İstanbul'un en yüksek ofis kirası hangi ilçede?
PROPIN tarafından hazırlanan ve 2021 Nisan, Mayıs ve Haziran aylarını kapsayan "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 İkinci Çeyrek Raporu" yayınlandı. İstanbul Ofis Pazarı'ndan 2021 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira istenilen yer 32 ABD Doları/metrekare/ay ile MİA'da yer alan Levent oldu.
PROPIN tarafından hazırlanan ve 2021 Nisan, Mayıs ve Haziran aylarını kapsayan "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 İkinci Çeyrek Raporu" yayınlandı.
Bugüne kadarki 58. rapor olan İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2021 İkinci Çeyrek Raporu'ndaki verilere göre; İstanbul Ofis Pazarı'nda 2021 ikinci çeyrek döneminde koronavirüs pandemisi pazarı etkileyen en önemli konulardan oldu. Haziran'da koronavirüs aşılanmasına hız verilmesi ve Temmuz'da kısıtlamaların kaldırılacak olması ofis pazarını hareketlendirdi.
İşte PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2. Çeyrek 2021 Raporu verileri:
Türkiye'deki ekonomik ve siyasi gelişmelerle 2021 ikinci çeyrek dönemde dalgalanmalar yaşandı. Raporun hazırlandığı süreçteki döviz kurunun 2021 yılının ilk çeyreğindeki seviyesinde olması nedeniyle pazardaki kira ortalamalarında belirgin bir değişiklik yaşanmadı.
Osiflere olan talebin düşmesi ve kira fiyatlarını gerilemesi yatırımcıların ofis geliştirme isteklerinde azalmaya neden oldu. İnşaatı süren projelerdeki yavaşlama, geçen çeyrek döneme benzer şekilde devam etti ve 2021 ikinci çeyrekte yeni ofis projesi açılışı yapılmadı.
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU
MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş Balmumcu]: 2021 ikinci çeyrekte MİA’nın stok payı yüzde 33 oldu.
MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA Dışı Avrupa’nın stok payı 2021 ikinci çeyrekte yüzde 18 olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA Dışı Asya’nın stok payı 2021 yılının ikinci çeyrek döneminde yüzde 23 oldu.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: 2021 ikinci çeyrekte Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı yüzde 26 seviyesindeydi.
İstanbul Ofis Pazarı 2021 ikinci çeyrek dönemi arz tarafında durağan geçti, dönem boyunca A sınıfı ofis stokunda büyüme gözlenmedi. Pandemi ve ekonomik koşulların da etkisiyle talep tarafında arzı etkileyecek belirgin bir artış olmadı. İnşaat halindeki projelerde, geçtiğimiz çeyrek dönem başlayan yavaşlama devam etti ve açılışlar ertelendi.
Mevcut stok büyüklüğüne göre 2021 ikinci çeyrek sonunda Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük alanlı ofis bölgesi oldu. Bu bölgedeki A sınıfı ofis stokunun 930 bin metrekarenin üzerinde olduğu belirlendi. Havaalanı Bölgesi’ni yaklaşık 760 bin metrekare ofis alanıyla MİA’da yer alan Maslak ikinci sırada izledi. Pazardaki üçüncü büyük alanlı bölge yaklaşık 690 bin metrekare ofis alanı barındıran Levent olarak kaydedildi.
İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 30,3; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 18,7 olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21,8; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 28,5 oldu.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 20,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 14,6 olarak kaydedildi.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 ikinci çeyrek COVID-19 Salgınına bağlı koşulların azalarak devam ettiği, normalleşme adımlarının atıldığı bir dönem oldu. Dönem boyunca hızlanan aşılamanın da etkisiyle birçok firmanın dönüşümlü ofis kullanımı yapmayı tercih ettiği ve tam zamanlı ofis günlerine hazırlık yaptığı görüldü. Öte yandan bazı firmalar da ev ofis çalışma düzeninde devam etti. Bununla birlikte sözleşmeleri hukuki olarak elverişli olan bazı firmalar ofislerindeki fiziksel düzenlemelerini tamamlayarak kullandıkları alanda küçüldü.
Levent A sınıfı ofis binalarında 2021 ikinci çeyrek dönem hareketli geçti. Küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında avantajlı kiralama paketleriyle kiralama sözleşmeleri tamamlandı. Bölgedeki A+ ofis binalarından Ferko Signature’da Gide Loyrette Nouel’nin yaptığı 702 metrekare alanlı kiralama bu işlemlerin başında geldi. PROPIN, bu işlemde aracılık hizmeti verdi. Bu gelişmeler sonucunda, Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrek döneme göre hafif bir yükselişle 2021 ikinci çeyrekte yüzde 38,4 olarak belirlendi.
