İstanbul'un arazileri altın değerinde!

 

Ekonomist, bu projelere uygun arazileri araştırdı ve ortaya 88 arazi çıktı. Çeşitli büyüklükteki bu arazilerin bazıları boş, bazılarında taşınmaya hazırlanan fabrikalar bulunuyor. Bazıları 40-50 yıllık konut ve artık kent içinde kalmış sanayi siteleri... İnşaat şirketle şimdi bu arazilerin peşinde. Her biri kentin ‘tektaş’ı olarak nitelenen bu arazilerde gelecek yıllarda büyük projelerin realize edilmesi bekleniyor.   Otomotiv, gıda ve turizm ile birlikte inşaat, son yıllarda ekonominin en güçlü lokomotifi olma özelliğine sahip. Bunu kuşkusuz bu yıl da sürdürüyor. Özellikle son beş yıldır ardı ardına yükselen konut, AVM ve alt yapı projeleri ile sektör adeta genel ekonominin dinamosu oldu. Zaten büyüme rakamlarında da bu açıkça görülüyor. Ekonomi son iki yıldır yüzde 8.8 ortalama ile büyürken inşaat yüzde 14.7 ile büyüdü. Tabii özellikle büyük kentlerde realize edilen birçok konut ve AVM projesi nedeniyle, bu kentlerin kritik bölgelerindeki kullanılabilir imarlı arazi stoku büyük bir hızla eridi. Bugün gözde bölgelerde son derece kısıtlı miktarda kalan arazilere adeta ‘tek taş yüzük’ olarak bakılıyor. Arazi bulma konusunda sıkıntı çeken büyük inşaat şirketlerinin realize etmeye çalıştığı çözümlerden biri de çok eski konut siteleri ile sanayi sitelerinin arazileri. Bu arazilerdeki gerek kat malikleri ve gerekse hisse sahiplerini ikna ederek, kentin kalbinde büyük araziler elde etmeye çalışan şirketler bazı noktalardaki hedeflerine ulaşmış görünüyor. Bazılarında ise süreç hızla ilerliyor.   PAŞABAHÇE SATILDI   Ekonomist, başta İstanbul olmak üzere  Ankara  ve İzmir’deki bu arazilere projeksiyon tuttu ve önümüzdeki yıllarda her birine büyük projelerin yükselme potansiyelinin bulunduğu bölgeleri mercek altına aldı. Bu özellikleri taşıyan 88 değerli arazi ortaya çıktı. Bu gelişmeleri tahmin etmek için kahin olmaya gerek yok. En azından iki hafta önce İstanbul’da yaşanan çok sıcak bir gelişme göz önünde bulundurulursa ne söylemek istediğimiz daha iyi anlaşılabilir.   Hatırlatmak gerekirse geçtiğimiz haftalarda İstanbul Paşabahçe’de yer alan Tekel Fabrikası’nın arsası 355 milyon dolara Torunlar GYO’ya satıldı. 54.8 bin metrekare alana kurulu olan ve Boğaz’ın en güzel yerlerinden biri olan arazi 2009 yılında 303 milyon TL’ye satılmış daha sonra ihale iptal edilmişti. İşte bu araziye çok yakında sözünü ettiğimiz gayrimenkul projelerinden biri kondurulacak. Aziz Torun, yapacakları proje için “Ender olacak” diyor.   Bunun dışında İstanbul’un finans merkezi haline getirilecek olması, turizmdeki hareketlilik ve ekonominin gelişmesi, İstanbul’daki her metrekareyi biraz daha değerlendirmiş bulunuyor. Kent büyüdükçe eskiden dağbaşı olarak adlandınlan bölgelerdeki araziler bile altın kadar değer kazandı.   Kent merkezinde kalan araziler ise artık inşaatçıların sahip olmak üzere birbirleriyle yanştıkları yerler haline geldi. Öyle ki kent merkezinde kalan kimi fabrika binalan da faaliyetlerini kent dışına taşıyarak milyonlarca TL’ye satılıyor. Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin, özellikle İstanbul kent merkezindeki mülklerin, arazilerin yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çektiğini, bu durumun da fiyatlan her geçen gün artırdığını söylüyor.   