlar gösterdi.

Arsa yatırımının konut veya iş yeri yatırımından ayrı değerlendirilmesi gerekiyor. Uzmanlar, "Arsa uzmanlık ister. İmar durumu, yola terkleri, İSKİ, Çevre Bakanlığı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, TEK ve daha birçok kurumun şerhlerinin incelenmesi gerekir. Ehil olmayan, kulaktan dolma bilgilerle arsa pazarlanamaz. Harita mühendisi, şehir plancı veya mimara göstermeden, hatta yerini sınırları ile görmeden yatırım yapılmamalı" diye uyarıyor.

Ticari imarlı  arsalar da değerlendi

İstanbul'da ticari imarlı arsalar da müthiş prim yaptı. Ticari yatırımın kendini amorti etme süresi konut yatırımına oranla daha kısa olduğu için, önemli bir yatırımcı kitle ticari gayrimenkullere ilgi gösteriyor. Bu tercih; ticari amaçlı arsa yatırımlarına da değer kazandırdı. Yeni konut projeleri ve hedef alanlar içerisinde ticari imarlı alanlara ilgi her yıl daha çok artıyor. Konut imarlı arsalara nazaran ticari imarlı arsalar bu yüzden daha iyi prim yapıyor.

Bir çok yeni yerleşim alanı oluşmasına paralel olarak; bu bölgelerdeki ticari imarlı arsalara yatırım yapıp gelecekte iyi bir market, alışveriş merkezi, küçük sanayi sitesi olarak kullanılacak potansiyel yatırım sahibi olmak isteyenler var.

Ticari imarlı arsalar; yeni yerleşimlerde 3-5 sene zarfında iyi prim yaptı. Bunu örneklemek gerekirse: Ataşehir yerleşik hayata geçmeden önce dükkan stoku prim yapmamıştı. Fakat daire almak yerine dükkan alanlar, hele iyi dükkanları seçebilenler bugünlerde çok iyi para kazandı. Bu sistem, özellikle arsa aşamasında yatırım yapanlara çok kazandırdı. İstanbul'un Anadolu yakası, sanayi ve depolama amaçlı arsalar için daha çok tercih ediliyor. Anadolu yakasında özellikle Tuzla ve Gebze'de ciddi büyüklükte Organize Sanayi bölgeleri var ve bu bölgeler son derece profesyonel yönetilerek çalışıyor..

Lojistik firmaları  taşınabilir

Şehrin ihtiyaçlarını karşılayan Harem Limanı'nın Tuzla ve Gebze civarına taşınması ihtimali de bulunuyor. Lojistik hizmeti veren firmaların bölgeye ilgisi arttı. Limanların iyi hizmet veren profesyonel sistemlerle donatılması da tercih sebebi. Avrupa yakasında da Hadımköy, Kıraç ve Esenyurt; sanayicinin gideceği adresler... İkitelli-Güneşli civarı aşırı değerlendiği için, sanayi yapılanması imkansızlaştı. Avrupa yakasında Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Terkos göllerinin bulunması, sanayinin belli başlı bölgelerde sınırlı kalması sonucunu doğuruyor. Bu sıkıntı üzerine İkitelli hariç iyi yönetilen boş arsaları olan bir organize sanayi bölgesi de yok. Söz konusu sıkıntı, Anadolu yakasını cazip kılıyor. Sanayi, limanlar, havaalanı ve Formula-1 Pisti'nin yer aldığı bölge; ibreyi anadolu Yakasına çeviriyor. Avrupa yakasının tek cazibesi ise finans merkezi olması. Bir çok otel ve tarihi merkezler Avrupa yakasında. Bankaların bilgi işlem merkezleri de Anadolu yakasına kaymaya başladı. Yapı Kredi Bankası Gebze'de, Anadolubank Kartal'da, Finansbank ve Citybank Ümraniye'de. Anadolu yakasının, finanskent için de öne çıktığı dikkat çekiyor.
 
Müstakil ev yapmaya uygun bölgeler öne çıktı

İstanbul'un birkaç yıldır kuzeye doğru hızla genişlediğini söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, "Kuzeye doğru taşınma, güzel projeler üretilmesine bağlı olarak sürecek. Bu gelişim için, arsa üretiminin desteklenmesi şart" diye konuşuyor.

İstanbul'un kuzeye doğru genişlediğine işaret eden Soner, bu konuda şu bilgileri verdi: "Şimdi şehrin kuzeyinden de ileri gitmek gerekiyor. Ayrıca sadece kuzey değil, şehir Kumburgaz'la ve doğuda Gebze ile birleşti. Avrupa yakasında Güzelce, Çatalca, Mimaroba, Behçeşehir'in arkaları, Esenkent civarları, Kemerburgaz, Zekeriyaköy, Kilyos, Uskumruköy ve Demirciköy; Anadolu yakasında Riva, Çekmeköy, Alemdağ, Reşadiye, Samandıra, Kurtköy, Akfırat ve Tepeören hedef bölgeler" 

Riva ve Kilyos'ta konut imarlı arsalar, Pendik ve Tuzla'da sanayi arsaları  hızlı değerlendi

İstanbul'da konut ve sanayi imarlı arsalar hızlı prim yaptı. Buna göre; İstanbul'da konut bölgelerinde kuzeyin de kuzeyinde yer alan Kilyos, Riva gibi bölgeler hızla prim yapmaya devam ediyor. Sanayi bölgelerinde de, öne çıkan yerler, şehrin doğusunda kalıyor. Ele alınan bölgelerde; konut imarlı arsa fiyatlarında yüzde 10 ile yüzde 150 oranında artış var. Ataşehir, Küçükbakkalköy, Çekmeköy, Şerifali gibi bölgelerde yüksek oranda artışın nedeni; lüks konut projelerinin buralarda veya buralara yakın semtlerde yoğunlaşmış olması. 2006 yılına kadar yapılaşmanın büyük oranda tamamlandığı ve rayiç değerlerin yerine oturduğu Zekeriyaköy, Küçükköy, İçerenköy gibi yerlerde artış oranları daha düşük kaldı. Yapılaşmanın hızlı olduğu bölgelerden Kilyos, Riva gibi semtlerde ise artış daha yüksek. Sanayi arsaları ise Pendik ve Tuzla'da diğer bölgelere göre daha yüksek oranda primlenmiş. Bu da Pendik ve Tuzla'da sanayiye açılabilecek yeni arazilerin olmamasına ve seçeneklerin kısıtlı olmasına bağlanıyor.  

Arsa yatırımı  yaparken bu kriterleri gözönüne alın

İstenilen tip (konut, ticaret, sanayi, depolama amaçlı) arsa seçimi.
Şehrin gelişme yönü.
Yol bağlantıları ve ulaşım imkanları.
Tapu, çap, coğrafi şekli, imar durumu.
Kurum görüşleri (dereye göle yakınsa İSKİ, enerji nakil hattı geçiyorsa TEK, ormana yakınsa Orman ve Çevre Bakanlığı gibi ilgili kurumlara sorgulama)
Mutlaka uzman görüşü.
İyi fiyat araştırması.
Okhan Şentürk/Ekonomist