2021 ikinci çeyrek boyunca Etiler A sınıfı ofis binalarında sınırlı sayıda kiralama işlemi yapıldı. 2021 ikinci çeyrek sonunda Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 10,7’ye yükseldi. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, yoğun geçen 2021 ikinci çeyrek dönemi sonunda yüzde yüzde23,4’e düştü. Boşluk oranının düşüşünde başka bölgelerden Maslak’a taşınan firmalar etkili oldu. Bu firmalar arasında Diler Holding’in Maslak No:1’de yaptığı kiralama göze çarptı.
Taksim-Nişantaşı’ndaki A sınıfı ofis binalarından başka bölgelere taşınan firmalar olduğu tespit edildi. Bu taşınmalar karşısında bölgeye yoğun bir talep gözlenmedi. 2021 ikinci çeyrekte, Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 45,3’e yükseldi.
2021 ikinci çeyrek dönem diğer bölgelere göre Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında daha dinamik geçti. Farklı ölçeklerde yapılan kiralamalar sonucu Kozyatağı’na gelen firmalar oldu. Diğer yandan Kozyatağı’ndan
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne taşınan orta ölçekli firmalar mevcuttu. Bölgedeki taşınma ve kiralama işlemlerinin birbirini dengelediği tespit edildi. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak yüzde 23,4 olarak kaydedildi.
Ümraniye’deki A sınıfı ofis binalarında 2021 ikinci çeyrek döneminde kiralama işlemleri gerçekleşti. Bu işlemlerin etkisiyle Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,1’e geriledi.
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında belirgin olmayan bir düşüş yaşandı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %31,0 seviyesindeydi. Sonraki çeyreklerde %30,7 seviyesinde olan MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2021 ikinci çeyrekte %30,3’e geriledi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binaları son dört çeyrek dönem boyunca kademeli olarak düştü. 2020 üçüncü çeyrekte MİA Dışı Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,4 olarak belirlendi. Takip eden çeyreklerde yaklaşık %10,5 oranında düşen boşluk oranı, 2021 ikinci çeyrek dönemde %21,8 olarak kaydedildi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemi hafif dalgalı geçirdi. Boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %21,2 olarak belirlendi, dördüncü çeyrekte %21,7’ye yükseldi. 2021 yılında düşmeye başlayan MİA Dışı Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2021 ikinci çeyrekte %20,4 oldu.
B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde inişli çıkışlı bir seyir izledi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 yılının son iki çeyrek döneminde %17,3 seviyesinde durağandı. 2021 birinci çeyrek dönemde yükselen boşluk oranı takip eden çeyrekte geriledi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 ikinci çeyrekte %18,7 oldu.
Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yükselişte olduğu görüldü. 2020 üçüncü çeyrekte %25,3 olan boşluk oranı, dördüncü çeyrekte bu seviyesini korudu. MİA Dışı Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2021 yılında, 2020 yılının ikinci yarısına göre yükseldi. 2021 ikinci çeyrek döneminde MİA Dışı Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %28,5 seviyesinde kaydedildi.
2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı düşüş eğilimindeydi. Boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %17,1 olarak hesaplandı. Takip eden dönemde düşen boşluk oranı, 2021 ikinci çeyrekte %14,6 oldu. Son dört çeyrek boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının % 14’ten fazla düşmesi göze çarptı.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI
Bölge Kira Ortalamaları
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15,4 ABD Doları /m² / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 6,8 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,0 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,6 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 11,0 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,0 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
İstanbul Ofis Pazarı’nda kira ortalamaları 2021 ikinci çeyrek dönemde, genel olarak bir önceki çeyrek seviyesini korudu. Geçmiş çeyreklerde Türk Lirası’nın döviz karşısında hızlı değer kaybından etkilenen ofis pazarında, ABD Doları’nın birinci çeyrek seviyesinde olması, kira ortalamalarının sabit kalmasında rol oynadı. Bununla birlikte salgın sürecindeki değişimler ve hızlanan aşılama karşısında pazarın hareketlendiği gözlendi. Bu hareketliliğe bağlı olarak kiralama işlemi yapılan bazı ofis binalarının Türk Lirası liste kira fiyatlarında yeniden düzenlemeye gidildi
2021 ikinci çeyrekte Levent’teki bazı A sınıfı ofis binalarının liste fiyatlarında indirim yapıldı. Kira rakamı bölge ortalaması seviyesindeki ofis binalarında kiralama işlemleri gerçekleşti. Yapılan indirimler ve kira ortalamasının üzerinde kira rakamına sahip ofis alanlarının kira rakamlarının birbirini dengelendiği görüldü. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2021 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak 18,6 ABD Doları / m² /ay olduğu belirlendi.
Etiler’deki düşük liste fiyatlı A sınıfı ofis alanlarının 2021 ikinci çeyrekte kiralandığı gözlendi. Buna karşılık bölge ortalamasından daha yüksek kira talep edilen büyük ofis alanlarının kiralık olarak yeniden pazara girmesi, kira rakamının yükselmesine yol açtı. Etiler’deki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 12,4 ABD Doları /m² /ay oldu.