Büyük mütehhhitler 17 sitenin mülk sahiplerini ikna etmeye çalışıyor Site Yeri Konut sayısı Bira İşçileri Sitesi M. köy 123 Bahariye Sitesi Eyüp 310 E. Öğretmenler Sitesi Eyüp 1.008 Petrol Sitesi Etiler 90 E. Subay Evleri 1 Esentepe 550 E. Subay Evleri 2-3 Esentepe 1.014 Hilton Sitesi Mecidiyeköy 60 Validebağ Koşuyolu 500 Ataşehir Zümrüt Ataşehir 200 Ataşehir Yakut Ataşehir 397 Ataşehir Sedef Ataşehir 220 Ataşehir Yeşim Ataşehir 154 Dilkum Kozyatağı 362 Yeşilköy Toplu K. Yeşilköy 264 Levazım Sitesi Levent 560 Noterler Sitesi Ulus 420 Geylani Sitesi Beşiktaş 205 TOPLAM 6.437   Şu anda arsa fiyatlarının benzer yabancı kentlerdeki arsa fiyatlarını yakalamış hatta bir çoğunu aşmış durumda olduğuna dikkat çeken Ergin, “Bu durum piyasa için sağlıklı bir durum değil. Arsa maliyeti ile satış fiyatlan arasında sıkışan geliştiriciler çoğu zaman emsal kullanımının yasal sınırlarını zorluyorlar ya da özellikle tasarım maliyetlerinde kısıntıya gidiyorlar. Bu da ‘yaşanmaz şehir’ durumunu daha da körüklüyor. Çözüm ise İstanbul'un özellikle yerli alıcı nezdindeki cazibesini azaltmak ve talebi yurt geneline İstanbul’da şehir içinde kalmış değerli arazilere baktığımızda, İETT garajı arazisinden Galatasaray’ın Florya Tesisleri’ne kadar çeşitli lokasyonlarda yer alan toplam 3.3 milyon metrekarelik 35 arazinin ekspertiz değerinin 5.7ı milyar doları geçtiği sonucu ortaya çıktı. Bu rakamın, abartıdan uzak olması nedeniyle yapılacak satışlarda 1-2 kat daha artabileceğine işaret ediliyor. Kamu ve özel sektöre ait arazilerini yanı sıra İstanbul’da faaliyet göstereni 149 sanayi sitesinin içinden kent merkezinde kalan 10 sanayi sitesini de 'mercek altına aldık. Masko’dan İMES sanayi sitesine kadar gözönünde, Şirketlerin satın alma masalarında yer alan sözünü ettiğimiz sitelerin toplam alanları 1.6 milyon metrekare olurken ekspertiz değerleri de 1 milyar 614 milyon dolar olarak ortaya çıkıyor. Bu sitelerin önümüzdeki dönemde kent dışına taşınıp buralarda konut, otel, AVM ya da karma projeler yapılması gündemde.   Bununla birlikte yasal düzenlemelerle halka açılan inşaat şirketi olan GYO'ların elinde 1.1 milyon metrekarelik arsa stoğu bulunurken, bu 19 arazinin toplam ekspertiz değeri ise 913,4 milyon TL’ye ulaşıyor. Bunlara ek olarak Emlak GYO’nun İstanbul’da 4.5 milyon metrekarelik arazisi bulunuyor. Ancak Emlak Konut, bu arazilerle ilgili detayları paylaşmıyor.   KONUT SİTELERİ   İstanbul'un arazi stokunun sınırlı olması İstanbul'un Avrupa Yakasında Etiler, Levent, Esentepe, Gayrettepe , Mecidiyeköy, Beşiktaş, Ulus, Eyüp ilçeleri ile Anadolu Yakası'nda Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe ve Koşuyolu'nda yer alan 30-40 yıllık eski konut sitelerinin inşaat şirketlerinin ilgi alanı haline gelmesine neden oluyor. Deyim yerindeyse bu sitelerin arazileri altın değerinde.   Bunun en güzel örneği Etiler’deki Uçaksavar Sitesi’nde yaşandı. Uzun zamandan bu yana Ağaoğlu, Varyap ve Tekfen İnşaat’a kadar toplam 47 inşaat şirketi ile görüşmeler yapan site yönetimi geçtiğimiz aylarda Teknik Yapı ile anlaşmaya varmıştı.   Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım, Uçaksavar sitesiyle yaptıkları anlaşmanın yanı sıra İstanbul’da başka siteleri ile de görüşmeler yaptıklarını söylüyor. İstanbul’daki konut siteleri ile ilgilenen Türk şirketleri arasında Taşyapı, Ağaoğlu, Teknik Yapı, Dumankaya ve Ofton gibi şirketlerin yanı sıra yabancı fonlar da bulunuyor. Eyüp’teki Bahariye Sitesi ile Taşyapı’nın Maltepe'deki Doğuşkent ve Sanatçılar Sitesi ile Ağaoğlu’nun Yeşilköy’deki Toplu Konut Sitesi ile Dumankaya’nın Etiler’deki Petrol Sitesi ile Ofton’un ilgilendiği de belirtiliyor.   M2’Sİ 10 BİN DOLAR   Levent’ten Ortaköy’e, Bağlarbaşı’ndan Maslak’a, Ankara Keçiören’den Çankaya’ya  İzmir  Konak’tan Bornova'ya kadar yatınmcıların sahip olmak için yanştığı bu arazilerin metrekare fiyatları 700 dolardan başlayıp lokasyonuna göre 10 bin dolarlara kadar çıkabiliyor.   Bu arazilerin kimi özel sektöre ait olurken kimi de belediyelere ya da kamu kurumlarına ait arazilerden oluşuyor. Ancak hepsinin ortak özelliği yatırımcısına çok kazandıracak araziler olmaları. Kent merkezinde önemli lokasyonlar da kalan bu araziler üzerine yapılacak konuttan otele, alışveriş merkezinden rezidansa kadar birçok projenin yapımına elverişli yerler olmaları ile de dikkat çekiyorlar. Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran, “Merkezde olan yerlerin olduğu gibi gelecekte de satış olanakları daha yüksektir” diyor.   DEĞERLİ ARAZİLER BİR BİR TÜKENİYOR   Eczacıbaşı İlaç'ın 4. Levent/ İstanbul’daki arazisi üzerine Kanyon projesi yapıldı. Deva Holding'in Levent'teki binası 70 milyon dolara Yeşil inşaat’a satıldı.   CarrefourSa İstanbul/Merter’deki 115 bin metrekare arazisini 268 milyon EuroVa (394 milyon dolar) Apollo Real Estate Multi Turkmall ortak girişimine sattı. Arazi üzerinde 150 milyon dolara toplam inşaat alanı 286 bin 529 metrekare ile Avrupa’nın en büyük Carrefour’u inşa edildi.   Vakko, İstanbul/Merter'deki 40 bin 578 metrekare arazisini Nisan 2007de 56 milyon dolara Akkom inşaat’a sattı. Alcatel Teletaş, İstanbul/Ümraniye’deki arazi ve binasını 15.3 milyon EuroVa Metalsac'a sattı.   Karsu Tekstil, İstanbul Büyükçekmece’deki 18 bin 636 metrekarelik gayrimenkulünü 5.5 milyon dolar bedelle Soyyiğit Baharat’a sattı,   TAT, 9 Şubat 2005'te Yenibosna/istanbul’daki 42 bin 440 metrekare büyüklüğündeki eski SEK fabrikası arazisini, 33 milyon 950 bin YTL fiyatla Koç Vakfı’na sattı. Bu arazi üzerinde Koçtaş alışveriş merkezi yapıldı,   Aksu İplik, Osmaniye, Bakırköy/İstanbul'daki 35 bin 84 metrekare arazisini 15 Kasım 2004’te 12.1 milyon dolara Özsaya inşaat'a sattı,   Altınyıldız’ın İstanbul Yenibosna’daki arazisi üzerinde ise Starcity Alışveriş Merkezi inşa edildi. Edip İplik’in Güneşli’deki eski fabrika binası üzerine 212 AVM yapıldı. Yine Ağaoğlu, bu araziye rezidans yaptı.   İzmir’de faaliyet gösteren CDS Yapı’nın genel müdürü Serdar Dağıstan, İzmir’de de merkezi konum¬da yer alan arazilerin talep gördüğüne dikkat çekiyor.   EN GÖZDE İSTANBUL   Dünya metropolleri arasındaki yerini almaya başlayan İstanbul, son yıl kullanımında olan ve İstanbul Boğazı’na nazır konumu ile İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olan İnönü Stadı’nın başka yere taşınması gündemde. Bu söylentilerin gerçekleşmesi halinde milyonlarca dolara satılması beklenen stadyum da aslında yerine konut ya da karma proje yapılacak ilk stadyum olmayacak.   