İstanbul'un bazı bölgelerinde büyük fırsat var
Piyasalarda son dönemde yaşanan sıkıntı gayrimenkul tarafında da kendisini hissettiriyor. Kredi faizlerinin artması ile birlikte satışlar bıçak gibi kesilirken, şimdi yatırımcılar merakla sektörün bundan sonra nereye gideceğini izliyor.
Gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri değerlendirmek ve yeni projelerini öğrenmek üzere Türkiye'nin en büyük gayrimenkul geliştirme şirketi olan Gaya Gayrimenkul'ün kapısını çaldık. Aynı zamanda İstanbul'daki Bahçeşehir projesinin eski Genel Müdürü olan Fırat Murathanoğlu, sektörle ve yaptıkları işlerle ilgili önemli bilgiler verdi.
Gaya Gayrimenkul, bir gayrimenkul geliştirme, araştırma ve yatırım şirketi. Uygun arsayı bulup fizibilite çalışması yapmaktan, sonrasındaki projeden mimariye, kiralama işlerinden yönetime kadar tüm süreç içerisinde yer alıyorlar. Bir de şirketin bütün projelerini biriktirdiği bankası var. O da Türkiye'de bir ilk. Gayabank... Fırat Murathanoğlu, Gayabank fikrinin nasıl oluştuğunu anlatıyor...
"Bizim elimizde geçmişten itibaren çok fazla proje birikti. Biz de dedik ki; bir oluşum yapalım ve elimizde fizibilitesi tamamlanmış, kavramsal etüdleri bitmiş projeleri bir bankada toplayalım... Fikir oradan geldi.
Peki niye Gayabank dedik derseniz... Ee hem bilgi bankası manasında hem de sonuçta bir varlık, bir değer o orada. Doğru yatırımcıyı bulup realize ettiğimiz zaman bankanın verdiği faizden çok daha yüksek bir gelir elde edebilirsiniz. Biz de bu mantığı birleştirerek kurduk.
- Ne zamandan beri bu sektördesiniz?
1989'dan beri varız. Yoğun olarak 95-96'dan itibaren, ben Bahçeşehir'in Genel Müdürlüğü'nden ayrıldıktan sonra gayrimenkul tarafına ağırlık verdik. Gaya ve Gayabank markalarını da 2000 yılında tescil ettirdik.
- Bir gayrimenkulü geliştirme sürecini anlatır mısınız?
Şimdi Gaya'nın yaptığı iş şu: Kendisine arazi geldiği zaman veya kendisi bir arazi bulduğu zaman önce Ar-Ge çalışması yapıyor. Yani en iyi kulanım fonksiyonlarını tespit etmek üzere bir çalışma gerçekleştiriyor. İlk işimiz bu. Bunu yaparken de çevre analizleri, ulaşım ve hedef kitle analizleri yapıyoruz, demografik yapıyı buluyoruz, o bölgenin gelişim trendlerine bakıyoruz ve bir kavramsal oluşum düşünüyoruz.
Diyoruz ki mesela, 'bu arazide bir alışveriş merkezi olur, bu arazide konut projesi olur, hastane olur, otopark olur veya hiçbirşey olmaz...' Bir karar veriyoruz. Sonra verdiğimiz karara bağlı olarak bir konsept veya tema belirliyoruz.
Bir alışveriş merkezi yapacaksak, nasıl yapacağız? Bölgesel alışveriş merkezi mi, mahalle alışveriş merkezi mi ya da outlet mi? Bunun kararını veriyoruz. Eğer konut projesi ise hangi hedef kitleye olduğuna dair bir konsept belirliyoruz, mimari programını yazıyoruz, fizibilitesini yapıyoruz ve birinci çalışmamız bitiyor.
Artık o arazide ne yapacağımızı biliyoruz...
-Bu arada o araziyi almadınız daha değil mi?
Almadık, daha hiçbir şey yapmadık. Sadece o arazide ne yapılabileceğini ortaya koyduk. Eğer yatırımcımız, bu arsa sahibi de olabilir dışarıdan bir başkası da olabilir. Hazırsa Gaya çalışmaya devam ediyor. Ne yapıyor? Mimarı seçiyor, ikinci aşama. Ondan sonra ruhsat alınıyor ve pazarlamaya başlıyoruz. İnşaat bitti, pazarlama bitti, binaları işletmeye alıp yönetimlerini organize ediyoruz...
Projeleri Gayabank'ta biriktiriyoruz
- Gayabank ne zaman devreye giriyor?
Ar-Ge aşamasından sonra hazırda yatırımcı yok diyelim. İşte o zaman proje Gayabank'ın portföyüne gidiyor. Portföyde beklemeye başlıyor, biz o sırada projeyi yerli yabancı yatırımcılara gösteriyoruz. Dolayısıyla Gaya ile Gayabank'ın ana farkı bu. Gaya yatırımcı hazırsa devam ediyor, Gayabank ise yatırımcısı yoksa portföyünde biriktiriyor ve yatırımcılara sunuyor...
Biz bütün gayrimenkullerimizi Gayabank'ta biriktiriyoruz. Gelen yerli ve yabancı müşteriye diyoruz ki; 'bak burada böyle projeler var...' Gelen bakıyor, mesela 'şunların ikisini inceleyelim, üçüne bakalım' gibi talepleri oluyor.