2021 ikinci çeyrek dönemde Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 17,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bu gerilemede, bölge ortalamasından yüksek kiralı ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkması rol oynadı.
Havaaalanı Bölgesi 2021 ikinci çeyrek dönemi sakin geçirdi. Bölgede gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemin sonucunda kira rakamında bir değişiklik olmadı. 2021 ikinci çeyrekte Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 9,2 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
Hareketli geçen 2021 ikinci çeyrekte, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında kiralamalar oldu. Bu kiralamalar sonucunda bölge ortalamasından daha yüksek kiralı olan ofis binaları komple doldu. Boşaltılan yüksek liste fiyatlı ofis alanlarının da kiralık olarak pazara girmesine rağmen, bölgedeki kira ortalaması düştü. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 11,5 ABD Doları /m² /ay seviyesinde hesaplandı.
2021 ikinci çeyrek dönemde Altunizade’deki bazı A sınıfı ofis binalarındaki liste fiyatlarında düzenleme yapıldığı tespit edildi. Buna ek olarak bölge ortalamasından daha düşük kira rakamlı ofislerde kapanan kiralama işlemleri olduğu gözlendi. Bu gelişmelerle Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrek döneme göre hafif bir yükselişle 12,9 ABD Doları /m² /ay oldu.
İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2021 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira talep edilen bölge, 32 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 270 TL /m² / ay)’la MİA’da yer alan Levent oldu. 2021 ikinci çeyrekte, Beşiktaş Balmumcu dışındaki MİA’daki bölgelerde talep edilen yüksek kira rakamları, bir
önceki çeyrek seviyelerini korudu. Beşiktaş-Balmumcu Bölgesi’nde en yüksek kira rakamı 2 ABD Doları düşüşle 18 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 150 TL /m² /ay) seviyesinde kaydedildi.
2021 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’da talep edilen en yüksek kira rakamı 21 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 175 TL /m² / ay) olarak belirlendi. Taksim-Nişantaşı, MİA Dışı-Avrupa’daki en yüksek kira talep edilen bölge oldu. MİA Dışı-Avrupa’da yer alan bölgelerdeki en yüksek kira rakamlarının 2021 ikinci çeyrekte, birinci çeyrek seviyesinde sabit seyrettiği gözlendi.
Kozyatağı, MİA Dışı-Asya’daki 2021 ikinci çeyrekte en yüksek kira talep edilen bölgeydi. Bölgede talep edilen kira rakamının 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 192 TL /m² /ay) olduğu belirlendi. 2021 ikinci çeyrekte Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira rakamı bir önceki çeyrek döneme göre 1 ABD Doları yükselirken, diğer bölgelerdeki kira rakamlarında değişiklik görülmedi.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması düştü. Kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 16,1 ABD Doları /m² /ay seviyesinde hesaplandı. Sonraki çeyreklerde düşmeye başlayan kira ortalaması, 2021 birinci çeyrekte 15,2 ABD Doları /m² /ay oldu. 2021 ikinci çeyrekte kira ortalaması bir önceki çeyrek seviyesinde 15,4 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 10-10,5 ABD Doları /m² /ay bandındaydı. 2020 üçüncü çeyrekte 10,4 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2021 ikinci çeyrek dönemde 10,0 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında 2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönem sonunda gerileme kaydedildi. 2020 üçüncü çeyrekte kira ortalaması 11,6 ABD Doları /m² / ay düzeyindeydi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 11,0 ABD Doları /m² /ay oldu. Son dört çeyrekte kira ortalamasındaki düşüşün yaklaşık %5 olduğu hesaplandı.
MİA B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekle 2021 ikinci çeyrek arasındaki dönemde aşağı yönlü bir seyirdeydi. 2020
üçüncü çeyrekte 7,4 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması sonraki çeyreklerde düştü. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 ikinci çeyrekte 6,8 ABD Doları /m² /ay olarak bir önceki çeyrek seviyesinde kaldı. Dört çeyrek dönem sonunda MİA A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasındaki düşüşün yaklaşık %8 olduğu hesaplandı.
Son dört çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 7-8 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 7,8 ABD Doları /m² /ay iken dördüncü çeyrekte 7,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılının ilk yarısında 7,6 ABD Doları /m² /ay düzeyinde sabit seyretti.
MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönemi hafif dalgalı bir seyirde geçirdi. 2020 üçüncü çeyrekte 6,7 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması dördüncü çeyrekte 7,6 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılında gerilemeye başlayarak ikinci çeyrekte 7,0 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 yılında gerilemeye başlayarak ikinci çeyrekte 7,0 ABD Doları /m² /ay oldu.
İstanbul'da en yüksek ofis kirası hangi ilçede?