Çünkü her ne kadar ihaleyi alan konsorsiyumda oluşan çatlak nedeniyle projesine başlanamayan Ali Sami Yen Stadı bu konudaki ilk örnek olsa da bunun örneklerinin çoğalacağının da sinyalleri verilmiş oldu.   TOKİ, Mecidiyeköy’deki Ali Sami Yen Stadı’nın 34 bin 640,43 metrekare yüzölçümlü arazisini 2010 yılının Nisan ayında 416 milyon TL’ye Nurol-Aşçıoğlu Ortak Girişim Grubu’na satmıştı.   Girişim grubunun burada rezidans, otel, AVM’den oluşan bir karma proje yapması planlanıyordu. Ancak girişim grubu içinde yaşanan anlaşmazlık nedeniyle proje bir miktar gecikti.    LEVENT-KARTAL ÖNDE   İstanbul’un merkezi lokasyonlannın yanı sıra son yıllarda Kartal, Maltepe bölgeleri de kentsel dönüşüm kapsamında göz kamaştıran yerler arasında. Buralarda özellikle konut ve. ofis projeleri son dönemde ön plana çıkıyor. İstanbul’un her zaman en değerli lokasyonlarından biri olan Levent-Maslak hattı, geçmişte ilaç finnalannın üssü olurken son 10 yılda bu fabrikaların şehir dışına taşınıp otelden AVM’ye kadar çeşitli projelerin üssü haline geldi. Buradaki en değerli araziler olarak da Merkez Bankasının arazisi ile İETT’nin arazisi gösteriliyor. İstanbul'un Wall Street'i olarak bilinen ve çok sayıda bankanın genel müdürlüğünün bulunduğu Levent’te yer alan 18 dönümlük Merkez Bankası'nın arazisi yatınmcıların iştahını kabartan arazilerin başında.   MB’NİN ARAZİ   Uzun zamandan bu yana boş duran ve büyük inşaat şirketlerinin almak için can attığı arsa hem ulaşımın kolay, hem de ciddi bir yaya trafiği olduğu için de çok değerli. Bu nedenle de bölgedeki emlakçılara göre 'su içinde' 300 milyon dolar eden arsanın taliplisi çok olacak.   Merkez Bankası Levent'teki eski Squibb ilaç fabrikasına ait olan bu arsayı 1987'de satın almıştı. Banka İstanbul’daki Karaköy ve Unkapanı şubelerini burada yapacağı binada birleştirerek 'Merkez Bankası İstanbul Şubesi' yapmak istemişti. Ancak, çeşitli nedenlerle proje yarım kaldı, inşaat başlatılamadı. Sabancı ve İş Kuleleri ile aynı sırada yer alan arazi Kanyon Alışveriş Merkezi'nin de tamı karşısında ve yıllardır boş duruyor.   İETT ARAZİSİ BEKLENİYOR   Bundan beş yıl önce Dubai Şeyhi Ea Maktum’un şirketi Sama Dubai’ye 1.1 milyar liraya satıldıktan sonra ihalesi iptal edilen İETT’nin Levent’teki arazisi ise önümüzdeki aylarda yeniden satışa çıkacak.   Dubai Şeyhi El Maktum’a 5 yıl öal ce 1.1 milyar liraya satılan ancak paranın ödenmemesi üzerine tekrar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne dönen Levent’teki 47 bin metrekarelik arazinin imar planı değiştirildi. Araziyle ilgili 2006 yılındaki planlara dönülmesini onaylandı. Turizm ve ticaret alanı olarak belirlenen araziye gökdelen yapmanın yolu açıldı.   İstanbul Büyükşehir Belediyesi önümüzdeki dönemde arazinin ihaleye çıkarılması için hazırlıklar yaparken arazinin yıllar önce ihaleye çıktığı aynı plan ve proje ile tekrar ihale edilmesi bekleniyor.   Arazi Yeri Büyüklüğü (Bin ni2) Tahmini değer (Bin S) • İSTANBUL Merkez Bankası Levent arazisi Levent 18 180.000 İETT Levent arazisi Levent 47 352.500 Perpa'nın önündeki arazi Okmeydanı 35 122.500 Şifa Yurdu'nun arazisi Ortaköy 42 126.000 TOKİ arazisi Ataköy 422 844.000 Tamek Holding Fabrika binası Merter 40 160.000 Anadolu Efes fabrikası Merter 30 120.000 Netaş Ümraniye tesisleri Ümraniye 90 99.000 Magirus fabrikası Güngören 16 19.200 Parsan'ın tesisleri Pendik 91 81.900 Uzel Makine fabrika arazisi Rami 94 121.550 Akın Tekstil Bakırköy 74 96.200 Soyyiğit Baharat B. Çekmece 19 15.200 Eczacıbaşı fabrika arazisi (Kartal dönüşüm projesi) Kartal 300 300.000 Mutlu Akü arazisi Kartal 70 70.000 Adel Kalemcilik arazisi Kartal 16 16.000 Isuzu eski fabrikası Kartal 50 50.000 Anadolu Motor eski fabrikası Kartal 55 55.000 İndeks Grup genel müdürlük arazisi Cendereyolu 40 60.000 Beko fabrika arazisi Beylikdüzü 176 123.200 Yapı Kredi Koray GYO Korusu (Sait Halim Paşa korusu) Yeniköy 62 186.000 Carrefour'un yanındaki arazi Ümraniye 70 70.000 Anadolu Grubu'nun eski depoları Kartal 100 90.000 Dövmeci Ailesinin arazisi Ataköy 30 120.000 Ziyal Plaza karşısındaki arazi Basın Ekspres Yolu 26 52.000 GS Florya Tesisleri Florya 80 240.000 Topkapı Ambarlar Topkapı 90 180.000 Büyük İstanbul Otogarı Topkapı 242 484.000 • İZMİR Dünya Ticaret Merkezi Alanı (Basmane Meydanı) Konak 35 70.000 Kazım Dirik Mh. Karayolları arazisi Bornova 42 84.000 Marsuroğlu Mh. Karayolları arazisi Bayraklı 3 3.000 • ANKARA Keçiören'deki Karayolları arazisi Keçiören 40 40.000 Ankara Ticaret Odası binası Çankaya 40 160.000 AŞTI (Ankara Şehirlerarası Term. İşlet.) Söğütözü 541 541.000 TOPLAM 3.326 5.652.250   “İYİ PROJELER ORTAYA ÇIKACAK” Cansel Turgut Yazıcı Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü   "Bu arazilerin, sitelerin büyük bir bölümü, çok değerli alanlardan oluşuyor. Bir kere müteahhitler, bu arazilere çok yüksek bedeller ödeyecek. Ödedikleri yüksek bedelleri çıkarmak, artı değer yaratmak için de çok iyi, örnek, iyi fiyata satabilecekleri projeler geliştirmek zorunda kalacaklar. Bu nedenle, bence iyi projeler ortaya çıkacak ve bunlar da çevrelerine değer katacaktır. Ona göre, çevredeki metrekare birim fiyatları da yükselecektir. Müteahhitlerin, bu alanlarda kötü, vasat proje çıkarma şansları zaten yok.”    GYO'ların elinde 1.1 milyon metrekarelik arsa stoğu bulunuyor   Kimin Nerede Büyüklük (m2) Ekspertiz değeri (milyon TL) Ozak GYO İstanbul Bayrampaşa arsası- Carrefour'un yanı 32.676 163.5 Vakıf GYO Istanbul-Ataşehir 32.000 142.2 Sinpaş GYO Ümraniye-Çakmak'ta 171 bin m2 arsanın bir bölümü 86.727 93 Sinpaş GYO Bursa Osmangazi Demirtaş’ta 80.936 90.3 Sinpaş GYO Küçükçekmece Halkalı'da 67 bin m2 arsanın bir bölümü 53.517 55.2 Sinpaş GYO Küçükçekmece Halkalı 41.884 47.9 Sinpaş GYO Ankara Çankaya/Büyükesat'ta 22.572 47.7 İş GYO İstanbul Kartal arsası 77.327 47.1 Reysaş GYO Istanbul-Tuzla-Orhanlı 36.955 43.2 Alarko GYO iki adet parsel, Maslak'ta, Büyükdere asfaltı üzerinde 18.962 33.2 Sinpaş GYO Ankara Yenimahalle'de toplam 223 parsel arsa 145.753 30.7 Ozak GYO İstanbul Mahmutbey arsası 6.682 25.6 Sinpaş GYO İstanbul şişli-Bomonti 18.325 22.7 iş GYO İstanbul Üsküdar arsası 32.081 20 Torunlar GYO İstanbul Başakşehir-Kayabaşı 60.833 15.9 Sinpaş GYO Ankara-Çankaya Dikmen'de 26.905 13.8 Sinpaş GYO Ankara-Polatlı Yenidoğan'da 280.812 10.4 Torunlar GYO İstanbul Başakşehir-lkitelli 18.209 8.5 Sinpaş GYO İstanbul Ümraniye Aşağıdudullu 23.830 2.5 Emlak Konut GYO İstanbul'un çeşitli semtlerinde 4 .500.000 - TOPLAM: 1.096.986 913.4   Levent Gökmen / EKONOMİST